Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag – das sind die Unterschiede

Ist das passende Objekt ausgemacht, streben sowohl der Verkäufer als auch ihr als zukünftige Eigentümer einen möglichst raschen Abschluss des Kaufvertrags an. Da die Klärung der Formalitäten mitunter einige Zeit in Anspruch nehmen kann, gibt es mit der Reservierungsvereinbarung und dem Vorvertrag zwei Möglichkeiten, euer ernsthaftes Kaufinteresse zu bekunden und euch so die Immobilie zu sichern. Was genau die Unterschiede sind und welche Fallstricke ihr kennen solltet, erklären wir euch in diesem Blogbeitrag.

Reservierungsvereinbarung – das müsst ihr wissen

Mit einer Reservierungsvereinbarung, oder – korrekt formuliert - dem Auftrag zur Vermittlung einer Reservierung, könnt ihr als Kaufinteressent eure Traumimmobilie bis zu einem vertraglich festgelegten Datum reservieren und somit verhindern, dass der Makler einem anderen Interessenten in diesem Zeitraum den Vortritt gibt. Hierfür zahlt ihr dem Makler eine Gebühr, die meist bei fünf bis zehn Prozent seiner Maklercourtage liegt. Nach Kaufabschluss reduziert sich die Maklerprovision in der Regel um den bereits entrichteten Betrag. Erwerbt ihr die Immobilie nach Ablauf der gesetzten Frist nicht, erhaltet ihr höchstens einen kleinen Anteil, in vielen Fällen sogar keinen Pfennig zurück.

Für die genaue Höhe dieser Gebühr gibt es keine klaren Regeln. Deshalb kann es passieren, dass Makler auch höhere Summen von beispielsweise 15 Prozent ihrer Provision aufrufen. Auf diese Weise werdet ihr als Käufer unter Druck gesetzt, denn natürlich möchtet ihr im Fall des Ablaufs der Reservierung nicht auf einem solch großen Betrag sitzen bleiben. Daher seid ihr dazu verpflichtet, spätestens ab dieser Höhe einen Notar aufzusuchen und die Reservierungsvereinbarung durch ihn beurkunden zu lassen. Er klärt euch genau über den Sachverhalt und die vertraglichen Inhalte auf und gibt euch Aufschluss darüber, was im Fall eines Nicht-Kaufs auf euch zukommen wird. Gut zu wissen: Ohne notarielle Beurkundung ist die Reservierungsvereinbarung nicht rechtlich bindend. Für euch als Käufer oder Kaufinteressenten bedeutet das, dass euch die Reservierungsvereinbarung trotz entrichteter Courtage keine hundertprozentige Garantie dafür bietet, dass ihr den tatsächlichen Zuschlag für die Immobilie erhaltet. Und auch Verkäufer und Makler können nicht von einem definitiven Abschluss ausgehen.

Wie sieht es aus mit dem Vorvertrag?

Anders verhält es sich mit dem Vorvertrag, denn dieser unterliegt dem sogenannten Kontrahierungszwang. Damit verpflichtet der Vorvertrag sowohl euch als auch die weitere(n) Vertragspartei(en), zu einem späteren Zeitpunkt auch tatsächlich einen Kaufvertrag abzuschließen. Er lohnt sich vor allem dann, wenn ihr als Käufer noch nicht ausreichend liquide für den Immobilienkauf seid oder auch, wenn es zuvor noch rechtliche Hindernisse zu beseitigen gilt. In jedem Fall liefert euch der Vorvertrag ein hohes Maß an Sicherheit dafür, dass die Immobilie auch tatsächlich zu den zuvor vereinbarten Konditionen in euer Eigentum übergeht. Und auch der Verkäufer kann sich sicher sein, dass es schon bald zum Kaufabschluss kommt und er den vereinbarten Betrag erhält.

Allerdings läuft auch hier nichts ohne eine Beurkundung des Vorvertrags durch einen Notar. Ist der Vorvertrag nicht notariell beglaubigt, ist ein Rücktritt vom Vertrag für alle Parteien zu jedem Zeitpunkt möglich. Für euch als Käufer kann sich der Gang zum Notar gleich doppelt auszahlen. Denn für gewöhnlich beinhalten beglaubigte Vorverträge Rücktrittsmöglichkeiten, falls die Erfüllung der im Kaufvertrag festgehaltenen Verpflichtungen für euch unzumutbar werden. Zu diesen Sonderregelungen zählen beispielsweise Unfälle, die eure Zahlungsfähigkeit beeinträchtigen, oder aber auch eine generell nicht zustande kommende Finanzierung.

Die Kosten für den Vorvertrag belaufen sich auf die anfallenden Notarkosten und entstehen für die notarielle Beurkundung von Verträgen. Ihre Höhe ist abhängig vom Geschäftswert der Immobilie (§§ 3, 97 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)).

Unser Fazit

Vorvertrag und Reservierungsvereinbarungen sorgen vor allem für eines: Ein Gefühl von Sicherheit. Und das bei Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Damit ihr aber auch tatsächlich abgesichert seid, solltet ihr beide Verträge stets notariell beurkunden lassen. Nur so sind sie auch rechtlich bindend.

Finanzierungen können manchmal etwas länger dauern. Kümmert euch daher rechtzeitig darum, sie auf die Beine zu stellen, damit ihr am Ende nicht auf den Kosten für die Reservierungsvereinbarung sitzen bleibt.

Im Leben passieren manchmal Dinge, die den Alltag von heute auf morgen auf den Kopf stellen. Hierzu zählen beispielsweise Unfälle oder eine plötzliche Arbeitslosigkeit. Ein Vorvertrag kann euch im Ernstfall helfen, aus einem Kaufvertrag rauszukommen. Auch wenn ihr für die notarielle Beglaubigung zunächst etwas mehr zahlt, könnt ihr euch am Ende auf die Gültigkeit des Vorvertrags verlassen und müsst euch beim Eintreffen unvorhergesehener Ereignisse, die eure Liquidität einschränken, keine allzu großen Sorgen machen.

Foto von Green Chameleon