Wie Du eine Immobilie mit der perfekten Lage findest

Eine zentrale Rolle für eine gute Investition spielt die Standortanalyse einer Immobilie, denn sie entscheidet über den Preis und die Verkaufbarkeit der Immobilie. Eine alte Redewendung zu Immobilien antwortet auf die Frage, was die drei wichtigsten Wertfaktoren einer Immobilie sind: "Die Lage, die Lage und die Immobilienlage".

Warum ist der Standort der Immobilie wichtig?

Wenn die Immobilienlage schlecht ist, hat das gleich mehrere Auswirkungen. Einerseits ist der Verkaufspreis nicht nur tendenziell niedriger, sondern er schwankt auch deutlich mehr. Das heißt, in Zeiten geringerer Nachfrage sinkt der Preis der Immobilie stärker. Das ist das Wechselspiel der Marktkräfte: Wenn es mehr Nachfrage als Angebot gibt, dann steigen die Immobilienpreise. Wenn die Nachfrage sinkt oder sogar deutlich unter dem Angebot liegt, dann sinken die Preise. Gute und sehr gute Lagen sind von solchen Schwankungen kurzfristig weniger stark betroffen und halten ihre Preise stabiler.

Zudem kann es in nachhaltig besonders ungefragten Lagen vorkommen, dass Immobilien – ganz unabhängig von ihrem generellen Zustand und Preis – prinzipiell unverkäuflich sind. Immobilien in sehr guten Lagen hingegen werden oftmals auch ohne großen Aufwand und in einem schlechten Zustand trotzdem schnell Käufer finden. Das wirkt sich auf die Vermietbarkeit aus: In schlechten Lagen ist das Ausfallrisiko tendenziell höher, das heißt, die Vermietbarkeit wird nicht immer sichergestellt und das Mietausfallrisiko ist höher. Auch hier kann es mehr Schwankungen geben als in guten Lagen.


Welche Rolle die Standortwahl für den Kaufpreis der Immobilie spielt

Die Lage der Immobilie hat auch sehr konkrete Auswirkungen auf den tatsächlichen Wert einer Immobilie. Dieser wird nämlich in Deutschland offiziell vom Gutachterausschuss einer jeden Kommune analysiert und in Form des Bodenrichtwertes und einer Kaufpreissammlung veröffentlicht. Und diese Daten sind wiederum Grundlage für offizielle Gutachten, wie sie etwa in Streitfällen oder vor Gericht erstellt werden.

Die Lage des Grundstücks ist hier der elementar wichtige Faktor. Der Gutachterausschuss greift dabei auf reale Daten zu, denn beim Verkauf eines Grundstücks und der dazugehörigen Immobilie wird der tatsächliche Verkaufspreis neben einigen anderen Daten dem Gutachterausschuss gemeldet.

Welche Rolle die Makrolage der Immobilie spielt

Die Makrolage ist eine Entscheidung für eine bestimmte Region in Deutschland, oftmals auch aufgeteilt nach A-, B- und C-Lagen. Es wird im größeren Maßstab beurteilt, welcher Standort wie zu positionieren ist. So gibt es in Deutschland bei den Immobilien ein Süd-Nord- und ein West-Ost-Gefälle, welches sich in den Baupreisen widerspiegelt. Gleichzeitig gibt es ein Gefälle zwischen dem urbanen Stadtraum und dem ländlichen Raum.

Bezogen auf Städte spielen infrastrukturelle Betrachtungen ebenso eine Rolle wie auch die Wirtschaftskraft und die politische Situation eines Standorts. Auch die Internationalität, die Attraktivität als Touristenziel oder als Hochschulstandort zählen dazu.


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Die Demographie als wichtige Faktoren

Besondere Aufmerksamkeit bei der Analyse der Makrolage sollten auch die Bevölkerungsentwicklung und soziodemografische Faktoren erhalten. Wie steht es um die Altersverteilung und -entwicklung, Sozialstruktur und Kaufkraft der Bevölkerung? All diese Informationen lassen auf die Mieter-Zielgruppe und die Vermietbarkeit schließen. Die Wahl eines Standortes sollte in jedem Fall mit der Investmentstrategie abgeglichen werden.

Welche Rolle die Mikrolage der Immobilie spielt

Die Mikrolage bezeichnet die nähere Umgebung einer Immobilie. Hier kann als Orientierung das sogenannte Chicagoer Modell dienen. Die Forscher untersuchten amerikanische Großstädte und fanden heraus, dass sie sich häufig kreisförmig entwickeln. Es gibt einen sehr teuren Innenstadtkern, der von einem Ring mäßiger Wohnlage umschlossen und dann wiederum von dann zunehmend besseren Wohnlagen in Ringen umrahmt wird. Wenn sich die Industrieanlagen einer Stadt in einem Bezirk häufen, dann bestimmt die Windrichtung über die Luftqualität der umliegenden Stadtteile – und auch über ihren Wert.

Photo by Jonas Denil on Unsplash

Blick auf die Lage innerhalb einer Stadt oder Regionen

Generalisieren lässt sich das natürlich nicht, aber es bietet doch ein paar gute Anhaltspunkte. Beispiel Ruhrgebiet: Hier reiht sich Stadt an Stadt und es ist auffällig, dass die südlichen Städte und Stadtteile jenseits der A40 - der Trennlinie im Ruhrgebiet - tendenziell ein höheres Pro-Kopf-Sozialeinkommen aufweisen als die nördlichen Stadtteile und Städte. Manchmal läuft die Abgrenzung mitten durch die Stadt, wie etwa in Essen. Manchmal sind zwei aneinandergrenzende Städte tendenziell eher Südstädte (wie etwa Mülheim an der Ruhr) oder Nordstädte (wie etwa Oberhausen).

‍Blick ins Viertel als Faktor für die Standortanalyse

Schon deutlich spezifischer ist es, wenn du nun auch den Stadtteil oder das Viertel der Immobilie genauer betrachten: Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und an generelle Infrastruktur? Wie sieht es mit „Geschäften des täglichen Bedarfs“, Kindergärten, Schulen, Grünanlagen, Restaurants und Kneipen, eben dem generellen Freizeitangebot aus? Wie sieht es mit der Luftverschmutzung und sonstigen Störfaktoren, wie etwa die Einflugschneise des Flughafens aus?

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Blick auf die Straße zur Lagebeurteilung

Ein noch detaillierterer Blick, ist der Blick auf die Straße, in der sich die Immobilie befindet und ihre Verortung dort. Beispiel: Die Immobilie befindet sich in einem tendenziell eher grünen, ruhigen Stadtteil, ganz konkret ist sie aber direkt neben einer Straßenbahnhaltestelle positioniert. Du musst dann damit rechnen, dass der dadurch entstehende Lärm einige potenzielle Mieter abschrecken wird.

Je genauer die Immobilienlage analysiert werden kann desto besser

Solche Faktoren spielen in vielen Punkten eine große Rolle: Wenn es tendenziell natürlich gut ist, dass ein Stadtteil oder ein Viertel Schulen und Kindergärten hat, dann fühlen sich manche Menschen davon massiv gestört, wenn diese direkt vor der eigenen Haustüre sind. Auch Handwerksbetriebe, nette Restaurants und andere Einrichtungen sind für einen Stadtteil und ein Viertel schön, können aber auch störend sein.

Da kann es schon größere Unterschiede machen, auf welcher Straßenseite sich Ihre Immobilie befindet. Je genauer du den konkreten Standort betrachtest, desto mehr stellt sich so die Frage nach einer guten Zielgruppe für deine Immobilie.

Welche Rolle die topografische Lage und andere Faktoren spielen

Quasi die „Nano“-Lage ist der Blick auf das Grundstück selbst, und zwar ganz unabhängig vom Zustand der Immobilie. Die Topografie spielt dabei eine große Rolle. Die Hanglage des Grundstücks kann aufgrund eines schönen Blicks reizvoll sein, verursacht aber auch höhere Baukosten. Oder der Baugrund ist manchmal besser oder schlechter für eine Immobilie geeignet. Auch die Höhe des Grundwasserspiegels oder die Gefahr von Hochwasser oder Überschwemmungen spielen eine große Rolle für das Bauvorhaben selbst. Steht beispielsweise der Grundwasserspiegel sehr hoch, ist das immer ein Problem. Entweder musst du dann auf einen Keller verzichten oder der Keller lässt sich als sogenannte „weiße Wanne“ bauen, was zusätzliche Kosten verursacht. Informiere dich darüber bei deinen Kommunen und Wasserverbänden. Häufig gibt es spezielle Karten, die solche Dinge ausweisen.

Umweltbelastungen auf den Grund gehen

Und auch schlecht für die Lage sind vorhandene Altlasten oder sogar Blindgänger des Zweiten Weltkriegs. Das Nachbargrundstück hat damit vielleicht keine Probleme, aber wenn ausgerechnet auf Ihrem Grundstück jahrzehntelang eine Tankstelle stand, dann kann es hier zu hohen Kosten kommen, wenn du den Erdboden sanieren musst.

Photo by Jonas Denil on Unsplash

Fazit: Die Standortanalyse ist entscheidend für erfolgreiche Immobilieninvestitionen

Makrolage, Mikrolage, topografische Lage und vieles mehr – Standortfaktoren sind vielschichtig und setzen umfangreiche Recherchen voraus. Denn der Standort eines Objektes hat einen signifikanten Einfluss auf deine Kapitalanlage. Sowohl die Rentabilität als auch die Zukunftssicherheit hängen maßgeblich vom Standort ab. Wer Mietausfälle vermeiden und von Wertstabilität profitieren will, sollte den Standort der Investmentimmobilie tiefgehend verstehen.

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