Immobilienverkauf

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Die Grundsteuerreform – das solltet ihr wissen

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<h2>Grundlagen der Zwangsversteigerung</h2><p>Das Zentrum einer Zwangsversteigerung bildet das jeweilige Amtsgericht. Bevor eine Immobilie versteigert wird, bestellt dieses Gericht eine*n Gutachter*in, der/die den Verkehrswert des Hauses schätzt, zu dem es verkauft werden kann, und damit eine einigermaßen verlässliche Grundlage für das folgende Bieterverfahren schafft. Ein großer Pluspunkt für diejenigen unter euch, die an Versteigerungsobjekten interessiert sind! Behaltet dabei aber unbedingt im Hinterkopf: Der/die momentane Eigentümer*in ist nicht dazu verpflichtet, dem/der Gutachter*in Zutritt zu seinem/ihrem Grundstück zu gewähren. Er/sie hat also kein Wissen über den tatsächlichen Zustand und Wert der Immobilie. Es handelt sich lediglich um eine Einschätzung auf Grundlage der bekannten Eckdaten.</p><p><br></p><h2>Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung?</h2><p><br></p><p>Der Anlass einer Zwangsversteigerung muss nicht unbedingt die Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des/der Eigentümer*in sein. Die Teilungsversteigerung, ein Sonderfall der Zwangsversteigerung, erfolgt, um für klare Verhältnisse in einer Gemeinschaft wie einer geschiedenen Ehe oder einer Erbengemeinschaft zu sorgen. Das Objekt wird nicht versteigert, um Schulden zu tilgen, sondern um den Erlös aus dem Verkauf gerecht auf die beteiligten Personen aufzuteilen.</p><h2>Die verschiedenen Gebote</h2><p><br></p><p>Bei jeder Zwangsversteigerung wird zuvor ein absolutes Mindestgebot festgelegt, das nicht unterschritten werden darf. Dieses setzt sich aus den Komponenten Verfahrenskosten und Grundsteuerschulden sowie gegebenenfalls den am Grundstück bestehenbleibenden Rechten zusammen. Um welche Rechte es sich dabei handeln kann, erfahrt ihr hier. Als Meistgebot hingegen wird das höchste Gebot bei einer Zwangsversteigerung bezeichnet. Zum Ende der Bietstunde wird es vom/von der Rechtspfleger*in dreimal aufgerufen und bei ausbleibendem Einspruch schließlich verkündet.</p><p><br></p><p>Darüber hinaus kann unterschieden werden zwischen Einzel- und Gesamtausgebot. Besteht ein Objekt aus mehreren Teilen wie beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, können die Teile auch einzeln ausgeboten werden. Gibt es allerdings eine*n Bieter*in für die gesamte Immobilie, hat er/sie stets Vorrang.</p><h2>Juristische Feinheiten</h2><p><br></p><p>Es wird unterschieden zwischen Erst-, Zweit- und Wiederholungstermin. Für den Ersttermin besteht eine amtliche Mindestschwelle von 50 Prozent des Verkehrswertes. Gebote dürfen also die Hälfte des Verkehrswertes nicht unterschreiten. Wurde kein*e Käufer*in gefunden, können die Schwellen für den Zweit- und Wiederholungstermin aufgehoben werden. Die Mindestgrenze liegt dann bei der Summe der aufgelaufenen Verfahrenskosten. Hier obliegt es den Banken, Gebote abzulehnen, die mehr als 70 Prozent unter den Verkehrswert fallen.</p><p><br></p><p>Seid euch außerdem bewusst, dass der/die derzeitige Eigentümer*in auch nach dem Versteigerungstermin noch Beschwerde gegen das Verfahren einreichen darf. Das bedeutet für euch als Meistbietende*r, dass sich der Kaufprozess um unbestimmte Zeit verzögern kann.</p><h2>Vorbereitung</h2><p><br></p><p>Kümmert euch frühzeitig um die Finanzierung – bestenfalls bereits vor der Teilnahme an einem Bieterverfahren. Einige Kosten fallen nämlich bereits an, ohne dass ihr überhaupt den Zuschlag erhalten habt. Mehr dazu erfahrt ihr weiter unten im Kapitel Finanzierung. Mit unserem Finanzierungsrechner könnt ihr schnell und einfach herausfinden, was euch eine Finanzierung kosten darf. Ihr könnt die Zinsen richtig einschätzen und die Finanzierung auf solide Füße stellen. Außerdem erhaltet ihr auf Wunsch einen Überblick über Baufinanzierungspartner und findet so schnell das beste Angebot am Markt.</p><p><br></p><p>Es bietet sich auch an, bereits vor dem eigenen Einstieg in ein Bieterverfahren an Versteigerungsterminen teilzunehmen. So erhaltet ihr einen Eindruck vom Ablauf und der Stimmung, ihr könnt die Bietenden beobachten und am Ende wahrscheinlich vieles mitnehmen, das eure Unsicherheiten als aktiv Bietende*r mindert.</p><p><br></p><p>Auf Versteigerungsportalen oder im Versteigerungskalender der jeweiligen Amtsgerichte findet ihr eine Übersicht an Immobilien und Versteigerungsterminen. Wenn ihr ein Objekt entdeckt habt, dessen Daten euch zusagen, könnt ihr einen Termin beim Amtsgericht vereinbaren, um die Versteigerungsakte zu sichten. Ihr erhaltet Einblick in verschiedene Dokumente, darunter die Immobilienbewertung, der Grundbuchauszug oder das Baulastenverzeichnis. Auch der ermittelte Verkehrswert des Objektes ist enthalten. Nur weil ihr diese Dokumente eingesehen habt, bedeutet das aber leider nicht, dass ihr den Zustand des Objektes ohne weiteres einschätzen könnt. Bereits oben haben wir euch erklärt, dass der/die Schuldner*in nicht dazu verpflichtet ist, dem/der Gutachter*in Zutritt zu seinem/ihrem Eigentum zu gewähren, eine genaue Einschätzung des Wertes ist also nicht möglich.</p><p><br></p><p>Dasselbe gilt für euch. Auch ihr dürft die Immobilie nur mit Einverständnis des/der Schuldners*in besichtigen. Es ist kaum nötig zu sagen, dass er/sie daran meist kein Interesse hat. Damit ihr euch dennoch vor der Versteigerung ein Bild vom Objekt machen könnt, empfiehlt es sich, es zumindest von außen genauestens unter die Lupe nehmen. Achtet auf den Zustand der Fassade und des Dachs. Vielleicht könnt ihr auch einschätzen, wie es sich mit der Verglasung der Fenster verhält. Auf jeden Fall bekommt ihr vor Ort einen Eindruck von Nachbarschaft und Lage. Und das zahlt selbstverständlich ebenso auf den Wert des Objektes ein. Das PropRating kann euch dabei helfen einzuschätzen, ob der Verkehrswert angemessen angesetzt wurde.</p><p><br></p><p>Für die Versteigerung selbst müsst ihr einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mitbringen. Ihr bietet im Namen einer anderen Person, die am Versteigerungstermin verhindert ist? In diesem Fall benötigt ihr außerdem eine Bietervollmacht.</p><h2>Der Versteigerungstermin</h2><p><br></p><p>Nach all der Vorbereitung ist es endlich so weit: Der Versteigerungstermin am Amtsgericht findet statt. Er folgt stets einem festgelegten Schema und ihr solltet etwa eine Stunde einplanen.</p><p><br></p><p>Zu Beginn des Termins wird der zuvor durch das Gutachten ermittelte Verkehrswert verlesen. Diesen kennt ihr bereits aus eurem vorherigen Termin beim Amtsgericht. Anschließend werdet ihr über die Formalia und Versteigerungsbedingungen aufgeklärt, bevor der/die Rechtsprecher*in euch über die Anzahl der Gläubiger*innen und ihre Ansprüche informiert. Darin enthalten sein können auch eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen, die mit der Immobilie in Verbindung stehen und im Grundbuch eingetragen sind. Sollte es sich um ein Mietobjekt handeln, werden darüber hinaus die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse bekannt gegeben.</p><p><br></p><p>Nun beginnt die Bieterstunde, die meist für rund 30 Minuten angesetzt ist. Genau lässt sich ihre Dauer vorher aber nie abschätzen, denn sie ist abhängig davon, wie viele Gebote abgegeben werden. Wichtig für euch zu wissen: Auch die mündliche Abgabe eines Gebots ist beim Bieterverfahren rechtskräftig. Das heißt, ihr solltet während des Termins genau darauf achten, was ihr sagt. Lasst euch auch von Mitbietenden nicht in die Karten schauen, damit sie über euer Budget im Unklaren bleiben.</p><p><br></p><p>Seid ihr hingegen der/die einzige Bieter*in, solltet ihr an eurem persönlichen Limit festhalten, auch wenn die Bank nicht von ihrer Forderung von 70 Prozent des Verkehrswertes abrückt. Denn wie bereits oben erklärt, könnt ihr nach dem Ersttermin mit einer Forderungsminderung rechnen.</p><p><br></p><p>Am Ende erhält in der Regel die Person den Zuschlag, die am meisten Geld für die Immobilie geboten hat. Der Beschluss zur Erteilung des Zuschlags wird durch eine*n Rechtspfleger*in verkündet und in einem amtlichen Dokument festgehalten, das Gläubiger*innen, Schuldner*innen und Erwerber*in zugestellt wird.</p><h2>Die Finanzierung</h2><p><br></p><p>Generell besteht kein großartiger Unterschied zu einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung. Sobald es real wird und ihr an einem Bieterverfahren teilnehmt, fordert das Gericht als Sicherheit eine Zahlung in Höhe von zehn Prozent des Immobilienverkehrswertes. Sofern ihr nicht als Meistbietende*r aus dem Termin herausgeht, erhaltet ihr das Geld selbstverständlich zurück.</p><p><br></p><p>Vor dem Zuschlag könnt ihr eure Bank allerdings nicht um eine Finanzierung bitten, denn auch sie kann das Objekt nicht bewerten. Daher ist es möglich, dass ihr die Immobilie für den zuvor festgestellten Verkehrswert erwerbt, die Bank ihren Wert aber später deutlich geringer einschätzt. Somit entsteht für euch ein großes Risiko, dass ihr einen gewissen Teil des Kaufpreises nicht finanzieren könnt, sondern selbst umgehend aufbringen müsst. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist der reguläre Kauf eines Hauses daher immer empfehlenswert. Schaut mal bei PropRate vorbei. Dort erhaltet ihr nicht nur einen Überblick über den Immobilienmarkt, sondern immer direkt auch eine Bewertung des Objektes.</p><p><br></p><p>Erhaltet ihr den Zuschlag für die versteigerte Immobilie, wird der gesamte Kaufpreis vier bis acht Wochen nach dem Versteigerungstermin fällig. Im Zuge des sogenannten Verteilungstermins wird der Erlös anteilig an die Gläubiger*innen ausgegeben. Auch aufgrund der Kurzfristigkeit der Zahlungserbringung solltet ihr euch bereits vor der Teilnahme an einer Versteigerung mit einem Finanzierungspartner zusammensetzen. Denkt daran, dabei auch ein finanzielles Polster für unvorhersehbare Ereignisse einzurechnen, damit ihr unerwartete Kosten im Notfall entrichten könnt.</p><h2>Vorsicht, versteckte Kosten!</h2><p><br></p><p>Der Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung mag zunächst nach Schnäppchen klingen. Schließlich sind die Kaufpreise niedriger als beim regulären Kauf und auch die Nebenkosten wie Maklerprovision oder Notarkosten entfallen. Dennoch können einige Kosten auf euch zukommen, die ihr vielleicht nicht direkt auf dem Schirm habt.</p><p><br></p><p>Auch bei der Zwangsversteigerung müsst ihr eine Grunderwerbsteuer errichten. Ihre Berechnung erfolgt anhand der Regularien des Bundeslandes, in dem sich die Immobilie befindet. Ohne eine Zahlung der Grunderwerbsteuer werdet ihr nicht ins Grundbuch eingetragen – womit wir bereits beim nächsten Kostenfaktor wären. Denn auch die Eintragung ins Grundbuch ist kostenpflichtig. Sie richtet sich nach dem amtlichen Verkehrswert der Immobilie. Und während die üblicherweise mit einem Hauskauf einhergehenden Notarkosten zwar wegfallen, wird für Auktionen eine Zuschlagsgebühr vom Amtsgericht erhoben, die sich anhand des Gebots berechnet.</p><h2>Unser Fazit</h2><p><br></p><p>Klar ist: Eine Zwangsversteigerung kann erstmal nach Schnäppchen aussehen. Was ihr am Ende dafür bekommt und womöglich draufzahlen müsst, ist allerdings ungewiss. Damit ihr gut vorbereitet ins Bieterverfahren einsteigt, haben wir euch die fünf wichtigsten Tipps zusammengefasst.</p>

BlogTip

<ol><li>Besucht erstmal mindestens einen Zwangsversteigerungstermin, bevor ihr selbst aktiv bietet. So könnt ihr euch den Ablauf genau ansehen und von den aktiven Bieter*innen lernen.</li><li>Sprecht schon vor dem ersten Versteigerungstermin mit einem Finanzierungsdienstleister über eure Möglichkeiten. So habt ihr einen guten Eindruck davon, was ihr euch leisten könnt und ab welchem Gebot ihr lieber aussteigt. </li><li>Das führt uns direkt zum nächsten Tipp: Setzt euch unbedingt im Voraus ein Limit</li><li>Sorgt für ausreichend finanzielle und zeitliche Puffer. Letzten Endes wisst ihr nie, in welchem Zustand sich das Objekt tatsächlich befindet und welche möglicherweise aufwändigen Renovierungsarbeiten anfallen. </li><li>Bewahrt einen kühlen Kopf. Es ist immer aufregend, in einem Bieterverfahren dabei zu sein und sich selbst daran zu beteiligen. Dabei bekommt ihr nicht zwingend den Zuschlag. Doch selbst wenn ihr als Meistbietende*r aus dem Termin geht, kann der/die derzeitige Eigentümer*in den Kaufprozess immer noch verzögern, indem er Beschwerde gegen die Zwangsversteigerung einlegt. </li></ol>

<p>Wenn ihr nicht die Katze im Sack kaufen und von vornherein kalkulieren möchtet, mit welchen Kosten ihr zu rechnen habt – auch für die Finanzierung bei der Bank –, ist der reguläre Immobilienkauf für euch die bessere Alternative. Auch hier gibt es viele verschiedene Möglichkeiten, eine <a href="https://proprate.de/finanzieren/immobilie-finanzieren" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Finanzierung</a> nach euren Vorstellungen zu gestalten. Viele attraktive Objekte inklusive Bewertung findet ihr <a href="https://proprate.de/search" rel="noopener noreferrer" target="_blank">hier</a>.</p>

leeres Haus, amerikanisch, Foto von Phil Hearing

Zwangsversteigerungen kommen wegen der steigenden Zinsen immer häufiger vor. Aber sind sie auch eine sinnvolle Option?

Zwangsversteigerung - Schnäppchen oder Fass ohne Boden?

<h2>Neue Wohneinheiten schaffen</h2><p>Wenn ihr euch nicht vollständig von eurem Zuhause und der gewohnten Umgebung lösen möchtet und müsst, besteht ein guter Kompromiss darin, eure Immobilie in zwei oder mehr Wohneinheiten aufzuteilen. Bereits kleinere Umbaumaßnahmen wie das Ziehen von Wänden können für ein neues Wohngefühl sorgen. Gleichzeitig kann auf diese Weise neuer Wohnraum geschaffen werden. Vielleicht lassen sich eine Erd- und eine Dachgeschosswohnung einrichten oder es ist möglich, eine Einliegerwohnung abzutrennen. Dabei habt ihr die Möglichkeit, den neu gewonnenen Wohnraum zu vermieten. Wenn ihr euch bisher noch nicht mit dem Thema Vermietung auseinandergesetzt habt, findet ihr hier wertvolle Tipps. </p><p><br></p><p>Doch auch wenn sich der Wohnraum, um den ihr euch kümmern müsst, durch den Umbau natürlich verkleinert, seid ihr als Vermieter noch immer für die Instandhaltung des gesamten Objektes und Reparaturen in der Mietwohnung zuständig. Möchtet ihr diesen Verpflichtungen entgehen, sei es im Alter oder einfach so, ist ein Verkauf der neu geschaffenen Wohneinheit für euch die bessere Wahl.</p><h2>Neuanfang Vollverkauf</h2><p><br></p><p>Wenn ihr den Wohnort wechseln möchtet oder euch das Haus schier zu groß geworden ist, kann ein Vollverkauf eine gute Lösung sein. Entscheidet ihr euch, in ein Mietobjekt umzuziehen, deckt der Erlös aus eurem bisherigen Eigenheim sicherlich die Mieten für mehrere Jahre ab. Und wenn ihr noch etwas von der Welt sehen möchtet, ist auch die ein oder andere Reise noch drin. </p><p><br></p><p>Um Euer Haus auf den Markt zu bringen, ist eine Immobilienbewertung essenziell. Denn so findet ihr heraus, was euer Haus wirklich wert ist, und ihr könnt es zum marktüblichen Preis anbieten. Damit umgeht ihr auch das Risiko, bares Geld zu verlieren, weil ihr den Preis womöglich zu niedrig ansetzt. Gleichzeitig vermeidet ihr, dass euer Objekt zum Ladenhüter wird, weil der Kaufpreis schlichtweg zu hoch ist.</p><p><br></p><p>Mit PropRate erhaltet ihr innerhalb kurzer Zeit eine marktübliche Bewertung eurer Immobilie. Mit wenigen Klicks beantwortet ihr Fragen zu eurem Objekt – beispielsweise, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, wann es gebaut wurde und wie groß es ist. Auch nach der Adresse wird gefragt, da die Lage der Immobilie ausschlaggebend für die Wertanalyse ist. Neben den Faktoren Angebotspreis und Rendite fließt auch die Wertentwicklung in die Bewertung ein. Auf diese Weise spart ihr euch mehrmonatige Beobachtungen von Vergleichsobjekten und ihr könnt direkt mit dem Verkauf loslegen.</p><h2>Ein neues Eigenheim soll her?</h2><p><br></p><p>Ausschlaggebend für einen Verkauf kann auch sein, dass ihr euch auf die Suche nach einer alternativen Immobilie zum Kauf macht, die besser zu euren veränderten Bedürfnissen passt. Auf diese Weise ergibt sich direkt eine Wertanlage, die ihr später an eure Kinder weitergegeben könnt. </p><p><br></p><p>Die PropRate Immobiliensuche kann euch dabei helfen, das perfekte Objekt zu finden. Ihr erhaltet nicht nur einen Überblick über die verfügbaren Immobilien aus neun verschiedenen Portalen, sondern auch eine dazugehörige Bewertung und einen Vergleich des Angebots- mit dem Marktpreis. Der Preis der neuen Immobilie gibt euch außerdem einen Anhaltspunkt dafür, was sich aus dem Verkauf eures derzeitigen Eigenheims ergeben sollte, um das favorisierte Objekt zu erwerben.</p><h2>Objektwechsel mit Zwischenfinanzierung</h2><p><br></p><p>Ihr strebt einen Objektwechsel an? Wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, sind Eigenmittel in der Regel die beste Wahl. Ist eure alte Immobilie noch nicht verkauft, sind diese allerdings gebunden und es kann einige Zeit dauern, bis sie wieder verfügbar sind. In solchen Fällen kann eine Zwischenfinanzierung eine Lösung sein.</p><p><br></p><p>Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der nur einige Wochen oder Monate läuft. Er überbrückt die Zeit, bis ihr den Kaufpreis für eure Immobilie erhalten habt. In der Regel handelt es sich um ein endfälliges Darlehen, sodass während der Laufzeit keine Rückzahlung erfolgt. Bestenfalls deckt der Verkaufserlös die Kaufsumme der neuen Immobilie vollständig, sodass der Überbrückungskredit durch das vorhandene Geld abgelöst wird. Werden die Kosten nicht gedeckt, erhöht der Verkauf zumindest euer Eigenkapital und eine Anschlussfinanzierung wird günstiger. </p><h2>Unser Fazit</h2><p><br></p><p>Es gibt verschiedene Optionen, die ihr in Betracht ziehen könnt. Es lohnt sich zu überlegen, ob ihr den Raum wirklich braucht oder ob ihr ihn sinnvoller nutzen könnt, indem ihr die Immobilie in mehrere Wohneinheiten aufteilt und vermietet oder verkauft. Auch ein Vollverkauf des Hauses bildet eine Möglichkeit. Eine Immobilienbewertung ist hierbei unerlässlich. Den Erlös könnt ihr nutzen, um Mieten zu bezahlen, auf Reisen zu gehen oder in eine neue Immobilie zu investieren. Egal wofür ihr euch entscheidet, PropRate bietet nützliche Tools wie die Immobilienbewertung und -suche, um den Prozess zu vereinfachen.</p>

Umzugskartons, Foto von Alicia Christin Gerald

Bei Jobwechsel, Ortswechsel, dem Auszug der Kinder oder im Alter möchte man seine Immobilie verkaufen. Wir sagen wann es sich lohnt und wie.

Hausverkauf – sollen wir oder sollen wir nicht?

<h2>So funktioniert der Mietkauf</h2><p>Der Mietkauf ist eine Finanzierungsmethode, bei der ihr als Mieter*in einen notariell beurkundeten Mietkaufvertrag mit eurem Vermieter abschließt, der besagt, dass ihr die gemietete Immobilie am Ende einer festgelegten Mietperiode, meist nach zehn bis fünfzehn Jahren, zu einem vereinbarten Preis erwerben werdet. Dieser Vertrag besteht aus einem klassischen Mietvertrag und einem Kaufvertrag, der den zukünftigen Erwerb regelt. Neben einer monatlichen Mietzahlung, von der euer Vermieter einen Teil als Mietzins einbehält und der übrige Anteil auf die endgültige Kaufsumme angerechnet wird, habt ihr vor oder während der Mietzeit – je nach Modell – eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent zu leisten und müsst am Schluss meist zusätzlich einen Restbetrag entrichten. Es geht also auch hier nicht ganz ohne Eigenkapital.</p><h2>Mietkauf oder Optionskauf?</h2><p>Neben dem klassischen Mietkauf, der euch zum Erwerb der gemieteten Immobilie verpflichtet, gibt es den sogenannten Optionskauf. Wie der Name bereits vermuten lässt, bietet er euch lediglich eine Option zum späteren Kauf eures gemieteten Objektes, die der Vermieter ins Grundbuch eingetragen lässt. Somit entfällt die Anzahlung und auch ein notariell beurkundeter Mietkaufvertrag ist nicht nötig. Allerdings bezahlt ihr die Kaufoption meist mit einer höheren Miete. Diese wird aber, wie auch beim Mietkauf, am Ende zu Teilen auf den Kaufpreis angerechnet. Vielfach werden Optionskäufe von Genossenschaften angeboten.&nbsp;</p><h2>Das sind die Vorteile des Mietkaufs</h2><p>Auf den ersten Blick bietet der Mietkauf einige Vorteile. Schließlich wisst ihr durch die vertragliche Regelung des Mietpreises, welchen festen Betrag ihr in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren fürs Wohnen ausgeben werdet. Denn dieser ist nicht an die allgemeine Zins- oder Mietpreisentwicklung gebunden und bleibt somit über die gesamte Mietperiode stabil. Wenn euer Eigenkapital hoch genug ist und ihr die Anzahlungen ohne Unterstützung eines Kreditinstituts leisten könnt, benötigt ihr keine Finanzierung. Daneben bietet euch der Optionskauf die Möglichkeit, die Immobilie erst einmal ganz genau unter die Lupe zu nehmen, um herauszufinden, ob ihr euch wohlfühlt und alles so ist, wie ihr es euch vorgestellt habt. Ist das nicht der Fall und der Erwerb kommt für euch nicht infrage, müsst ihr die Option nach Ablauf der Mietperiode nicht annehmen.</p><h2>Achtung, Nachteile!</h2><p>Der Mietkauf mag bisher nach einer attraktiven und verlockenden Möglichkeit klingen, um an Eigentum zu kommen. Dennoch solltet ihr die Nachteile nicht aus dem Blick verlieren, denn davon gibt es einige. Auch wenn es zunächst so scheint, als benötigtet ihr kein oder nur wenig Eigenkapital, empfehlen wir euch unbedingt sicherzustellen, dass ihr dennoch genügend davon zur Verfügung habt. Denn auch, wenn ihr vielleicht keine Baufinanzierung auf die Beine stellen müsst, habt ihr eine Anzahlung und eine Restsumme zu leisten. Außerdem seid ihr bereits während der Mietperiode Kostenträger*in für Reparaturen und Instandhaltungen, die in und an der Immobilie anfallen. Und auch die monatlichen Mieten sind beim Mietkauf meist höher als die Mietpreisspiegel des jeweiligen Wohnortes, sodass eure Ausgaben potenziell eher steigen. Seid ihr am Ende finanziell nicht in der Lage, die Immobilie zu erwerben, müsst ihr vom Kauf zurücktreten. Das geht für euch mit einem großen Verlust einher, denn der zuvor bereits angesparte Betrag bleibt Eigentum des Vermieters.</p><p><br></p><p>Mit Zuschüssen von Bund und Ländern habt ihr nicht zu rechnen, denn anders als beim Immobilienkauf, bieten sie für den Mietkauf keine Förderungen an. Genauso mangelt es an Einheitlichkeit auf dem Mietkaufmarkt. Angebote sind so kaum vergleichbar und es kommen vielfach versteckte Kosten in Form von Provisionen oder Versicherungsbeträgen auf euch zu, mit denen ihr zuvor nicht rechnen konntet. Und auch die Attraktivität der Angebote lässt zu wünschen übrig: Viele Vermieter versuchen ihre maroden Immobilien durch den Mietkauf zu horrenden Preisen an den Mann oder die Frau zu bringen – also seid auf der Hut, wenn ihr ein solches Modell in Betracht zieht.</p><h2>Unser Fazit</h2><p>Der Mietkauf mag auf den ersten Blick ein attraktives Modell sein, aber um auch ohne viel Eigenkapital an Eigentum zu kommen, solltet ihr immer hinter die Fassade schauen. Da es keine Vereinheitlichung gibt, sind die meisten Mietkaufangebote kaum zu vergleichen und ihre Konditionen nur schwer zu durchschauen. Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter*innen überteuerte Preise für stark sanierungsbedürftige Mietkaufimmobilien fordern, ohne dass ihr euch dessen bewusst seid.</p><p><br></p><p>Überlegt euch also vorher gut, ob ihr anfallende Kosten wie Anzahlung und Restkaufpreis, Provisionen und möglicherweise anfallende Reparaturen abdecken könnt, um finanzielle Risiken zu vermeiden. Womöglich ist der deutlich klarer geregelte Immobilienkauf am Ende doch die sicherere Lösung.<a href="https://proprate.de/finanzieren/die-erste-immobilie-finanzieren" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> Mit unserem Finanzierungsrechne</a>r findet ihr ganz schnell heraus, was zu eurem Geldbeutel passt und könnt euch anschließend in unserem <a href="https://proprate.de/proprating" rel="noopener noreferrer" target="_blank">PropRating</a> nur die Objekte anzeigen lassen, die sich damit decken. Obendrauf erhaltet ihr zu jedem Objekt eine Einschätzung zum tatsächlichen Immobilienwert auf Basis der vier Parameter Lage, Rendite, Preis und Wertentwicklung, sodass ihr nicht einfach die Katze im Sack kauft.</p>

Rotterdam Design Haus Foto von Anne-Marie Pos

Aber rentiert sich der Mietkauf am Ende tatsächlich oder birgt er womöglich mehr versteckte Kosten und Risiken als zunächst angenommen.

Rentiert sich der Mietkauf am Ende oder birgt er womöglich mehr versteckte Kosten und Risiken? Diese und viele weitere Fragen klären wir in diesem Beitrag.

Mietkauf – lohnt sich das oder nicht?

<h3>Schönheit will gepflegt werden</h3><p>Eure Immobilie ist aus einem jüngeren Baujahr? Wunderbar! Dann ist davon auszugehen, dass die Ausstattung in und am Haus einem modernen Standard entspricht. Wenn das Objekt schon etwas älter ist,&nbsp;lohnt es sich zu überlegen, <a href="https://proprate.de/immobilien-verstehen/immobilienverwaltung/sanieren-modernisieren-renovieren-was-sind-die-unterschiede" rel="noopener noreferrer" target="_blank">welche Modernisierungen, Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten sinnvoll wären</a>, um alles auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen. Denn: Im Zuge einer Immobilienbewertung wirken sich Alterserscheinungen wertmindernd auf das Objekt aus. Umfangreiche abgeschlossene Arbeiten hingegen haben einen sehr positiven Einfluss auf den Immobilienwert. Für euch als Immobilieneigentümer bzw. Kapitalanleger lohnt es sich also, in Verbesserungsmaßnahmen zu investieren, weil sie sich wertsteigernd auf euer Objekt auswirken.</p><h3>Instandhaltung steigert den Wert</h3><p><br></p><p>Welche Arbeiten im und am Haus sind empfehlenswert? Für einen ersten Überblick haben wir euch weiter unten eine kleine Liste zusammengestellt. Auch regelmäßige Kontrolle und Pflege gehört dazu. Beispielsweise solltet ihr die Dachziegel wiederkehrend auf Beschädigungen oder einen falschen Sitz prüfen. Auch die Reinigung der Regenrohre sollte bestenfalls zweimal, mindestens aber einmal pro Jahr auf dem Plan stehen. Frühjahr und Herbst eignen sich hierzu besonders. Insbesondere die Reinigung im Herbst ist wichtig, um das Laub zu entfernen, bevor der Frost beginnt. Andernfalls können die Rohre leicht verstopfen und es kann zum Überlaufen und zu unschönen Begleiterscheinungen wie Wasseransammlungen im Keller kommen. Andere Arbeiten am Objekt müsst ihr weniger häufig vornehmen. Diese haben wir euch hier zusammengestellt.</p><h3>Nach 5 bis 15 Jahren</h3><p><br></p><p>In einem relativ geringen Turnus von etwa fünf bis zehn Jahren sollten die Tapeten und Innenanstriche erneuert werden. Etwas mehr Zeit habt ihr für die Modernisierung der Dacheindeckung bei Flachdächern und den Außenanstrich des Objektes. Auch die Fensterdichtungen solltet ihr nach spätestens 15 Jahren austauschen. Sie nutzen sich oft unbemerkt ab, beispielsweise beim Fensterputzen, und verlieren somit an Wirkung.</p><h3>Nach 20 bis 30 Jahren</h3><p><br></p><p>Nach 20 bis 30 Jahren solltet ihr euch um neue Dachrinnen und Fallrohre kümmern. Auch ist es nun höchste Zeit, Bäder und Einbauküchen zu erneuern. Das kann zum einen aus Gründen von Abnutzung notwendig sein, oder weil sich einfach der Zeitgeschmack geändert hat. Wir alle wissen ja sehr gut, wie wir aus heutiger Sicht auf diese wundervollen beige-grauen Waschbecken und Badewannen der 90er Jahren reagieren 😊 Außerdem sollte in diesem Zeitraum ein Austausch der Heizung angestrebt werden. Warum genau, zeigen wir euch später.</p><h3>Nach 30 bis 50 Jahren</h3><p><br></p><p>Nun ist es auch für Spitzdächer an der Zeit, neu eingedeckt zu werden und die Dachanschlüsse zu erneuern. Der Außenputz sollte ebenfalls aufgefrischt werden. Zudem sind spätestens jetzt neue Fenster und eine neue Haustür einzubauen.</p><h3>Energieeffizienz – mehr ist mehr</h3><p><br></p><p>Doch nicht nur die Instandhaltung einer Immobilie sorgt für einen höheren Wert. Insbesondere die im Energieausweis festgehaltene Energieeffizienz spielt eine wichtige Rolle. Die darin ausgewiesen Energieeffizienzklasse gibt beispielsweise Aufschluss über den Wärmebedarf eines Hauses und somit über die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten. Der Wärmebedarf eines Hauses kann gesenkt werden, indem die Wärmedämmung erneuert wird. Denkt hierbei aber nicht nur an die Außenwände, sondern auch an das Dach und die Fenster.</p><p><br></p><p>Bereits zuvor haben wir angesprochen, dass auch die Erneuerung des Heizsystems zur Wertsteigerung einer Immobilie beitragen kann. Auch sie ist enorm wichtig für die Steigerung der Energieeffizienz. Angesichts der steigenden Energiekosten achten Käufer verstärkt auf die Nebenkosten und sind daher bereit, für moderne Heizungen einen höheren Objektpreis zu zahlen. Schließlich profitieren Eigentümer mit Ökoheizungen wie beispielsweise Wärmepumpen oder Solarthermie-Anlagen langfristig von einem sowohl klimafreundlichen als auch kostengünstigen Heizungsbetrieb.</p><h3>Unser Fazit</h3><p><br></p><p>Seid ihr interessiert, eine neue Immobilie zu erwerben, dann achtet auf die Energieeffizienz und den Zustand des Objektes. <a href="https://proprate.de" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Checkt einfach mal bei PropRate</a>, ob der vom Verkäufer geforderte Preis dem Marktwert entspricht oder ob ihr vielleicht noch Verhandlungsspielraum habt. Und wenn ihr bereits eine Immobilie besitzt, dann hegt und pflegt das gute Stück, damit ihr Wert erhalten bleibt oder sogar gesteigert wird.</p><p>‍</p><p>Foto von <a href="https://unsplash.com/@blakesox?utm_source=unsplash&amp;utm_medium=referral&amp;utm_content=creditCopyText" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Blake Wheeler</a></p>

Vogelperspektive von mehreren Einfamilienhäusern

In diesem Artikel verraten wir euch, wie ihr dafür sorgen könnt, dass eure Immobilie ihren Wert erhält oder sogar noch steigern kann. 

Wie steigere ich den Wert meiner Immobilie?

<p>Für viele Deutsche ist es das Investment ihres Lebens. Die eigene Immobilie macht einen Großteil des Vermögens aus. Aus ihr lässt sich deshalb auch eine Geldquelle im Alter machen, eine Art Immobilienrente.</p><p><br></p><p>Während die Verrentung in vielen anderen Ländern weltweit längst gelebte Praxis ist, entdecken nun auch immer mehr Deutsche das Konzept für sich. Experten gehen davon aus, dass die Nachfrage in 2021 und den nächsten Jahren deutlich zunehmen wird – und damit auch die Sicht auf den Lebenszyklus von Immobilien neu definiert wird.</p><p><br></p><p>Wie eine Erhebung des Panel-Anbieters Consumerfieldwork unter 1067 Mietern sowie Immobilieneigentümern im Rentneralter zeigt, weiß aktuell aber nur rund jeder zweite Rentner, dass es so etwas überhaupt gibt. Davon wiederum weiß laut Umfrage nur jeder Vierte (25 Prozent) wie das Konzept der Immobilienverrentung funktioniert. Im besten Falle profitieren Verkäufer und Käufer/Anleger.</p><h2>‍Motivation für Verkäufer: Sorglos in die Zukunft</h2><p>‍Die Wohneigentumsquote in Deutschland beträgt etwa 42 Prozent. Laut einer aktuellen Umfrage zur Wohnsituation von Senioren ab 70 Jahren, wohnen rund 60 Prozent ihrer Altersklasse in einem Eigenheim oder in einer Eigentumswohnung. Trotz Immobilienbesitz haben viele Senioren im Ruhestand aber zu wenig Geld zum Leben. Deshalb stehen oft gerade ältere Menschen vor der Frage, wie sie ihre Rente aufbessern können ohne aus den eigenen vier Wänden ausziehen zu müssen. Durch eine sogenannte Immobilienverrentung ist es möglich, im Eigenheim wohnen zu bleiben und gleichzeitig eine Zusatzrente zu beziehen, die frei genutzt werden kann.‍</p><h3>3+1 Modelle der Rente aus Beton</h3><p>Drei gängige Varianten lassen sich hierzulande realisieren: Die „umgekehrte Hypothek", lebenslang oder zeitlich befristet, das Leibrentenmodell und die Immobilienverrentung. Im ersten Fall wird das Haus beliehen, Zins- und Tilgungsleistungen werden aber erst bei Auszug des Eigentümers oder dessen Todesfall fällig.</p><p><br></p><p>Im zweiten Fall wird die Immobilie verkauft, es besteht aber Wohnrecht bis zum Lebensende plus Rente für den Verkäufer. Der neue Eigentümer zahlt nicht wie üblich dafür den Kaufpreis, stattdessen erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rente vom Käufer. Der Käufer macht quasi eine „Wette auf den Tod". Wetteifern die heutigen Besitzer mit&nbsp;Johannes Heesters (der 108 wurde), zahlt der zukünftige Besitzer drauf - umgekehrt kann er profitieren bei schnellem Ableben.</p><p><br></p><p>Die Immobilienverrentung basiert auf dem Modell, dass der Rentner den kompletten Verkaufspreis (oder +1, also Teilauszahlung) abzüglich der Minderung durch die Weiternutzung erhält. „Das Konstrukt wird häufig priorisiert und eignet sich vor allem für Rentner, die über eine schuldenfreie werthaltige Immobilie verfügen, jedoch nicht genügend Liquidität haben, beispielsweise für Reisen", ist eine gängige Einschätzung von Finanzierungsexperten. ‍</p><h3>Sonderform Teilverkauf</h3><p>Das Konzept der Immobilienverrentung, oder auch „eat your brick“ (iss deinen Ziegel) muss punktgenau zu den Vorstellungen des Verkäufers passen – ob Vollverkauf oder auch nur der anteilige Verkauf seiner Immobilie.</p><p><br></p><p>Inzwischen bieten mehrere Unternehmen wie auch Engel &amp; Völkers LiquidHome, den Teilverkauf, als Lösung an. Damit erreichen Immobilieneigentümer, die kein klassisches Hypothekendarlehen nutzen wollen oder können, eine neue finanzielle Freiheit und behalten ihr Leben in den eigenen vier Wänden. Der Verkäufer oder eventuelle Erben könnten den veräußerten Anteil außerdem jederzeit zum erneut unabhängig ermittelten Marktwert zurückkaufen.</p><p><br></p><p>Beim sogenannten Verkauf plus Nießbrauch trennt sich der Verkäufer vom Eigentum, hat aber lebenslanges Wohnrecht. Zieht der Bewohner etwa ins Pflegeheim, kann er bei der Immobilienverrentung als Nießbrauchberechtigter sein Zuhause vermieten und die Einnahmen behalten – das dürfen Bewohner bei der Variante Leibrente mit Wohnrecht nicht.</p><p><br></p><p>Erst im Todesfall ist die Immobilie dann vollständiges Eigentum des Anlegers. Verkäufer und Anleger profitieren beide vom Wertzuwachs, ersterer bis zum Verkaufsdatum, letzterer mit der Option auf steigende Preise ab Kaufdatum. ‍</p><h3>WIN-WIN für Verkäufer und Anleger</h3><p>Özgün Imren, Gründer und Geschäftsführer der bundesweit tätigen Gesellschaft für Immobilienverrentung DEGIV, spricht von einer Win-Win-Situation. Ältere Menschen können ihre Einkommenssituation beziehungsweise ihre Rente verbessern – etwa für Pflege oder einen höheren Lebensstandard. Jungen Menschen erlaubt die Verrentung den preisgünstigeren Einstieg ins Wohneigentum“, so Imren.</p><p><br></p><p>Wer beim Konstrukt der Immobilienverrentung später noch etwas an seine Nachkommen vererben möchte, sucht sich als Teilverkäufer quasi einen „stillen Teilhaber“ als Käufer, erklärt Imren das Prinzip. Seine Modellrechnung zum Teilverkauf: „Bei einem Objektwert von 1 Mio. Euro und einem 30%igen anteiligen Verkauf erhält der Verkäufer 300.000 Euro. Für das vom Käufer erhaltene Geld falle eine Nutzungsgebühr von 3 bis 4 Prozent an.“</p><p><br></p><p>Hört sich an, wie an der Börse? Na ja, ist es auch ein wenig. Schließlich setzen die Teilkäufer auf die Wertsteigerung. Und die entwickelt sich insbesondere in gefragten Lagen weiterhin positiv: Wird das Objekt eines Tages veräußert, wird der erzielte Verkaufspreis entsprechend der Quote der eingebrachten Summe zwischen den Teilbesitzern aufgeteilt.</p><h2>Fazit</h2><p>Win-Win heißt für den Käufer nicht nur ein deutlich niedrigerer Kaufpreis (und damit günstigere <a href="https://proprate.de/immobilien-verstehen/immobilienverwaltung/was-sind-umlagefahige-kosten" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Nebenkosten</a>) einer verrenteten Immobilie – unter dem üblichen Verkehrswert. Der Preisvorteil ergibt sich auch aus der Tatsache, dass das Investment zunächst nicht selbst nutzbar ist, er spiegelt quasi den Wert des Wohnrechts wider. Weitere mittel- bis langfristige Vorteile für private Anleger:</p><ul><li>Schon in jungen Jahren ist der Kauf von „bezahlbarem Immobilieneigentum“ möglich, getreu des Mottos „Heute sichern, morgen im Rahmen der eigenen Altersvorsorge nutzen.</li><li>“Die Niedrigzinsphase und fehlende Anlagealternativen machen Immobilien weiter hoch attraktiv. Die Immobilien-Verrentung bietet eine reizvolle zusätzliche Kapitalanlageform.</li><li>Der Blick auf die Demografiezahlen (umgedrehte Pyramide) in Deutschland verdeutlicht, dass der Bedarf an Immobilienverrentung wächst.</li><li>Die laufenden Unterhaltskosten (Versicherungen, kommunale Gebühren, Schönheitsreparaturen etc.) trägt weiterhin der Verkäufer (<a href="https://proprate.de/immobilien-verstehen/immobilienverwaltung/sanieren-modernisieren-renovieren-was-sind-die-unterschiede" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Instandhaltungskosten</a> können individuell vertraglich geregelt werden).Vom bisherigen Wertzuwachs profitiert zwar der Verkäufer (trotz Abschlag durch die Verrentungsvariante kann er mit Gewinn verkaufen).</li><li>Vom künftigen Wertzuwachs profitiert dann der Anleger – trotz Corona kennt die Preiskurve bei Betongold nur einen Weg, nämlich nach oben.</li></ul><p><br></p><p>Foto von <a href="https://www.pexels.com/de-de/@davidmcbee/" rel="noopener noreferrer" target="_blank">David McBee</a></p>

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