Makler*innen und ihre Provisionen unter der Lupe

Diese Gebühren, die für die Vermittlung von Immobilien anfallen, können je nach Bundesland variieren und haben nicht selten sogar Einfluss auf die Abwicklung eines Immobilienkaufs bzw. -verkaufs. In diesem Beitrag werden wir uns eingehend mit der Maklerprovision beschäftigen und euch zeigen, welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen, damit die Provision überhaupt fällig wird.

Maklerprovision – was ist das überhaupt?

Eine Maklerprovision ist eine Gebühr, die Immobilienmakler*innen für ihre Dienstleistungen bei der Vermittlung einer Immobilie verlangen. Sie wird fällig, sobald ein Makler in den Kauf- bzw. Verkaufsprozess einer Immobilie involviert ist. Diese Provision ist eine Vergütung für die Bemühungen und Leistungen des/der Makler*in, der/die den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie erleichtert hat.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Höhe der Maklerprovision wird üblicherweise in Prozent des Kauf- oder Mietpreises der Immobilie angegeben. In Deutschland ist weder eine Mindest- noch eine Maximalprovision festgeschrieben. Üblicherweise beträgt die Maklercourtage aber 3,57 Prozent des Kaufpreises. Sie setzt sich zusammen aus 3 Prozent zzgl. 19 Prozent Mehrwertsteuer. Für eine Immobilie, die für 600.000 Euro verkauft wird, beträgt die Provision dementsprechend 21.420 Euro. Sie zählen zu den Kaufnebenkosten, die wir euch in einem separaten Blogbeitrag näher erläutern. Übrigens* Wenn ihr eine Immobilie als Kapitalanlage erwerbt, könnt ihr die Maklergebühr von der Steuer absetzen. Die Provision wird in diesem Fall als Anschaffungskosten gewertet. Addiert zum Kaufpreis kann sie dann Jahr für Jahr linear abgeschrieben werden. Ähnliches gilt für Vermieter*innen. Auch sie können die Maklerprovision bei Neuvermietung steuerlich geltend machen.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Bis vor kurzem übertrugen viele Verkäufer*innen und Vermieter*innen diese Zahlung auf die neuen Eigentümer*innen bzw. ihre Mieter*innen. Um dies zu unterbinden, wurde im Dezember 2020 das sogenannte Courtage-Gesetz verabschiedet, das besagt, dass die Käufer*innen nicht mehr zahlen dürfen als die Verkäufer*innen. Seither wird die Provision meistens von beiden Parteien zu gleichen Teilen übernommen. Das bedeutet aber nicht, dass sich die 21.420 Euro aus dem obigen Beispiel halbieren. Vielmehr zahlen sowohl Käufer*in als auch Verkäufer*in je 3,57 Prozent der Kaufsumme.

Voraussetzungen für die Maklerprovision

Es geschieht nicht selten, dass Immobilien im Freundeskreis vermittelt werden. Vielleicht geht es euch auch so, dass euch ein*e Bekannte*r von dem Objekt erzählt hat, das ihr nun kaufen möchtet, weil er oder sie die Vorbesitzer*innen kennt. Wenn ihr euch nun fragt, ob ihr die Provision auch an eure*n Freund*in zahlen müsst, lautet die Antwort nein. Damit eine Person Anspruch auf die Maklerprovision erheben kann, bedarf es sechs grundlegender Voraussetzungen:

1.    Es besteht ein wirksamer Maklervertrag.

Der Maklervertrag muss wirksam zustande gekommen sein. Das läuft wie folgt ab: Makler*in und Käufer*in oder Verkäufer*in sind sich einig über die über die Vertragsinhalte. Dazu gehören:

• Die Namen von allen Personen, die Vertragspartner*in sind, müssen klar aufgeschrieben sein – je nachdem, wer die Dienste in Anspruch nimmt, sind das neben dem/der Makler*in auch Verkäufer*in oder Käufer*in.
• Die erbrachte Maklerleistung muss präzise beschrieben werden. Aufgabe des Maklers/der Maklerin sind laut Gesetz der sogenannte Nachweis und die Vermittlung des Vertragsgegenstandes, also der jeweiligen Immobilie. Was genau mit Nachweis und Vermittlung gemeint ist, erfahrt ihr in der dritten Voraussetzung.
• Es muss klar sein, wie viel Geld fällig wird und wer es bezahlen muss. Das betrifft sowohl die genaue Summe als auch die Personen, die für die Maklerprovision aufkommen.

Seit Ende 2020 gibt es noch eine neue Regel: Wenn es um den Verkauf oder die Vermietung von einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung geht, reicht ein mündlicher Vertragsschluss nicht mehr aus. Nur, wenn alles in Textform festgehalten wurde, ist der Vertrag auch gültig. Wichtig: Textform bedeutet, dass der Vertrag auch ohne eigenhändige Unterschrift gültig ist.

2.    Ihr habt keinen Verbrauch vom Widerrufsrecht gemacht.

Natürlich kann ein Vertrag nicht einfach so rückgängig gemacht werden. Als Verbraucher*innen habt ihr aber das Recht, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen – egal ob ihr auf der Seite von Käufer*in oder Verkäufer*in steht. Der / die Makler*in muss euch über dieses Widerrufsrecht informieren und euch ein entsprechendes Aufklärungsformular aushändigen. Innerhalb von 14 Tagen kannst du ohne besondere Gründe den Vertrag widerrufen.

3.    Die Maklerleistung wurde erbracht.

Makler*innen sind laut Gesetz zu Nachweis und Vermittlung verpflichtet. Ein Nachweis ist gegeben, sofern der/die potenzielle Käufer*in die Möglichkeit hat, den/die Verkäufer*in zu kontaktieren, um eigenständig Verhandlungen zu führen. Eine tatsächliche Kontaktaufnahme ist hingegen kein Muss. Eine Vermittlung liegt vor, wenn der/die Makler*in eine Einigung zwischen beiden Parteien erwirkt, die die Unterschrift eines notariellen Kaufvertrags zur Folge hat.

4.    Es besteht ein notarieller Kaufvertrag.

Die Maklerprovision ist erfolgsabhängig. Ein notariell beglaubigter Kaufvertrag dient daher als Beleg des Erfolgs und damit als Voraussetzung dafür, dass die Provision auch gezahlt wird. Hierbei gibt es ein paar wichtige Punkte zu beachten:

• Erfüllung von Bedingungen: Ist der Kaufvertrag an eine Bedingung geknüpft, wird er erst gültig, sobald diese erfüllt sind. Genauso wird die Provision erst nach Erfüllung fällig.
• Wirtschaftliche Kongruenz: Auch wenn der/die Käufer*in den Kaufvertrag mit einer anderen Person abschließt als jene, die im Maklervertrag genannt ist, wird dies als Erfolg gewertet, sofern diese andere Person eine enge, dauerhafte Verbindung zum Vertragspartner des Maklers hat, beispielsweise familiär oder geschäftlich.
• Keine Verflechtungen: Der/die Makler*in sollte keine besonderen Verbindungen zu einem der beiden Vertragspartner pflegen. Die Gültigkeit eines Kaufvertrags ist in einem solchen Fall abhängig von der Art des Verhältnisses und damit der Stärke des Interessenskonfliktes. Allerdings gibt es keine festen Regeln dafür, wann eine Verflechtung des Maklers / der Maklerin mit einer der Parteien den Provisionsanspruch ausschließt. Dies wird stets individuell entschieden.
• Keine wirksame Anfechtung: Der Kaufvertrag darf nachträglich von keiner der Parteien wegen arglistiger Täuschung angefochten worden sein. Diese läge beispielsweise vor, wenn die Verkäuferseite Baumängel verschwiegen hätte oder der / die Käufer*in lediglich vorgetäuscht hat, ausreichend Geld zu haben, um die Immobilie zu erwerben. Ist das der Fall, wird der eigentlich gültige Kaufvertrag rückwirkend aufgehoben und der notwendige Erfolg für den Maklervertrag kommt nicht zustande.

5.    Es liegt eine Ursächlichkeit vor.

Der Abschluss des notariellen Kaufvertrags muss auf Grundlage des Nachweises oder der Vermittlung basieren. Das Handeln bzw. Mitwirken des/der Makler*in muss demnach ursächlich sein für den Kaufvertragsschluss. Unter Umständen kann es allerdings schwierig sein, diese Ursächlichkeit festzustellen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn:

• Der/die Käufer*in belegen kann, dass er bereits vor dem Maklereinsatz wusste, dass die Immobilie verkauft werden kann.
• Der Preis, zu dem das Angebot gemacht wurde, deutlich von dem endgültigen Preis abweicht (mehr als ca. 15 %).
• Zwischen der Zeit des Maklereinsatzes und dem Kaufvertrag eine längere Zeitspanne liegt. In der Regel wird bei drei bis vier Monaten zu Gunsten des Maklers entschieden. Bei einer Zeitspanne von fünf bis zwölf Monaten hängt es von den genauen Umständen ab. Nach mehr als zwölf Monaten ist nur schwierig bestimmbar, ob der / die Makler*in noch ursächlich war. Vollständig ausgeschlossen ist es aber nicht.

6.    Der Anspruch wird nicht verwirkt.

Jeder Vertrag enthält eine Treuepflicht, sich gegenüber dem anderen Vertragspartner anständig und fair zu verhalten. Das bedeutet, man sollte den oder die andere*n nicht absichtlich täuschen oder hinters Licht führen. Wenn der oder die Makler*in diese Verpflichtung jedoch schwerwiegend missachtet, indem er oder sie beispielsweise unerlaubt für beide Seiten arbeitet, so verwirkt er oder sie seinen bzw. ihren Anspruch auf die Provision. §654 BGB legt fest, dass eine doppelte Maklertätigkeit nur dann erlaubt ist, wenn sowohl Käufer- als auch Verkäuferseite zuvor darüber informiert wurden.

Unser Fazit

Die Beauftragung eines Maklers/einer Maklerin insbesondere beim Immobilienverkauf bringt verschiedene Vorteile mit sich. Er/sie verfügt über ein umfassendes Wissen über aktuelle Markttrends, Preise und lokale Gegebenheiten. Dies ermöglicht es ihm, eure Immobilie optimal zu bewerten und einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen. Ob er/sie eine marktübliche Bewertung abgibt, könnt ihr mit unserem PropRating ganz einfach überprüfen. In nur wenigen Klicks gelangt ihr zu einer realistischen Bewertung eurer Immobilie und könnt diese mit der Maklerbewertung abgleichen.

Zudem übernimmt der/die Makler*in die Vermarktung der Immobilie, organisiert Besichtigungen, führt Verhandlungen und kümmert sich um die rechtlichen Aspekte des Verkaufs. Diese professionelle Unterstützung erleichtert den Verkaufsprozess erheblich und erhöht die Chancen auf einen erfolgreichen und rentablen Verkauf.