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Immobilien-Investment

Wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf sinnvoll ist

Wer eine Immobilie kaufen will, nimmt einen Kredit auf. Aber welche Rolle spielt dabei das Eigenkapital? Und wie viel sollte man angespart haben?

Egal, ob du dich für ein Haus oder eine Wohnung interessierst: In vielen Regionen in Deutschland sind die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Das Geld für eine Immobilie haben jedoch nur wenige Menschen angespart. Darum nehmen Immobilienkäufer üblicherweise Kredite bei der Bank auf. Doch je höher er ist, desto höher ist in der Regel auch der Preis, der für die Hausfinanzierung in Form von Zinsen bezahlt werden muss. Darum sollte man vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses schon etwas Geld zurückgelegt haben. Das nennt man dann Eigenkapital.

Wenn du einen Kredit aufnehmen willst, wird der Bankmitarbeiter dir viele Fragen stellen. Dabei geht es erstens um das Objekt: Was kostet die Immobilie? In welchem Zustand ist sie? Wie wird sich ihr Wert entwickeln? Zweitens geht es natürlich um deine finanzielle Situation: Wie hoch ist dein monatliches Einkommen? Wie viel gibst du regelmäßig aus? Und wie viel bleibt am Ende übrig, um einen Kredit abbezahlen zu können?

Mit anderen Worten: Es geht um die Frage, ob du dir die Immobilie, die du dir ausgesucht hast, auch leisten kannst. Die Bank leiht dir zwar gerne Geld – weil sie daran an den Zinsen verdient. Aber eben nicht um jeden Preis. Solltest du deine Raten irgendwann nicht mehr bezahlen können, bekommt die Bank im Gegenzug deine Wohnung oder dein Haus. Trotzdem ist es ihr aber lieber, wenn ihre Kreditnehmer die Summe selbst abbezahlen können. Darum möchte die Bank – auch in deinem Sinn – das Risiko bei der Kreditvergabe möglichst gering halten. Und je niedriger die Summe ist, die sie dir leiht, desto höher ist die Chance, dass du sie zurückzahlen kannst. Banken wünschen sich darum häufig, dass Immobilienkäufer 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital einbringen können.

Die Höhe der Zinsen einer Finanzierung hängt von einigen Faktoren ab. Neben deinem Einkommen und dem Wert der Immobilie, wird die Bank auch eine Bewertung des Ausfallrisikos vornehmen. Die Parameter dafür werden von den Kreditinstituten nicht offengelegt. Aber als Beamter mittleren Alters mit solidem Einkommen kannst du dir sicher sein, bessere Konditionen angeboten zu bekommen, als ein selbständiger Unternehmer. Auch wenn der Unternehmer möglicherweise ein höheres Einkommen vorweisen kann als der Beamte, ist das Ausfallrisiko ungleich höher und damit auch die Zinsen. Auch die Laufzeit wirkt sich auf die Zinshöhe aus. Die Bank vereinbart eine Zinsbindung – das ist die Vertragslaufzeit des vereinbarten Zinssatzes. Umso länger die Zinsbindungsfrist umso höher ist der Zinsaufschlag. Lange Zinsbindungen, 15 bis 30 Jahre, sind vor allem bei niedrigen Marktzinsen sinnvoll. Dadurch entsteht Planungssicherheit und man muss sich nicht um zukünftige Zinsschwankungen sorgen. Bei einem höheren Marktzins lohnt sich ein Blick auf kürzere Zinsbindungen – denn den hohen Marktzins möchte man so kurzfristig wie möglich schultern. Da sich die Zinsen in 10 Jahren erheblich verändern können, also auch steigen können, empfiehlt sich die Zinsbindungshöhe auch immer an die aktuelle Lebenssituation anzupassen.

Exkurs: 20 Prozent sind? Kostet eine Wohnung in München im Glockenbachviertel 650.000 Euro sind 20 Prozent also 130.000 Euro. Wer sich für die Wohnung in der Andreasvorstadt in Erfurt für 70.000 Euro entscheidet, benötigt nur 14.000 Euro Eigenkapital.

Logisch: Ist der Kredit niedriger, ist er zwar umso schneller abbezahlt, im Verhältnis aber nicht unbedingt günstiger. Angenommen, du entscheidest dich für die Wohnung in München. Dann bezahlst du bei einem Tilgungssatz von vier Prozent, einem effektiven Jahreszins von 0,74 Prozent und einer Zinsbindungszeit von 15 Jahren 38.872 Euro an Zinsen. Diese Summe fällt also zusätzlich zu Deiner Kreditrückzahlungen in dieser Zeit, der Tilgung, an. Deine monatliche Rate besteht dementsprechend aus einem Teil Tilgung und einem Teil Zinsen. Die monatliche Rate aus Zinsen und Tilgung wird übrigens Annuität genannt. Nach diesen 15 Jahren hast du noch eine Restschuld von über 194.000 Euro. Diesen Betrag kannst du entweder ablösen oder durch eine Anschlussfinanzierung weiterführen.

Angenommen, Du hättest statt 130.000 Euro Eigenkapital 200.000 Euro Eigenkapital, so würdest du bei den gleichen Konditionen nur 31.337 Euro Zinsen in den ersten 15 Jahren bezahlen. Deine Restschuld läge dann nur noch bei rund 169.000 Euro. Du sparst also durch mehr Eigenkapital Zinsen – und zahlst die Wohnung oder das Haus schneller ab.

Die Kaufnebenkosten nicht vergessen.

Mit dem Eigenkapital solltest du außerdem die Nebenkosten bezahlen können, die beim Kauf eines Eigenheims anfallen. Dazu gehören die Kosten für den Makler, die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch und die Kosten für den Notar.

Unterschätze die Nebenkosten nicht. Sie richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Je teurer eine Wohnung oder ein Haus ist, desto höher sind auch die Nebenkosten des Kaufs. Bei einem Kaufpreis von 650.000 Euro werden sie leicht im mittleren fünfstelligen Bereich liegen. Mit PropRate kannst du die Nebenkosten bequem berechnen und in deine Gesamtkalkulation einfließen lassen.


Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?

Zum Eigenkapital zählt alles, was du an Eigenmitteln in den Immobilienkauf hineingeben kannst. Also Rücklagen auf dem Tagesgeldkonto, Wertpapiere oder auch Bausparen mit einem Bausparvertrag. Falls du nicht ausreichend Geld angespart hast, könntest du mit deinen Eltern über ein vorgezogenes Erbe in Form einer Schenkung sprechen oder deine Eltern, Großeltern, Geschwister oder Tante und Onkel um einen Verwandtenkredit bitten.

Durch Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt, kannst du zwar Geld sparen, aber nicht zwangsläufig den Eigenkapitalanteil senken. Du solltest dich dabei nicht überschätzen, denn du benötigst nicht nur die nötigen Fähigkeiten, sondern auch viel Zeit dafür. Im Zweifel wirst du jeden Abend und jedes Wochenende auf der Baustelle verbringen.


Wenn die Laufzeit vorüber ist.

Die Zeit vergeht im Flug. Ob 5, 10 oder 15 Jahre: Irgendwann ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen, aber du stehst vielleicht noch immer mit einem Restbetrag bei deiner Bank in der Kreide. Deswegen macht es sich bezahlt, diesen Tag schon früh zu planen. Wirst du eine Anschlussfinanzierung benötigen oder bist du in der Lage die Restschuld aus eigener Kraft in einem Stück abzulösen? Wenn du über die Kreditlaufzeit gut gewirtschaftet und Vermögen angespart hast, kannst du den Restbetrag vielleicht teilweise oder sogar komplett tilgen. Wenn nicht, bleibt entweder der gewinnbringende Verkauf oder ein neuer Kredit. Womit wir wieder oben angelangt wären.

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