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Immobilien-Investment

Die Tücken des deutschen Mietrechts

Mieter haben in Deutschland eine starke Position. Vieles unterscheidet sich von den Gepflogenheiten in anderen Ländern. Dennoch lohnt sich das Investment in Anlageimmobilien, wenn man ein paar Regeln beachtet. Hier erfährst du welche das sind und wie du so Probleme umgehen kannst.

Das Mietrecht in Deutschland ist ständig in Bewegung. Aktuell ist die Miethöhe in Diskussion, Mietpreisbremsen sind aktiviert. Eine Stadt kann aber nicht alles blocken, wie das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum sogenannten Berliner Mietendeckel zeigt: Damit wollte der Berliner Senat die Miethöhe für 1,5 Millionen Wohnungen für fünf Jahre einfrieren - was auch die Bundesverfassungsrichter mit dem Verweis ablehnten, dass hier Bundes- über Landesrecht stehe. Aber steigende Mieten sind schon vorher zu einem Politikum geworden.

Mietrecht stark in Gesetzen und Urteilen gesetzt

Etliche Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beschäftigen sich mit dem Mietrecht. Geregelt sind unter anderem die Miethöhe und deren Erhöhung, genauso wie die Beendigung des Mietverhältnisses und die Berechnung der Betriebskosten. Darüber, wie die verschiedenen Grenzfälle zu interpretieren sind, urteilen ständig Gerichte und sehr häufig auch höchstrichterliche Instanzen wie der Bundesgerichtshof (BGH). Das ist oft so eindeutig, dass sich die Mietrechtsfibeln der Eigentümerverbände und der Mieterschutzvereine in ihren Empfehlungen nur in Nuancen unterscheiden. Apropos: Viele Mieter sind zudem rechtsschutzversichert oder lassen sich über eine Mitgliedschaft in einen Mieterschutzverein rechtlich beraten, gerade, wenn sie eine eigene Benachteiligung durch den Vermieter vermuten.

Die Tendenz ist unstrittig: Mieter haben in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern eine starke Position. Der Grund: Anders, als in anderen Ländern wohnen in Deutschland die Mehrzahl der Menschen zur Miete. Bei der letzten Erhebung des Statistischen Bundesamtes lag die Eigentümerquote nur bei 46,5 Prozent.

Was auch interessant ist: Der Markt ist in Deutschland sehr kleinteilig. Zwar gibt es große, auch börsennotierte Wohnungsbauunternehmen und sehr viele genossenschaftliche und öffentliche Träger, den Großteil der Eigentümer machen allerdings Privatpersonen aus. So errechnet das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln deren Anteil zum Beispiel in Köln mit 66 Prozent.

PropRate-Tipp: Vor dem Streit informieren
Über viele Dinge musst du dich als Vermieter nicht mit dem Mieter streiten, denn diese sind recht eindeutig geregelt. Kaufe dir einen aktuellen Ratgeber zum Mietrecht und informiere dich über deine Rechte und Pflichten und die deiner Mieter. Wenn es doch zu Meinungsverschiedenheiten kommt, achte darauf, immer sachlich zu argumentieren, um einen Streit nicht eskalieren zu lassen.

Kündigungsfristen und -gründe klar reguliert

Auch die Kündigung von vermietetem Wohnraum ist im BGB (Paragraf 573) klar geregelt. Auch hier hat der Vermieter keinen vollen Zugriff, denn er kann die Wohnung nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ daran hat. Dazu gehört insbesondere die Kündigung aus Eigenbedarf. Allerdings ist auch hier in gewissem Rahmen der Mieter gut geschützt, denn es kann bei ihm ein besonderer Härtefall vorliegen, der eine Kündigung verzögert.

Der Mieter hingegen kann „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ wirksam den Mietvertrag kündigen. Für Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate, für den Mieter hingegen nicht.

PropRate-Tipp: Mietrückstände konsequent anmahnen
Beim Ausbleiben der Mietzahlung ist eine Kündigung des Mietvertrags auch außerordentlich aus wichtigem Grund möglich. Allerdings: Erst, wenn die Mietzahlungen drei Monate ausbleiben, tritt eine solche Berechtigung laut Paragraf 543 BGB uneingeschränkt in Kraft. Das bedeutet aber für dich einen womöglich noch lang andauernden Streit und vor allem fehlende Einnahmen. Um hier keine Verzögerungen eintreten zu lassen, solltest du deshalb umgehend nach Ablauf der Frist über die ausstehenden Mietzahlungen einen gerichtlichen Mahnbescheid ausstellen lassen und auch keine Zeit für eine Beantragung der Räumung verstreichen lassen. Selbst im für dich günstigsten Fall musst du hier noch immer mit einem Mietausfall von mehreren Monaten rechnen - unabhängig davon, dass dich die Renovierung der Wohnung womöglich auch noch viel Geld kosten wird.

Wohnung: der Unterschied zwischen Eigentum des Vermieters und Besitz des Mieters

Immer wieder gibt es Streit darüber, wer für was im Mietshaus zuständig ist. Ganz grob lässt sich hier die Unterscheidung anhand des Eigentums des Vermieters und des Besitzes des Mieters treffen. Denn: Auf den Besitz des Mieters hat der Vermieter weder Zugriffsrecht noch ist er für dessen Instandhaltung zuständig. So darf der Vermieter zum Beispiel nur in sehr eingeschränkten Fällen die Wohnung betreten. Hält er sich nicht daran, begeht er Hausfriedensbruch im eigenen Haus. Alles, was nicht Besitz des Mieters ist, ist prinzipiell Zuständigkeit des Vermieters.

Beispiel: Die Wohnungstür zur Wohnung wurde von außen eingetreten. Da hier formal der Besitz des Mieters endet und das Eigentum des Vermieters beginnt, muss der Vermieter für den entstandenen Schaden aufkommen, sofern sich kein Schuldiger findet.

Beispiel: Mit einem Rohrbruch wird ein Badezimmer überflutet und auch in der darunter liegenden Wohnung kommt es zu Wasserschäden. Da das Rohr im Eigentum des Vermieters ist, muss er für den Schaden aufkommen.

Ein ähnliches Beispiel: Eine Waschmaschine läuft aus, die darunter liegende Wohnung ist beschädigt. Dann haftet formal der Vermieter als Eigentümer dieser Wand gegenüber dem darunter liegenden Mieter. Er ist sozusagen erster Ansprechpartner. Er kann sich dann das Geld aber vom Besitzer der Waschmaschine zurückholen.

PropRate-Tipp: Das vermietete Haus gut versichern
Bei vermieteten Häusern greift - anders, als häufig bei selbst bewohnten Immobilien - für verschiedene Schäden nicht die private Haftpflicht- oder Hausratversicherung. Sehr wichtig ist es deshalb, dass du über eine Grundbesitzerhaftpflicht- und Elementarschadenversicherung finanziell abgesichert bist. Übrigens: Bei Eigentumswohnungen musst du diese Versicherungen nicht abschließen. Das übernimmt in diesem Fall die Eigentümergemeinschaft.

Nebenabrechnung und ihre Tücken

Immer wieder ein Streitfall zwischen Vermietern und Mietern ist, was über die Betriebskostenabrechnung von den Mietern zu zahlen ist. Dabei ist auch hier vieles eindeutig geklärt. Eher in Grenzfällen, wie etwa neuen Gesetzen, die Rauchmelder fordern oder der Wasserleitungswartung, gibt es - anfangs - Streiterei zwischen Eigentümergemeinschaften und Mieterschutzverbänden.

In der Betriebskostenverordnung ist nämlich genau aufgeschlüsselt, welche Nebenkosten ein Vermieter auf den Mieter umlegen darf und was nicht. Auch, welche Umrechnungsschlüssel erlaubt sind, ist hier klar formuliert. So dürfen zum Beispiel die Kosten für die Hausreinigung durch einen Hausmeister angesetzt werden, nicht aber dessen Auswechseln einer Glühbirne im Keller. Das wären nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. An diesem Beispiel ist schon gut erkenntlich, dass der Übergang fließend sein kann. Dennoch: Vermieter sind verpflichtet, dies genau auseinanderzuhalten.

Zudem besteht auch die Pflicht des Vermieters, einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Er muss dies spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums machen. Sprich: Spätestens am 31. Dezember eines Jahres muss die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres beim Mieter sein. Es gibt noch einige andere Formalia, die hier zu beachten sind.

PropRate-Tipp: Korrekte Tabelle hilft jedes Jahr
Es gibt Software oder Websites, um die Betriebskostenabrechnung durchzuführen. Eine Alternative ist eine Excel-Tabellenvorlage zur Nebenkostenabrechnung. Der Vorteil ist in jedem Fall: Du musst nicht jedes Jahr erneut händisch die Umrechnungen festlegen, sondern nur die Verbrauchsdaten aktualisieren und erhältst dann eine gut berechnete Nebenkostenabrechnung.

Miethöhe - und die Einschränkungen

Auch im Bereich der Miethöhe und deren Erhöhung sind Vermietern in Deutschland Grenzen gesetzt. Grundlage dafür ist der Mietpreisspiegel, den jede Kommune in Deutschland veröffentlicht. Dieser enthält nicht nur eine ortsübliche Miete, sondern ergänzt Angaben zu einer erlaubten Erhöhung bzw. Absenkung der Miete aufgrund des Zustands und der Lage der Immobilie.

Für die Neuvermietung gilt zudem: Wenn die vereinbarte Miete 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt, dann spricht man von Mietwucher. Das hat für den Vermieter nicht nur zivilrechtliche, sondern auch strafrechtliche Konsequenzen. Außerdem greift bei Bestandswohnungen in Gebieten „mit angespanntem Wohnungsmarkt“ die sogenannte Mietpreisbremse: Hier darf bei einer Neuvermietung die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Der Mietspiegel kann insbesondere bei einer Mieterhöhung für Vermieter zum Problem werden, nämlich dann, wenn zum Beispiel die Lage als gehoben bezeichnet wird, aber vor der Türe eine laute Straßenbahn entlangfährt. Einige Mieter akzeptieren dann nur einen Teil der Mieterhöhung. Zudem ist auch die Art von Mieterhöhungen klar geregelt:

Sie muss schriftlich verfasst und begründet werden sowie Angaben über den zugrunde liegenden qualifizierten Mietspiegel enthalten, sofern dieser für die Kommune existiert.

Sie darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen (sogenannte Kappungsgrenze). In Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten existiert für die Mieterhöhung sogar eine Grenze von 15 Prozent.

Sie darf zudem nur alle 15 Monate erfolgen.

PropRate-Tipp: Mieterhöhung gut begründen
Als Vermieter hast du das Recht, eine Mieterhöhung vorzunehmen, sofern diese gut begründet ist. Ein guter Grund ist zum Beispiel eine energetische Modernisierung, bei der acht Prozent der Kosten auf die Miete umgelegt werden können. Auch hier gelten aber die Kappungsgrenzen. Lies dazu auch unseren Artikel Was sind umlagefähige Kosten?.

Typische Mietersuche in Deutschland

Auch die Mietersuche unterscheidet sich von den Gepflogenheiten in anderen Ländern. Denn es ist durchaus üblich, dass der private Vermieter ohne Einschaltung eines Maklers selbst auf Mietersuche geht, zumal er mittlerweile aufgrund des sogenannten "Bestellerprinzips" meistens auch alleine für die Maklerprovision aufkommen muss.

Der Vermieter muss Vorschläge des Vormieters nicht akzeptieren: In Deutschland hält sich hartnäckig das moderne Märchen, dass ein Mieter bei der Präsentation von mindestens drei Mietinteressenten vorzeitig aus dem auslaufenden Mietvertrag entlassen werden muss. Das stimmt nicht. De facto haben Vermieter in Deutschland also vor allem bei der Neuvermietung einen starken Stand.

PropRate-Tipp: Leerstände korrekt abrechnen
Auch eine leerstehende Wohnung verursacht weiterhin Betriebskosten. Allerdings darfst du diese nicht einfach auf die anderen bewohnten Wohnungen aufteilen, sondern musst sie korrekt herausrechnen. Sprich: Du als Vermieter musst für diese Kosten aufkommen, die du dann aber zumindest von der Steuer absetzen kannst. Und natürlich erhältst du auch keine Miete. In der Immobilienbewertung wird hier von dem Mietausfallwagnis gesprochen, welches in vielen Bewertungen pauschal mit 2,5 Prozent der Nettomiete angesetzt wird.

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