Hausverrentung – was das bedeutet und welche Bedingungen es gibt

Was bedeutet denn „Leibrente durch Hausverkauf“?

Bei der Leibrente durch einen Hausverkauf (auch Hausverrentung genannt) verkauft ihr eure Immobilie an eine/n Käufer*in und erhaltet im Gegenzug eine lebenslange Rente. Anders als beim herkömmlichen Hausverkauf bekommt ihr aber nicht den gesamten Summe auf einmal: Die Zahlung kann monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen und das auf unbestimmte Zeit bis zum Lebensende. Und wenn ihr weiter in eurem Haus wohnen möchtet, könnt ihr mit dem/der Anbieter*in einen Nießbrauch zu vereinbaren, welcher euch ein lebenslanges Wohnrecht in eurer verkauften Immobilie einräumt.

Dank dieses festgelegten Nießbrauchsrechts seid ihr sogar befugt, eure Immobilie zu vermieten. Solltet ihr also später entscheiden, in ein Altersheim umzuziehen, könntet ihr durch die erzielten Mieteinnahmen sogar eure dortige Unterkunft finanzieren. Zusätzlich erhaltet ihr weiterhin eure monatliche Leibrente.

Alternativ habt ihr die Möglichkeit, bei einem Umzug auf eurer Wohnrecht zu verzichten und eine Einmalzahlung als Entschädigung zu verlangen. In diesem Fall würde der/die Leibrenten-Anbieter*in den verbleibenden Wert eures Wohnrechts auszahlen.

Für wen ist die Leibrente geeignet?

• Die Immobilie geht mit eurem Ableben in den Besitz des/der Leibrentenverkäufer*in über. Das kann zu Irritationen bei euren möglichen Erb*innen führen. Deswegen ist die Leibrente am besten für Personen geeignet, die entweder keine Erb*innen haben oder aber gar nicht vererben möchten.
• Wenn ihr euch nicht mit schwankenden Marktphasen konfrontieren wollt, was ihr beispielsweise bei einer Geldanlage in Aktien machen würdet, dann ist die stabile Leibrente das Richtige für euch.
• Oder möglicherweise habt ihr keine Lust, den aufwändigen Verkaufsprozess zu durchlaufen, mit dem ihr euch konfrontieren müsstet, wenn Ihre eure Immobile zum Verkauf auf dem freien Markt anbieten würdet.

Wer bietet die Leibrente an?

Um eine Leibrente durch Immobilienverkauf zu erhalten, habt ihr grundsätzlich die Wahl, an eine private Person, einen gewerblichen oder institutionellen Anbieter zu verkaufen. Hier geben wir einen kurzen Überblick über diese verschiedenen Optionen.

Leibrente durch gewerbliche Anbieter*innen und Stiftungen

Deutsche Leibrenten AG

Die Deutsche Leibrenten AG hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main, das sich selbst als Marktführer im Bereich des Leibrentenverkaufs bezeichnet. Mit Hilfe des Leibrenten-Modells hat das Unternehmen rund 900 Immobilien erworben. Dabei legt die Deutsche Leibrenten AG keinen Mindestwert für die Immobilie fest.

Um von diesem Modell profitieren zu können, sollte der/die Rentner*in ein Mindestalter von 70 Jahren erreicht haben. Zudem besteht die Möglichkeit, eine Rentengarantiezeit von bis zu zehn Jahren zu vereinbaren. Im Falle des Ablebens des Rentners während dieser Zeit erhalten die Angehörigen die Leibrente bis zum Ende der vereinbarten Rentengarantiezeit.

Zweimal im Jahr kommt ein/e technische/n Dienstleister*in vorbei, der/die die Immobilie auf mögliche Mängel begutachtet. Kleine Mängel können dabei sofort behoben werden. Sollten größere Mängel auftreten, wird gemeinsam mit dem/der Rentner*in ein/e Handwerker*in beauftragt, um diese zu beheben.

Stiftung Liebenau

Die Stiftung Liebenau hat ihren Hauptsitz in Meckenbeuren, Baden-Württemberg, und ist eine gemeinnützige Organisation mit kirchlicher Trägerschaft. Seit 2003 bietet die Stiftung ihre sogenannte "Zustifterrente" an. Nach eurem Auszug aus eurer Immobilie wird diese von der Stiftung bewirtschaftet. Die erzielten Erträge fließen dann der Stiftung zu, um ihre vielfältigen Aufgaben durchführen zu können.

Das Mindestalter liegt hier bei 65 Jahre und der Verkehrswert der Immobilie sollte mindestens 200.000 Euro betragen. Zudem sollte die Restschuld auf der Immobilie maximal 30 Prozent des Immobilienwerts ausmachen. Diese Kriterien dienen dazu, sicherzustellen, dass die Zustifterrente den gewünschten Beitrag zur Unterstützung der Stiftungsarbeit leistet.

Deutsche Immobilien-Renten AG

Die Deutsche Immobilien-Renten AG aus Stuttgart bietet das Leibrenten-Modell "Meine Wohnrente" an. Das Unternehmen erwirbt Immobilien ab einem Mindestwert von 250.000 Euro und setzt dabei ein Mindestalter von 70 Jahren voraus.

Zusätzlich wird eine Rentengarantiezeit von fünf Jahren vereinbart. Im Falle eures Ablebens erhalten deine Erben die Rente bis zum Ende dieser Rentengarantiezeit.

Leibrente durch Angehörige

Auch nahestehende Personen, dazu zählt zum Beispiel euer Kind, haben die Möglichkeit, eine Leibrente zu zahlen. Sie können euch eine monatliche Leibrente zahlen und im Gegenzug das Haus zu Lebzeiten erwerben.

Durch diese Vereinbarung können sowohl die Schenkungsteuer als auch die Erbschaftsteuer vermieden werden. Es ist jedoch ratsam, einen Anwalt oder Steuerberater hinzuzuziehen, um sämtliche Fragen bezüglich Schenkungs- und Steuerrecht zu klären.

Wie berechnet sich die Höhe der Leibrente?

Bei der Vereinbarung einer Leibrente gibt es einige wichtige Faktoren zu berücksichtigen. Einer davon ist der Wert eures Hauses, deswegen solltet ihr den aktuellen Verkehrswert eurer Immobilie ermitteln lassen. Ein/e professionelle/r Gutachter*in kann euch dabei helfen, den Wert realistisch einzuschätzen und als Grundlage für die Verhandlungen mit potenziellen Käufern zu verwenden. Um euch einen ersten Überblich über den Wert eurer Immobilie zu verschaffen, könnt ihr die Daten durch unsere PropRate Immobilienbewertung laufen lassen.

Ein weiterer entscheidender Aspekt ist die Festlegung der Rentenhöhe und der Rentenlaufzeit. Diese beiden Faktoren sollten sorgfältig bedacht und vertraglich festgehalten werden. Es ist ratsam, hierbei auf professionelle Beratung zurückzugreifen, um sicherzustellen, dass die Konditionen fair und ausgewogen sind.

Und noch ein Aspekt ist der Wohnwert, der sich aus der Miete sowie eurer statistischen Restlebenszeit oder Lebenserwartung ermitteln lässt. Er wird vom Verkehrswert eurer Immobilie abgezogen.

Beispiel:

Ein Paar (beide 75 Jahre alt) verkauft seine Immobilie mit einem Verkehrswert in Höhe von 350.000 Euro. Die Restlebenserwartung der Senioren liegt laut Statistischem Bundesamt bei 14 Jahren. Das Wohnrecht und die Instandhaltung haben einen Wert von ungefähr 1.300 Euro im Monat. Unter dem Strich erhält das Paar eine monatliche Leibrente in Höhe von 750 Euro.

Grobes Rechenbeispiel

Wert der Immobilie: 350.000 Euro

Wohnwert und Instandhaltung: - 218.400 Euro

Gesamtwert der Leibrente: = 131.600 Euro

Monatliche Leibrente: = 783 Euro

(Dieses ist nur ein grobes Rechenbeispiel, die genaue Berechnung ist viel komplexer, aber so habt ihr einen ungefähren Eindruck davon, wie sich eure monatliche Leibrente gestalten würde.)

Unser Fazit

Insgesamt kann die Leibrente gut geeignet für euch sein, wenn ihr zu den Menschen gehört, die keine Lust auf ein finanzielles Anlagerisiko haben, welches ihr eingeht, wenn ihr euer Geld zum Beispiel in Aktien investiert. Prüft genau die verschiedenen Anbieter*innen und entscheidet dann, welches Angebot euren Vorstellungen am ehesten entspricht. Dabei ist es wichtig, individuelle Umstände, steuerliche Aspekte und persönliche Präferenzen zu berücksichtigen.