In unserem großen PropRate Immobilieninvestment Guide zeigen wir euch, warum das Immobilie kaufen als Investition nach wie vor eine attraktive Möglichkeit ist, das eigene Vermögen langfristig gewinnbringend anzulegen und wie ihr dabei am besten vorgeht. Der Guide richtet sich vor allem an diejenigen unter euch, die zu Investor*innen werden wollen. Er fasst alle wichtigen Informationen zusammen, die euch dabei helfen, das perfekte Investment zu finden und typische Anfänger*innenfehler zu vermeiden. Und auch für erfahrene Anleger*innen hält er sicherlich noch den ein oder anderen Tipp bereit, mit dem ihr euer Investment zukünftig optimieren könnt.
Darum sind Immobilien ein attraktives Investment
Während Immobilien eine langfristige und sichere Rendite erbringen, bieten sie im Vergleich zu Kapitalmärkten auch mehr Sicherheit als Kapitalanlage. Der Wert einer Immobilie ist weitaus weniger abhängig von Schwankungen, die durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen und unternehmerische Entscheidungen ausgelöst werden, als der einer Aktie. Darüber hinaus spielt auch die Wertentwicklung der Immobilie eine wesentliche Rolle. Während zu Beginn des Jahres vielfach von sinkenden Immobilienpreisen berichtet wurde, die mit den steigenden Zinsen einhergingen, haben sich die Preise inzwischen beinahe wieder auf ihrem vorherigen Niveau eingependelt.
Die überwiegend positive Entwicklung von Anlageimmobilien hat in den vergangenen Jahren auch immer mehr Kleininvestor*innen dazu bewegt, sich näher mit einem Immobilieninvest zu beschäftigen. Denn die Gefahr eines Totalverlusts, wie es bei riskanten Aktien immer wieder vorkommt, existiert bei Immobilien praktisch nicht. Kurz: Eine Investition in Immobilien gilt als risikoarm, inflationssicher und werthaltig. Aufgrund der gestiegenen Zinsen ist der Traum vom Eigenheim für viele Haushalte aktuell in weite Ferne gerückt. Kein Wunder also, dass die Nachfrage nach Mietobjekten größer ist, denn je und ein Immobilieninvestment, insbesondere in Wohnimmobilien, umso attraktiver macht.
1 | Bevor es losgeht
Ihr müsst keine Immobilienprofis sein, denn mit diesen Guide geben wir euch die wichtigsten Informationen, Grundlagen und Tipps zum Thema wie funktioniert Immobilieninvestment an die Hand geben, um euren Investmenthorizont zu erweitern. Zu Beginn solltet ihr euch aber erstmal darüber klar werden, ob Immobilien das passende Investment für euch sind. Stellt euch daher folgende Fragen, bevor ihr loslegt:
- Wie groß ist mein Budget?
- Wie viel Geld leiht mir die Bank?
- Wie viel Zeit kann ich für die Suche einer Immobilie aufbringen?
- Wie viel Zeit bin ich bereit, in meine Immobilie zu investieren?
Ein Immobilienkauf führt zunächst zu einer hohen Kapitalbindung. Um mögliche Liquiditätsengpässe zu vermeiden, die im schlimmsten Fall dazu führen, dass ihr die Immobilie früher als geplant wieder verkaufen müsst und damit womöglich ein Verlustgeschäft eingeht, solltet ihr von vornherein darauf achten, dass ihr jederzeit über ausreichend liquide Mittel verfügt. So könnt ihr auch unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder Einschnitte wie eine vorübergehende Arbeitslosigkeit überbrücken. Am besten vereinbart ihr bereits vor der aktiven Immobiliensuche einen Termin mit einem Kreditinstitut. So könnt ihr herauszufinden, wie hoch ein mögliches Darlehen bei eurem Budget ausfallen könnte und damit, wie hoch der Preis einer Immobilie tatsächlich sein darf. Außerdem könnt ihr auf diese Weise unterschiedliche Darlehensanbieter vergleichen und den für euch attraktivsten auswählen. PropRate bietet euch eine vielfältige Auswahl an verschiedenen Angeboten. Mehr dazu findet ihr in unserem Finanzierungsrechner.
Trotz der Attraktivität eines Immobilieninvestments, solltet ihr euch ausreichend Zeit nehmen und jedes Objekt, das ihr in Betracht zieht, zunächst auf den Prüfstand stellen. Wie gut ist die Rendite? Welche Kosten kommen kurz-, mittel- und langfristig auf euch zu? Wie bewertet ihr, ob der Standort gut ist oder nicht? Was ist mit Steuern, Kaufnebenkosten und möglichen Mieteinnahmen? Klärt all diese Fragen, bevor ihr tatsächlich zuschlagt und in eine Immobilie investiert.
Zu guter Letzt ist es sinnvoll, sich Gedanken darüber zu machen, ob ihr nach der Investition weiterhin Zeit in eure Immobilie stecken möchtet oder ob ihr gegebenenfalls eine Hausverwaltung mit der Betreuung des Objektes beauftragt. Klar ist der Aufwand mit etwas Erfahrung bei einer Immobilie oft noch zu bewältigen – sobald ihr aber mehrere Immobilien oder ein ganzes Portfolio besitzt, steigt auch der Aufwand. Was liegt also näher, als die Verwaltung in professionelle Hände zu geben?! Die sogenannte SEV, Sondereigentumsverwaltung, umfasst den Kontakt zu euren Mieter*innen, die Abrechnung, Mietanpassungen, Reparaturen und vieles mehr. Der kleine Nachteil: Auch wenn ihr euch viel Zeit und Nerven spart, sind die Kosten für die Verwaltung von euch zu tragen, nicht von den Mieter*innen. Berücksichtigt dies bei eurer Budgetplanung. Aber: Die Kosten für eine Immobilienverwaltung könnt ihr von der Steuer absetzen. Welche Kosten außerdem absetzbar sind, erfahrt ihr hier.
Direkt oder indirekt investieren: Vermietete Wohnungen als Immobilieninvestment
Wenn ihr euch ausgiebig mit den obigen Punkten beschäftigt habt, geht es darum, die erste Investitionsentscheidung zu treffen, nämlich wie ihr eigentlich in Immobilien investieren möchtet. Unterschieden wird zwischen einem direkten und einem indirekten Immobilieninvestment. Indirekt bedeutet zum Beispiel über Immobilienfonds, Immobilienanleihen oder über Aktien von Unternehmen der Immobilienbranche. Der große PropRate Investment Guide legt seinen Fokus auf Direktinvestitionen, also den Erwerb vermieteter Immobilien. Auch der Kauf einer bezugsfreien Immobilie ist eine Direktinvestition, da die Zahlung einer Miete durch Vermögensaufbau abgelöst wird.
Übernehmt ihr mit der direkten Investition eine Anlageimmobilie mit bereits bestehendem Mietvertrag, gilt: Kauf bricht Miete nicht. Das bedeutet, dass ihr als neue*r Eigentümer*in alle Rechte und Pflichten in Zusammenhang mit dem oder der Mieter*in, der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwaltung übernehmt. Die Fristen und Vereinbarungen, an die der oder die Voreigentümer*in gebunden war, gelten für euch nun genauso. Umso wichtiger ist es, die Immobilie genau zu prüfen. Unser PropRating unterstützt euch dabei – nicht nur mit der Bewertung eurer einzelnen Immobilie, sondern sogar mit dem Vergleich beliebig vieler Objekte.
2 | Das Finanzielle
Während in den vergangenen Jahren durchgehend die Sprache von historisch niedrigen Baufinanzierungszinsen war, hat sich das Blatt in den letzten Monaten gewendet. Statt bei 1 oder 1,5 Prozent wie bisher liegt der Zinssatz aktuell bei rund 4 Prozent. Die Belastung durch ein Darlehen ist in dieser Hochzinsphase derzeit damit mehr als doppelt so hoch wie noch vor einem Jahr. Was könnt ihr also tun, um dennoch das Beste aus eurem Immobilieninvestment herauszuholen?
Aus steuerlicher Sicht sind die Schulden, die durch ein Immobilieninvestment entstehen, durchaus interessant, denn ihr könnt die Kreditzinsen gegen eure Einnahmen steuermindernd einsetzen. Nennt ihr bereits eine schuldenfreie Immobilie euer Eigentum, kann diese zur Absicherung der Beleihung weiterer Investments genutzt werden. Solltet ihr allerdings über erhebliche Eigenmittel verfügen, ist es durchaus empfehlenswert, den Kaufpreis so weit wie möglich mit eurem Eigenkapital zu decken, um eine möglichst kleine Kreditsumme aufzunehmen. So haltet ihr Zins und Tilgung, zusammen auch Annuität genannt, möglichst gering.
Eure Liquiditätsplanung sollte neben der Annuität auch die laufenden Kosten und außerplanmäßige Ausgaben berücksichtigen. Vor allem ungeplante Kosten führen bei Erstinvestor*innen immer wieder zu Engpässen. Als Richtwert werden zwischen 30 und maximal 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens für Annuität und Rücklagenbildung empfohlen. Rechnet lieber konservativ als optimistisch und schöpft eure Möglichkeiten nicht vollständig aus. So werdet ihr ruhiger schlafen können. Ein leistbares kleines Investment kann besser performen als ein zu straff gerechnetes, größeres Immobilieninvestment.
So findet ihr die richtige Finanzierung für eure Immobilie
Die Vergabestandards für Kredite sind in den vergangenen Jahren zwar gelockert worden, gleichzeitig sind aber die Bonitätsanforderungen an die Kund*innen gewachsen. Damit die Banken später nicht auf massenhaft notleidenden Krediten sitzen bleiben, werden die zu beleihenden Immobilien und Kund*innen intensiv geprüft. Doch nicht nur die Bank ist gut damit beraten, ihre Darlehensnehmer*innen genauestens unter die Lupe zu nehmen. Auch ihr solltet es ihnen gleichtun.
Viele Erstinvestor*innen gehen zunächst auf ihre Hausbank zu. Ein logischer Schritt, schließlich kennt keine Bank eure finanziellen Umstände besser als eure Hausbank. Es ist jedoch ratsam, mehrere Kreditinstitute eingehend miteinander vergleichen und sich unterschiedliche Angebote einzuholen. Bereits geringe Unterschiede in den Konditionen können langfristig zu erheblichen Einsparungen führen. Ihr habt noch keinen Finanzierungsberater? Dann schaut euch gern mal unseren Finanzierungsrechner an. Er vergleicht über 300 Kreditinstitute und ermittelt für euch das beste Angebot.
Betrachtet dabei nicht nur den Effektivzins, sondern prüft die monatliche Rate, die Modalitäten rundum den Kreditvertrag wie zum Beispiel Sondertilgung oder die bereitstellungszinsfreie Zeit aber vor allem der Restbetrag zum Ende der Zinsbindungsfrist. Daher ist es anzuraten, nicht nur bei der eigenen Hausbank um ein Darlehen zu bitten, sondern euch gleich mehrere Kreditangebote einzuholen. Prüft sie gründlich, bevor ihr eine Finanzierung tatsächlich abschließt. Denn in Bezug auf Immobilien kann es immer wieder zu unvorhergesehenen Kosten kommen. Schon geringe Einsparungen oder der gute Draht zu einer Bank können euch helfen, falls ihr eine Nachfinanzierung benötigt.
Die Kaufnebenkosten
Was Erstinvestor*innen oft übersehen: Die Kaufnebenkosten werden in den meisten Fällen nicht von der Bank mitfinanziert, sondern als Eigenkapital vorausgesetzt. Oft rechnen die Banken nur mit dem reinen Immobilienwert ohne Kaufnebenkosten als Grundlage für eine Finanzierung. Dabei kann dort einiges zusammenkommen, denn die Kaufnebenkosten liegen in Summe etwa zwischen 5 und 15 Prozent der Kaufsumme.
Zu den Kaufnebenkosten zählen
- Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. In der Regel übernimmt der Käufer die Kosten.
Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2020
Pro Tipp: Wenn du Immobilien mit PropRate vergleichst, wendet es automatisch den aktuellen Steuersatz des Bundeslandes an.
Bundesland
Grunderwerbssteuer
GrESt
BW
Baden-Württemberg
5,0 %
BY
Bayern
3,5 %
Berlin
BE
6,0 %
BR
Brandenburg
6,5 %
HB
Bremen
5,0 %
HH
Hamburg
5,5 %
HE
Hessen
6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern
MV
6,0 %
Niedersachsen
NI
5,0 %
Nordrhein-Westfalen
NW
6,5 %
RP
Rheinland-Pfalz
5,0 %
SL
Saarland
6,5 %
SN
Sachsen
5,5 %
ST
Sachsen-Anhalt
5,0 %
SH
Schleswig-Holstein
6,5 %
TH
Thüringen
6,5 %
- Notarkosten: Die Notarkosten liegen durchschnittlich bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dabei entfällt etwa 1 Prozent auf den oder die Notar*in, 0,5 Prozent werden für die Grundbuchkosten veranschlagt. Lies auch diesen Artikel für ausführliche Informationen dazu.
- Weitere Kosten: Auch etwaige Renovierungs- und Modernisierungskosten oder die Zahlung einer Maklerprovision bei einer Vermittlung durch einen oder eine Makler*in zählen zu den Nebenkosten. Diese gestalten sich allerdings sehr individuell.
3 | Die richtige Immobilie finden
Immobilieninvestments bieten, wie andere Investmentformen auch, Chancen und Risiken. Wie beim Wertpapierkauf ist es für euch als Immobilieninvestor*in nicht nur wichtig zu wissen, wo der Aktienkurs oder der Immobilienwert heute steht. Erfolgreich Investieren heißt immer auch, auf eine positive Wertentwicklung zu setzen. Für eine Zukunftsprognose reicht oft ein Blick in die Vergangenheit. Wie war die Wertentwicklung der letzten Jahre? Wie haben sich die Mieten am Standort entwickelt? Zwar wird euch niemand garantieren können, wie sich die Quadratmeterpreise und Mieten künftig verändern werden; das Entwicklungspotenzial einer Immobilie lässt sich auf diese Weise aber durchaus bestimmen. Unsere erweiterte Objektanalyse kann euch dabei helfen, das Potenzial eines Objektes zu erkennen und damit die richtige Immobilie zu finden. Sie enthält eine detaillierte Umfeldanalyse, die Aspekte der Mikro- und Makrolage beleuchtet und dir gebündelt zur Verfügung stellt, ohne dass du selbst lang recherchieren musst.
PropRate-Tipp
Die wichtigsten Faktoren einer guten Anlageimmobilie
Ein altes Sprichwort lautet: Lage, Lage, Lage. Und das gilt in gewisser Weise bis heute. Während sich die Lage bis vor einigen Jahren noch über die teuerste Einkaufsstraße oder das schickste Wohnviertel definierte, stehen heute trendige Wachstumsraten an oberster Stelle.
Unterschieden wird zwischen Makro- und Mikrolage. Die Qualität der Makrolage wird größtenteils durch die Infrastruktur des jeweiligen Ortes, in dem sich die Immobilie befindet, bestimmt. Wichtig ist eine gute Verkehrsanbindung durch öffentliche Verkehrsmittel oder nahegelegene Autobahnen. Darüber hinaus spielen die wirtschaftliche Situation und Umweltfaktoren der Region eine übergeordnete Rolle. Die Mikrolage hingegen beschreibt die direkte Umgebung der Immobilie. Ihre Qualität wird beeinflusst durch die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen sowie medizinischer Versorgung in Form von Ärzt*innen, Krankenhäusern oder Apotheken. Außerdem entscheidend ist die Entfernung zu Grünanlagen und Spielplätzen sowie das allgemeine soziale Umfeld und die Kriminalitätsrate.
Neben einer ersten Recherche mit Google Maps, die euch über die Umgebung einer Immobilie Aufschluss geben kann, erhaltet ihr mit unserer erweiterten Objektanalyse alle relevanten Informationen zu einem der wichtigsten Wertfaktoren: der Lage. Diese wird basierend auf einer Vielzahl von Umfelddaten erstellt, sodass für euch mit wenigen Mausklicks erkenntlich wird, ob sich eine Investition an diesem Ort lohnt. Die Wertentwicklung umliegender Objekte zeigt euch außerdem, ob ihr in den nächsten Jahren mit einer Steigerung des Immobilienwertes rechnen könnt.
Doch neben der Lage ist auch die Qualität des Objektes entscheidend. Denn was nutzt euch eine 1-A-Lage, wenn es sich bei der Immobilie um eine Bruchbude handelt? Neben einer soliden Bausubstanz und der Verwendung qualitativ hochwertiger Baustoffe ist das Alter der Immobilie entscheidend. Je älter ein Gebäude, desto höher ist der sogenannte Altersabschlag, der den Immobilienkaufpreis möglicherweise nach unten drückt. Hierbei wird aber auch die Instandhaltung betrachtet, die die Wertminderung eines Gebäudes durch seine Nutzung durchaus ausgleichen kann. Als letzter Faktor spielt auch die Anlage des Grundrisses in die Immobilienqualität hinein. Hierbei handelt es sich allerdings um einen eher subjektiven Faktor, der von der Nutzung abhängt und den es selbst zu bewerten gilt.
Wenn ihr zum richtigen Zeitpunkt in die richtige Lage investiert und etwas Geduld mitbringt, könnt auch ihr vom Aufwärtstrend des Immobilienstandorts und den damit einhergehenden steigenden Preisen und Mieten profitieren.
Vertrauen ist gut, Besichtigung ist besser
Wenn ihr eine Immobilie gefunden habt, die zu euren Investitionsvorstellungen passt, ist eine Besichtigung unabdingbar. Was auf dem Exposé in schillernden Farben daherkommt, kann in der Realität weit weniger schön sein. Eine Besichtigung der Immobilie ist aber nicht nur aus diesem Grund ausgesprochen wichtig. Denn im Kaufvertrag für eine gebrauchte Immobilie sind umfangreiche Haftungsausschlüsse vereinbart. Insbesondere bei vermieteten Immobilien wird der oder die Verkäufer*in nur selten jedes Detail kennen.
Besichtige die Immobilie daher am besten auch mit dem oder der Verkäufer*in selbst. Im Optimalfall nimmst du noch eine dritte Person mit zur Besichtigung. Vielleicht habt ihr eine*n Makler*in für euer Immobilieninvestment beauftragt, der oder die euch begleiten kann. Alles rund um das Thema Maklerbeauftragung erfahrt ihr hier. Ich könnt aber auch einfach eine*n Vertraute*n zurate ziehen. Denn: Sechs Augen sehen mehr als vier. Legt euer Augenmerk dabei auf zentrale Punkte, anstatt euch mit oberflächlichen Dingen aufzuhalten.
- Werft einen Blick auf die Elektrik: Handelt es sich bei den Sicherungen um alte Schmelzsicherungen oder bereits um moderne Kippschalter? Wurde die Elektrik im Immobilienleben bereits erneuert?
- Wie ist der Zustand des Bades und wann wurde es zuletzt modernisiert?
- Welche Fenster sind verbaut und wann wurden diese letztmalig ausgetauscht?
- Wie alt ist die Heizung und wurde sie regelmäßig gewartet?
Kurzum: Achtet auf potenzielle Kostentreiber, und zwar nicht nur in der Wohnung, in die ihr eventuell investieren möchtet, sondern auch im Gemeinschaftseigentum, also in jenen Bereichen im Gebäude, die der Gemeinschaft gehören und unterstehen. Das sind unter anderem Keller, Dach, Hauselektrik, diverse Zu- und Ableitungen sowie die Fassade und Hofbereiche. Aufschluss geben die Protokolle der Eigentümerversammlungen – hier werden Beschlüsse für geplante Arbeiten protokolliert. Habt ihr eine*n Makler*in beauftragt, wird er oder sie euch die Dokumente gerne zukommen lassen und euch mit Rat und Tat unterstützen.
Solltet ihr nach dem Kauf eine umfangreiche Sanierung des Objektes planen, empfiehlt sich vorab ein Gespräch mit einem Architekten oder einer Architektin bzw. einem Ingenieur oder einer Ingenieurin. Er oder sie kann euch genau sagen, welche Umbaumaßnahmen möglich sind und was sich womöglich nicht so leicht umsetzen lässt.
Bestehende Verträge genau prüfen
Ist die richtige Immobilie gefunden, solltet ihr ihr beim Kauf eines vermieteten Objektes alle bestehenden Verträge auf Herz und Nieren prüfen. Denn wie weiter oben schon erwähnt: Kauf bricht Miete nicht. Falls ihr also nicht in eine freistehende Neubauimmobilie investiert, übernehmt alle Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter oder der Mieterin. Auch wenn Wohnraum-Mietverträge in Deutschland nach BGB-Recht abgeschlossen werden und dadurch einem klaren Regelwerk unterliegen, solltet ihr bestehende Mietverträge dennoch genau prüfen.
Fragt den Verkäufer oder die Verkäuferin, ob es Nebenabreden oder Nachträge zum Mietvertrag gibt. Lasst euch im Kaufvertrag bestätigen, ob es Mietrückstände, Streitigkeiten oder gerichtliche Auseinandersetzungen gibt. Auch Verträge mit einer Hausverwaltung sollten einer Prüfung unterzogen werden. Seid dabei sorgfältig und umsichtig im Umgang mit den Daten Dritter und beachte stets den Datenschutz. Informationen zum deutschen Mietrecht und all seinen Tücken findet ihr hier.
4 | Der Kauf eurer Immobilie
Ihr habt die Immobilienpreise und die Immobilie sorgfältig geprüft, Berechnungen angestellt, Finanzierungen verglichen und vielleicht auch den Preis ein wenig verhandelt? Dann seid ihr nun beim aufregendsten Teil unseres großen PropRate Immobilieninvestment Guides angelangt: Dem Kauf eurer Immobilie.
Es gibt wenige Länder, in denen der Kaufvertrag für eine Immobilie so sicher ist, wie in Deutschland. Dies wird dadurch gewährleistet, dass ein Immobilienkaufvertrag nur dann gültig ist, wenn zuvor eine notarielle Beurkundung stattgefunden hat. Da ihr als Käufer*in den größten Teil der Beurkundungskosten tragt, habt ihr auch das letzte Wort bei der Notarwahl. Wenn ihr für euer Immobilieninvestment zuvor eine*n Makler*in beauftragt habt, kann er oder sie wahrscheinlich eine Empfehlung für eine*n gute*n Notar*in aussprechen.
Es kann durchaus von Vorteil sein, dieser Empfehlung zu folgen, denn nicht jeder Notar ist routiniert mit Wohnungskaufverträgen. Solltet ihr also auf eine*n eigene*n Notar*in bestehen, erkundigt euch zuvor, ob Wohnungskaufverträge zu seinen bzw. ihren Schwerpunkten zählen.
Der oder die Notar*in wird entweder von euch direkt oder aber in eurem Namen von Makler oder Maklerin mit der Erstellung eines Kaufvertrag-Entwurfes beauftragt. Achtung: Bereits hier fallen Gebühren an. Ein Notarvertrag sollte also erst dann in Auftrag gegeben werden, wenn eure Kaufentscheidung steht. In dieser Phase ist die Unterstützung durch eine*n routinierte*n Immobilienmakler*in von großem Wert.
Er oder sie stellt den reibungslosen Informationsfluss zwischen euch, dem oder der Verkäufer*in und dem oder der Notar*in sicher. Notar*innen, auch das ist wichtig, sind zu Neutralität verpflichtet und dürfen weder die Verkäufer- noch die Käuferseite rechtlich in der Kaufangelegenheit beraten. Solltet ihr eine Prüfung des Kaufvertragsentwurfes wünschen, müsst ihr dies auf eigene Rechnung durch eine Person eures Vertrauens oder einen Anwalt bzw. eine Anwältin vornehmen lassen. Die Bestandteile des Vertrages werden zwischen den Parteien verhandelt und vom Notar in den Kaufvertrag eingearbeitet.
Wenn sich alle Beteiligten auf einen Vertragsentwurf geeinigt haben, wird der Kaufvertrag vor Ort im Notariat beurkundet. Der oder die Notar*in verliest den Vertrag, der anschließend von den Beteiligten und dem oder der Notar*in unterzeichnet wird. Im Kaufvertrag sind auch die Zahlungsmodalitäten für die Immobilie vereinbart. Bei gebrauchten Wohnungen wird abgewartet, bis die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Frühestens dann wird üblicherweise der Kaufpreis vom Notar „fällig“ gestellt und es kann der Nutzen-/Lastenwechsel erfolgen. Mit der Vormerkung im Grundbuch wird zunächst sichergestellt, dass die Wohnung nicht noch einmal verkauft werden kann. Erst einige Zeit später kommt es dann zum abschließenden Eintrag in das Grundbuch.
Drum prüfe, wer sich ewig bindet: Die richtigen Mieter*innen
Die Rentabilität einer Investment-Immobilie hängt neben der erzielten Miete und den laufenden Investitionen nicht zuletzt auch von einem funktionierenden und möglichst stabilen Mietverhältnis ab. Auch wenn ihr eine vermietete Immobilie erwerbt, kann es natürlich passieren, dass der oder die aktuelle Mieter*in auszieht. In diesem Fall müsst ihr euch auf die Suche nach einer neuen Mietpartei machen.
Setzt in diesem Fall am besten nicht auf Massenbesichtigungen, sondern auf individuelle Einzeltermine mit den Interessenten. Nehmt euch die nötige Zeit, potenzielle Mieter*innen kennenzulernen und achtet darauf, dass der oder die neue Mieter*in zuverlässig auf euch wirkt und an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert ist. Häufige Mieterwechsel bedeuten nämlich vorübergehenden Leerstand und damit auch Zahlungsausfälle. Darüber hinaus sind sie meist mit kleineren oder größeren Reparaturen und Renovierungen verbunden. Bei Wohnungen mit geringen Mieten können die Kosten rasch eure Rendite mindern. Langfristige Mietverhältnisse sind meist besser als eine kurzfristig angelegte Mietmaximierungs-Strategie.
Da eine Neuvermietung oft viel Arbeit verursacht, kann es sich durchaus lohnen, eine*n Makler*in zu engagieren, der oder die ihr Handwerk versteht und euch die Last der Vorprüfung der Interessenten abnimmt. Lasst euch die grundlegenden Daten geben, ohne den Datenschutz zu verletzen. Üblich ist eine Selbstauskunft, Lohnbescheinigungen (Kopien) des oder der Arbeitgeber, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und die genaue Information, wer dem Haushalt angehört. Auf Basis dieser Unterlagen könnt ihr schließlich entscheiden, wer eure Immobilie beziehen wird.
5 | Fazit
Immobilien als Geldanlage entfalten ihr Potenzial nicht nur auf Basis von Zahlen, sondern durch eine Kombination aus Immobilien Investment Strategie, Risikobereitschaft, Lage-Know-how, Wirtschaftlichkeit, zuverlässigen Mieter*innen und vielen weiteren Faktoren. Nicht jede Eventualität lässt sich im Vorfeld einer Immobilieninvestition planen. Aber die Nutzung von PropRate gibt euch die Gewissheit, die wesentlichen Merkmale eines guten Immobilieninvestments nach modernsten Methoden und auf Grundlage einer Vielzahl von Daten geprüft und verglichen zu haben.
Wir wünschen euch viel Erfolg.
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