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Lexikon

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Auflassung

Die Auflassung ist der Schritt innerhalb des Kaufprozesses, bei welchem sich Käufer und Verkäufer darüber einigen, dass das Objekt nun in den Besitz des Käufers übergeht. Beide Parteien schließen dafür zunächst einen Kaufvertrag plus Auflassung ab. Darüber hinaus ist die Auflassung zum Eigentumswechsel notwendig, da ein Eigentumswechsel auf Grund des deutschen Rechtes des Trennungsprinzips nicht allein mit der Beurkundung eines Kaufvertrages erfolgen kann. Somit ist der Kaufvertrag ein Verpflichtungsgeschäft, die Auflassung ein Verfügungsgeschäft.

Im nächsten Schritt veranlasst eine der beiden Parteien, in der Regel der Käufer, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Mit dieser ist offiziell festgeschrieben, dass die Immobilie bereits einen Käufer hat und nicht weiterverkauft werden kann. Ist die festgelegte Summe bezahlt, tritt die Auflassung in Kraft: Der Käufer ist nun zum Eigentümer der Wohnung geworden und damit auch für alle anfallenden Kosten verantwortlich. Final ist der Kauf der Wohnung mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch.

Bestandsmieten

Bestandsmieten bezeichnen die Mieten in bestehenden Mietverträgen. Im Gegensatz dazu sind Neuvermietungsmieten jene Mieten, die beim Abschluss eines neuen Mietvertrags vertraglich festgelegt werden. Beide Angaben sind Nettokaltmieten: Betriebs-und Heizkosten sind darin also nicht enthalten. Auf dem Markt bilden die Bestandsmieten den Großteil der Angebote und sinddaher einer der Indikatoren dafür, wie viel in einem Haushalt im Durchschnitt für die Miete ausgegeben werden muss.

In die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Gemeinde fließen daher die Bestandsmieten aber auch die Neuvermietungsmieten der vergangenen vier Jahre ein: Existiert in einer Gemeinde ein Mietspiegel, wird in diesem die Vergleichsmiete aufgeführt.

Betriebskosten

Unter die Betriebskosten fallen alle Kosten, die laufend durch das Eigentum am Grundstück und die Nutzung der Immobilie zustande kommen, einmalige Kosten gehören hier nicht dazu. Die Ausgaben für Wasserver-und -entsorgung, Heizung, Straßen- und Gebäudereinigung, Müllabfuhr, Beleuchtung und notwendige Versicherungen zählen unter anderem zu den Betriebskosten. Daneben sind beispielsweise auch die Grundsteuer sowie die Wartung und Reinigung von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Betriebskosten.

Wird eine Eigentumswohnung vermietet, ist in der Regel im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten bezahlt. In diesem Fall muss der Vermieter einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung für ihn berechnen. Ist man Selbstnutzer, müssen alle anfallenden Kosten selbst bezahlt werden.

Zu den nichtumlagefähigen Betriebskosten gehören unter anderem Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung wird einmal im Jahr vom Vermieter für den Mieter berechnet. In dieser werden alle laufenden Kosten aufgeführt, die während der Nutzung der Immobilie anfallen. Für Wohnungseigentümer ist wichtig, dass dies umlagefähige Kostenanteile in der Hausgeldabrechnung sind. Welche Kosten genau darunter fallen, regelt die Betriebskostenverordnung. Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für Wasser, Heizung, Müllentsorgung und Gartenarbeiten. Instandhaltungsrücklage und Verwaltungsgebühr hingegen gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten und müssen somit nicht vom Mieter gezahlt werden.

Courtage

Als Courtage gilt die Prämie, die in der Regel bei einem Verkaufsabschluss oder der Vermittlung eines Geschäfts fällig wird. Im immobilienwirtschaftlichen Kontext gilt sie als die Prämie des Immobilienmaklers für eine abgeschlossene Vermietung oder einen Verkauf. Der Begriff ist also gleichbedeutend mit der Provision.

Die Höhe der Maklercourtage ist nicht konkret definiert und unterscheidet sich von Fall zu Fall. Innerhalb der Vermittlung von Verträgen für Mietobjekte ist sie jedoch gesetzlich begrenzt und maximal an die Summe von zwei Monatsnettokaltmieten plus Mehrwertsteuer gebunden. Bei Kaufobjekten ist die Courtage in den meisten Fällen an die Höhe des Kaufpreises angepasst. 

Von Bundesland zu Bundesland unterscheidet sich die maximale Höhe der Provision. Am niedrigsten liegt sie unter anderem im Saarland, in Bayern und Baden-Württemberg mit 3,57 Prozent. Berlin und Brandenburg sind deutschlandweit die Spitzenreiter: Makler dürfen dort bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer verlangen.

Seit 23.12.2020 ist das neue Gesetz zur Maklerprovision in Kraft. Das bedeutet, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen müssen.

Datenschutz

Innerhalb des Vermietungsprozesses ist der Vermieter verpflichtet, die datenschutzrechtlichen Bestimmungen zu berücksichtigen. Das tritt auch dann ein, wenn es nur um die Vermietung einer einzigen Eigentumswohnung geht. § 28 des Bundesdatenschutzgesetzes besagt, dass nur Daten von den Mietern abgefragt und erhoben werden dürfen, die für den Mietvertrag wichtig sind. Daher ist es beispielsweise nicht erlaubt, Informationen über politische Ansichten oder die Gesundheit zu erfragen. Ebenfalls darf die Telefonnummer nicht weitergegeben werden, ohne dass der Mieter zugestimmt hat. Ausnahmen sind nur möglich, wenn Gefahr im Verzug ist.

Energieausweis

Mit der Energiesparverordnung wurde der Energieausweis 2007 in Deutschland eingeführt und muss jedem potenziellen Käufer einer Wohnung auf Verlangen – unabhängig vom Baujahr des Objektes – zugänglich gemacht werden. Dabei wird der Energieausweis immer für das gesamte Gebäude angelegt, auch wenn nur eine einzelne Wohnung im Interessensfeld liegt.

Flurstück

Als Flurstück wird ein bestimmt begrenzter und amtlich vermessener Teil der Erdoberfläche bezeichnet. Innerhalb des Liegenschaftskatasters erhält jedes Flurstück eine eigene Flurstücksnummer. Somit kann ein Grundstück eine oder mehrere Flurstücke beinhalten.

Fremdgeldkonto

Das Hausgeld wird regelmäßig von der Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage auf ein Bankkonto des Hausverwalters gezahlt. Eine Möglichkeit dies zu verwalten, ist mit einem Fremdgeldkonto. Bei dieser Art von Konto, auch Anderkonto genannt, ist der Verwalter des Kontos nicht automatisch der Besitzer der Gelder. Genau bedeutet das für Eigentümergemeinschaften: Die Eigentümergemeinschaft ist Kontoinhaber und deutlich als Eigentümer der Gelder erkennbar. Der Verwalter aber hat auch ein Zugriffsrecht, um laufende Kosten auszugleichen. Auf Fremdgeldkonten sind die Gelder von Eigentümergemeinschaften sicher verwaltet, denn wird beispielsweise der Verwalter insolvent oder verstirbt, können Insolvenzverwalter oder Erben nicht auf die Gelder zugreifen. Neben Hausverwaltern legen auch Vertreter anderer Professionen wie Anwälte und Notare Fremdgeldkonten für ihre Kunden an.

Eine andere Möglichkeit, sein Geld anzulegen, ist das Treuhandkonto. Bei dieser Kontoführung verwaltet eine Person die Gelder anderer und hat das Konto auf ihren eigenen Namen eröffnet. Der Kontoinhaber ist damit auch der einzige Verfügungsberechtigte. Allerdings ist Vorsicht beim Treuhandkonto geboten: Im Gegensatz zum Fremdgeldkonto besteht die Gefahr, dass Gelder veruntreut werden oder beim Tod des Verwalters in seinen Besitz übergehen.

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum bezeichnet das Grundstück sowie die Gebäudeteile, die nicht als Sondereigentum gelten. Dies sind alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Hauses sorgen wie die Außenwände, das Dach, das Fundament und das Treppenhaus sowie Fenster und Eingangstüren. Anlagen und Einrichtungen, die gemeinschaftlich von den Wohnungseigentümern genutzt werden können, gehören ebenfalls dazu, auch Parkplätze, Grünflächen oder ein Schwimmbad. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Wohnungseigentümern gepflegt und gemeinsam geleitet.

Gemeinschaftsordnung

Für ein friedliches und geordnetes Miteinander braucht jede Gemeinschaft Regeln. Innerhalb der Eigentümergemeinschaft finden sich die entsprechenden Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung: Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Deshalb gilt die Gemeinschaftsordnung auch als „Verfassung der Eigentümergemeinschaft“ und wird speziell für die jeweilige Wohnanlage festgelegt, festgeschrieben ist sie oftmals mit der Teilungserklärung im Grundbuch.

Hausgeld, Stimmverteilung und Tierhaltung: Häufige Bestandteile der Gemeinschaftsordnung 

Innerhalb der Gemeinschaftsordnung ist die Zuteilung der Kosten einer der wichtigsten Punkte. Häufig beinhaltet sie einen Kostenverteilungsschlüssel für die Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die auf die Eigentümer umgelegt werden. Die Zahlungsbestimmungen des Hausgeldes können ebenso Teil der Gemeinschaftsordnung sein. Die Stimmverteilung in der Eigentümerversammlung kann unterschiedlich geregelt sein und kann deshalb unter Umständen zur Gemeinschaftsordnung dazu gehören. Es wird mit dem Objektprinzip abgestimmt: Jede Wohnung darf eine Stimme vergeben. Wird mit diesem Prinzip abgestimmt, muss es in der Gemeinschaftsordnung auch genauso vermerkt sein. Daneben kann die Gemeinschaftsordnung ebenfalls zum Beispiel Verbote wie das der Tierhaltung oder der gewerblichen Nutzung der Wohnung beschließen und gewisse Auflagen für die Vermietung der Wohnungen enthalten.

Die Gemeinschaftsordnung – Pflichtlektüre für jeden potenziellen Eigentümer 

Die Gemeinschaftsordnung ist zwar als Teil der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen, kann aber von der Eigentümergemeinschaft trotzdem geändert, erweitert oder, sofern keine vorhanden ist, überhaupt entworfen werden. Eine solcher Schritt bedarf aber der Einigkeit der gesamten Eigentümergemeinschaft. Sind sich die Eigentümer einig, können auch Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung festgehalten werden, die sich vom Wohnungseigentumsgesetz unterscheiden. Ein paar gesetzliche Regelungen sind in jedem Fall bindend und können durch die Gemeinschaftsordnung nicht unwirksam werden. Eine Gemeinschaftsordnung zu haben ist nicht obligatorisch, bei großen Eigentümergesellschaften aber zweckmäßig. Die Gemeinschaftsordnung gewährt Einblicke in die Rechte und Pflichten des einzelnen Eigentümers und ist deshalb eines der wichtigsten Dokumente für den Kaufinteressenten; sie bedarf unbedingt immer einer Prüfung.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentlich zugänglicher Katalog, der alle Informationen rund um die Eigentumsverhältnisse der Grundstücke in Deutschland enthält. Für jedes Grundstück sind im Grundbuch folgende Punkte eingetragen:

  • Lage und Größe
  • Grundstücksgleiche Rechte (unter anderem Erbbaurecht oder Wohnungseigentum)
  • Eigentümer, bei mehreren Eigentümern die jeweiligen Anteile
  • Lasten und Beschränkungen (unter anderem Auflassungsvormerkungen, Grunddienstbarkeiten und Verfügungsbeschränkungen wie zum Beispiel Vorkaufsrecht oder Wohnrecht)
  • Grundpfandrechte wie zum Beispiel Hypotheken und Grundschulden

Das Grundbuchamt verwaltet das Grundbuch. Sollen Veränderungen im Grundbuch vorgenommen werden, zum Beispiel beim Kauf einer Wohnung, muss dies beantragt und in Bearbeitung zum zuständigen Amtsgericht gegeben werden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist verpflichtend von jedem Käufer eines Grundstücks in Deutschland zu zahlen. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung muss die Steuer ebenfalls entrichtet werden, da jeder Käufer durch den Kauf automatisch Miteigentümer an dem Grundstück der Wohnung wird. Die Steuer muss dann gezahlt werden, wenn ein rechtswirksamer Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen wurde. Der beim Kaufprozess involvierte Notar informiert das Finanzamt darüber, wenn der Wohnungskauf steuerpflichtig ist. Im nächsten Schritt berechnet das Finanzamt die Höhe der Steuer und lässt diese dem Käufer schriftlich zukommen. Sobald die Grunderwerbsteuer entrichtet ist, erhält er eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Amt. Dieses Dokument braucht der Käufer, um ins Grundbuch eingetragen und schließlich rechtmäßiger Eigentümer der erworbenen Immobilie zu werden.

Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer lag bis September 2006 bundesweit bei 3,5 Prozent des Kaufpreises. Seitdem legen die Bundesländer die Höhe der Steuer selbst fest: Die Sätze befinden sich aktuell zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent im Saarland, in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein.

Grundpfandrecht

Als Sicherheit für aufgenommene Kredite können Grundstücke mit einem Grundpfandrecht belastet werden. Das Grundpfandrecht wird als „dingliches Verwertungsrecht“ bezeichnet: Es autorisiert den Gläubiger, seine Forderungen notfalls durch eine Zwangsversteigerung oder -verwaltung zu befriedigen. Grundpfandrechte sind im Grundbuch vermerkt. Drei Arten des Grundpfandrechtes gibt es in Deutschland: die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld.

1. Die Hypothek

Eine Hypothek gilt als akzessorisches Grundpfandrecht und entspricht demnach immer dem Betrag der bestehenden Forderung. Wenn also 70.000 Euro von einer Hypothek von ursprünglich 100.000 Euro zurückgezahlt wurden, beträgt die Höhe der Hypothek noch 30.000 Euro. Wird der Gesamtbetrag getilgt, erlischt die Hypothek ganz. Mittlerweile wird statt der Hypothek zunehmend die Grundschuld verwendet.

2. Grundschuld

Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht, sie existiert also unabhängig vom Bestehen einer bestimmten Forderung. Wird ein Kredit nicht oder nur in geringerem Maße genutzt, bleibt die Grundschuld trotzdem bestehen. Wenn also 70.000 Euro von ursprünglich 100.000 Euro Grundschuld zurückgezahlt wurden, bleibt die Höhe der Grundschuld bei 100.000 Euro. Und auch wenn der gesamte Kredit getilgt wurde, besteht die Grundschuld weiterhin. Die Löschung der Grundschuld kann aber mit einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt in Auftrag gegeben werden. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld flexibler definiert: Umschuldungen, Konditionenanpassungen oder Abtretungen können einfacher und kostengünstiger vorgenommen werden.

3. Rentenschuld

Als Unterkategorie der Grundschuld werden bei der Rentenschuld regelmäßige Termine vereinbart, an welchen eine Geldrente aus dem Grundstück abgegeben werden muss. Dafür ist im Grundbuch ein Betrag zu vermerken, zu welchem nur der Eigentümer die Rentenschuld begleichen kann. Die Rentenschuld spielt als Kreditsicherheit eine unwichtige Rolle.

Grundsteuer

Ist man Eigentümer einer Wohnung gehört einem auch anteilig das Grundstück, auf dem sich die Eigentumswohnung befindet. Der Eigentümer ist daher verpflichtet, die Grundsteuer zu bezahlen. Diese Steuer bezieht sich auf das Eigentum an Grundstücken und die dort vorhandene Bebauung. Sie resultiert aus dem Wert des Grundstücks und kommt den Gemeinden zu Gute. Die Belastung durch die Grundsteuer für den Eigentümer fällt dabei je nach Gemeinde unterschiedlich hoch aus.

Dabei ist die Grundsteuer nicht im Wirtschaftsplan festgehalten, jeder Eigentümer muss sie für sich zahlen. Bei einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage, kann der Eigentümer die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Gutachterausschuss

Die Gutachterausschüsse bilden sich aus Gremien von Immobiliensachverständigen. Dazu gehören Behördenbeschäftigte und ehrenamtliche Mitarbeiter, zum Beispiel Architekten oder Bauingenieure. Die Gutachterausschüsse sind zwar unabhängig und arbeiten selbstständig, aber gehören zu Behörden wie Landratsämter oder Vermessungs- und Katasterämter, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind. Mit der Einführung des Bundesbaugesetzes 1960 wurden die Ausschüsse geschaffen.

Kommt es zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrages, wird dieser vom Notar an den zuständigen Gutachterausschuss geschickt. Die Daten des Vertrages wie Kaufsumme, Lage und Größe werden gesammelt, untersucht und veröffentlicht, denn sie sind die Basis für Verkehrswertgutachten von Immobilien oder Beleihungswertgutachten von Banken.

Der Ausschuss erstellt diese Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke. Die Gutachten sind kostenpflichtig und können auch von Privatpersonen veranlasst werden. Zu den Aufgaben der Ausschüsse gehören ebenfalls die Bestimmung und die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und weiteren Daten, mit denen der Wert einer Immobilie ermittelt werden kann.

Hausgeld

Als Wohnungseigentümer ist eine der wichtigsten Pflichten, das Hausgeld zu zahlen. Dieses Geld ist für die Deckung aller Kosten, die durch Bewirtschaftung, Instandhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums anfallen. Dafür bildet das Wohneigentumsgesetz (WEG) die rechtliche Grundlage: Es besagt, dass die Eigentümer diese Kosten zusammentragen und unter sich aufteilen müssen. Das Hausgeld wird oftmals an den Verwalter gezahlt und fließt zum einen in die Instandhaltungsrücklage, die für größere Instandsetzungsmaßnahmen wie die Erneuerung der Heizungsanlage gespart wird. Zum anderen deckt das Hausgeld die Kosten für kleinere, laufend anfallende Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Kosten für die Verwaltung des Hauses. Die Betriebskosten zählen ebenfalls zum Hausgeld: Dabei handelt es sich um umlagefähige Kosten, die Im Falle einer Vermietung vom Mieter zu tragen sind. Die restlichen Anteile des Hausgeldes trägt der Eigentümer selbst. 

Zusätzlich zu den laufenden Vorschüssen für die genannten Ausgaben kommen die sogenannten Abrechnungsspitzen hinzu. Darunter fallen Nachzahlungen, falls die Kosten in einem Wirtschaftsjahr die Vorschüsse überstiegen haben. Auch können Sonderumlagen fällig werden, die der Eigentümer zahlen muss, wenn der Wirtschaftsplan nachträglich um ungeplante Ausgaben, beispielsweise die Kosten für einen Rechtsstreit, angepasst wird. Zahlungen, die aus einer vertraglichen Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft resultieren wie die Miete für Gemeinschaftsstellplätze kommen ebenso zum Hausgeld hinzu. 

Wieviel Hausgeld genau gezahlt werden muss, wird mit Hilfe des Wirtschaftsplans und dem Haushaltsplan einer Eigentümergemeinschaft berechnet. Dieser wird jeweils für das folgende Kalenderjahr vom Verwalter festgelegt und beinhaltet die geplanten Einnahmen und Ausgaben für die Wohnanlage. Ein Verteilerschlüssel ist darin ebenfalls aufgeführt, nach welchem das zu entrichtende Hausgeld der einzelnen Eigentümer festgelegt wird. Dabei handelt es sich um Vorschüsse. In der Regel zahlen die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft ihren Anteil des Hausgeldes monatlich, manchmal aber auch jährlich. Die Organisation der Gelder ist Aufgabe des Verwalters.

Hausgeldabrechnung

Einmal jährlich wird die Hausgeldabrechnung, auch Jahresabrechnung genannt, vom Verwalter angefertigt. Dies muss von der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung veranlasst werden. Alle Einnahmen und Ausgaben des vorangegangenen Wirtschaftsjahres werden in der Hausgeldabrechnung genannt und aufgerechnet. Meistens decken sich Wirtschafts- und Kalenderjahr, eventuelle Ausnahmen sind in der Teilungserklärung festgehalten.

Dabei ist zu beachten, dass die Hausgeldabrechnung immer vollständig, übersichtlich und auch für Laien verständlich sein muss. Denn sie hat die Funktion, über Rücklagen, Verbindlichkeiten und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft zu informieren. Unter die Einnahmen fallen zum einen das gezahlte Hausgeld der Eigentümer. Zum anderen zählen dazu Mieteinnahmen aus vermietetem Gemeinschaftseigentum sowie Zinserträge. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die während des Wirtschaftsjahres angefallene Kosten: die Gesamtkosten der Eigentümergemeinschaft sowie die anteiligen Kosten für jeden Eigentümer. Der Verwalter muss außerdem die Verteilerschlüssel, auf deren Basis er die Kosten errechnet hat inklusive der Herleitung dieser Verteilerschlüssel, offenlegen. Zudem muss er neben der Abrechnung mit möglichen Nachzahlungen oder Guthaben für die gesamte Eigentümergemeinschaft auch eine Einzelabrechnung für jeden Eigentümer anfertigen. Deshalb sollte jeder Eigentümer die Abrechnung sorgfältig prüfen.

Die Kosten für jeden Eigentümer werden in zwei Anteile, dem umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Anteil, separiert. Kapitalanleger sollten dabei beachten, dass nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergegeben werden können. Diejenigen Kosten, die darunter fallen, sind in der Betriebskostenverordnung aufgeführt: Wasser, Heizung und Müllentsorgung sind beispielsweise umlagefähige Betriebskosten und können auf den Mieter umgelegt werden, Instandhaltungs-, Kapital- und Verwalterkosten dagegen nicht.

Immobilienverwaltung

Besitzt man eine Immobilie, ergeben sich daraus viele Verwaltungsaufgaben. Für die Immobilienverwaltung in einer Wohnanlage mit mehreren Eigentümern ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Die Eigentümerversammlung, das Gremium der Eigentümergemeinschaft, tagt in der Regel einmal jährlich, um Entscheidungen über die Wohnanlage wie den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu treffen.

Der Verwalter – Exekutive der Eigentümergemeinschaft 

Einen Verwalter zu ernennen, der die Immobilienverwaltung leitet, ist eine der Hauptaufgaben der Eigentümerversammlung. Zu diesem Beschluss ist die Eigentümerversammlung laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet. Dabei kann es sich um einen externen Dienstleister oder auch ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft handeln. Der Verwalter wird in Regel durch die Eigentümerversammlung ausgewählt, eine einfache Mehrheit ist dafür ausreichend. Die Aufgaben des Verwalters finden sich ebenfalls im WEG: Primär fällt darunter, dass er die Beschlüsse der Eigentümerversammlung realisiert. Er kontrolliert zudem ihre Gelder, ist also der Empfänger der Hausgeldzahlungen und zahlt damit Ausgaben, die anfallen. Die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnanlage fällt ebenfalls in seinen Aufgabenbereich: Erforderliche Maßnahmen müssen von ihm angestoßen, Reparaturbedarf gemeldet und Bauarbeiten abgenommen werden. Dass die Hausordnung eingehalten wird, fällt ihm auch zu. So muss er zum Beispiel gewährleisten, dass die Rettungswege im Haus frei sind und freigehalten werden. Erfüllt er diese Pflichten nicht, haftet er dafür. Zudem legt der Verwalter den Wirtschaftsplan für das folgende Wirtschaftsjahr fest sowie die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr und veranlasst die Eigentümerversammlung, zu tagen. Dokumente wie die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, der Verwaltervertrag oder auch Beschlüsse der Eigentümerversammlung können den Aufgabenbereich des Verwalters ergänzen.

 

Der Verwaltungsbeirat – nicht obligatorisches Organ in der Verwaltung der Wohnanlage 

Eine dritte Instanz in der Immobilienverwaltung ist der Verwaltungsbeirat. Bestehend aus mindestens drei Eigentümern unterstützt er die Arbeit des Verwalters, prüft seineJahresabrechnung und seinen Wirtschaftsplan und ist der Vermittler zwischen ihm und der Eigentümergemeinschaft. Das WEG bestimmt jedoch nicht, einen Verwaltungsbeirat zu wählen. Die Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hingegen geben vor, ob die Wahl eines Beirats entweder ausgeschlossen oder verpflichtend ist. Je nachdem wie groß eine Eigentümergemeinschaft ist, ist es für die Immobilienverwaltung sinnvoll, einen Verwaltungsbeirat einzusetzen, der gegebenenfalls auch aus mehr als drei Personen besteht

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage, auch Instandhaltungsrückstellung oder kurz Rücklage genannt, ist ein essenzieller Bestandteil des Wirtschaftsplans, der monatlich von jedem Eigentümer gezahlt werden muss. Nach dem WEG sind angemessene Rücklagen für die ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnanlage notwendig. Dadurch wird ein Teil des Haushaltsgeldes, das die Eigentümer zahlen, zurückgelegt. Diese Ersparnisse kommen dann vor allem bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie der Erneuerung des Dachs oder der Heizungsanlage zum Einsatz. Die regelmäßige Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage bewirkt, dass die Belastung größerer Investitionen auf mehrere Jahre verteilt wird. Die Summe, die ein Eigentümer monatlich für diese Rückstellung zahlen muss, kann pauschal nicht festgelegt werden und hängt von Parametern wie Alter, Zustand und Ausstattung des Hauses ab.

Kapitalanlage

Mit einer Kapitalanlage kann das Vermögen nicht nur langfristig gesichert, sondern auch vermehrt werden. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten der Anlage: Es empfehlen sich Geldanlagen wie Sparkonten und Wertpapiere oder Sachwerte wie Immobilien. Erwirbt man beispielsweise eine vermietete Wohnung, ist dies eine Kapitalanlage. Dadurch erhält der Käufer und Neueigentümer monatliche Mieteinnahmen und profitiert von den Wertsteigerungen seiner Eigentumswohnung sowie häufig auch von Steuervorteilen. Keine Kapitalanlage ist dagegen eine gekaufte Wohnung, in der der Käufer dann selbst wohnt.

Liegenschaftskataster

Das Liegenschaftskataster hat die Funktion eines amtlichen Verzeichnisses aller Grundstücke und ist daher die Grundlage für den Eigentumsnachweis im Grundbuch. Sämtliche Flurstücke und Gebäude werden im Liegenschaftskataster kartografisch abgebildet und kategorisiert. Basierend auf Vermessungen wird der Grund und Boden in Flurstücke aufgeteilt, Eigenschaften wie die genaue Lage, Größe, bestehende Gebäude und die Nutzungsart der Flurstücke werden ebenfalls darin aufgeführt.

Mieterhöhung

Ist man Eigentümer einer vermieteten Wohnung, kann man die Miete erhöhen, um beispielsweise Effekte der Inflation zu verringern. Einige Punkte müssen dabei beachtet werden, das Wichtigste zuerst: Bevor eine Mieterhöhung gültig wird, ist die Zustimmung des Mieters notwendig. In der Regel ist der Mieter verpflichtet, zuzustimmen, wenn sich der Eigentümer an die formalen und rechtlichen Voraussetzungen hält, zum Beispiel, dass die Mieterhöhung schriftlich erfolgen und begründet werden muss. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558) wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559) und wenn eine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag festgelegt wurde (§ 557) erlaubt.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 

Die Miete kann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, wenn sie zum Zeitpunkt der geplanten Erhöhung mindestens 15 Monate nicht verändert wurde. Das Vorhaben einer Mieterhöhung darf dem Mieter erst frühestens ein Jahr nach der vorherigen Mieterhöhung mitgeteilt werden. Es ist dann möglich, die Miete nach der sogenannten Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent zu erhöhen. Diese von den Ländern vereinbarte Grenze kann seit 2013 in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt auf nur 15 Prozent in drei Jahren reduziert werden. Wird eine Mieterhöhung vorgenommen, muss in ihrer Begründung auf eine der folgenden Quellen Bezug genommen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen: drei Vergleichswohnungen, das Gutachten eines Sachverständigen, die Auskunft einer Mietdatenbank oder einen Mietspiegel.

 

Mieterhöhung wegen Modernisierung 

Aufgrund einer Modernisierung kann die Miete dann erhöht werden, wenn der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft bauliche Maßnahmen durchgeführt haben, die den Gebrauchswert der Wohnung vergrößern, die Wohnverhältnisse auf Dauer optimieren oder nachhaltig Energie oder Wasser reduzieren. Dies gilt für den Anbau eines Balkons, das Ersetzen einfach verglaster Fenster durch mehrfachverglaste oder den Einbau einer Gegensprechanlage. Durch diese Maßnahmen kann die jährliche Miete um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Staffel- und Indexmieten 

Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete nach § 557a BGB festgelegt, wird an den fixen Terminen die Miete um den im Mietvertrag festgelegten Betrag erhöht. Dabei muss mindestens ein Jahr zwischen zwei Erhöhungen liegen. Solange die Staffelmiete festgelegt ist, dürfen keine zusätzlichen Mieterhöhungen erfolgen.

Ist eine Indexmiete nach § 557b BGB beschlossen worden, wird die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland erhöht. Bei dieser Art der Miete ist eine Erhöhung ebenfalls nur einmal jährlich möglich und zusätzliche Mieterhöhungen sind ebenfalls ausgeschlossen. Nur bei einer Modernisierung, die die Eigentümergemeinschaft veranlasst hat und nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, ist eine außerplanmäßige Mieterhöhung möglich.

Mietkaution

Beim Erwerb einer vermieteten Wohnung, wird dem Käufer neben den Mietvertrag-Unterlagen auch die Mietkaution vom Verkäufer der Wohnung übergeben. Beim Abschluss des Mietvertrages wurde diese vom Mieter an den Vermieter gezahlt. Die Mietkaution beträgt maximal drei Nettokaltmieten und sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Dazu gehören beispielsweise Schäden, die der Mieter in der Wohnung verursacht hat sowie Prozesskosten.

Das Gesetz gibt dem Vermieter vor, die Mietkaution separat von seinem übrigen Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen und auch zu verzinsen. Dieser Zins hat dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu entsprechen. Zinsgewinne, die dabei entstehen, wandern in die Tasche des Mieters.

Hat der Mieter gekündigt, erhält er seine Mietkaution zurück, sofern keine weiteren Forderungen an ihn bestehen. Wenn die Abrechnung der Betriebskosten aussteht, kann ein angemessener Betrag der Kaution einbehalten werden, falls mit einer Nachzahlung des Mieters zu rechnen ist. Dann kann es zwölf Monate bis zur Rückzahlung der Mietkaution dauern.

Mietspiegel

Der Mietspiegel dokumentiert die ortsübliche Vergleichsmiete in einer oder mehreren Kommunen. Es werden nur Wohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau berücksichtigt. Städte und Gemeinden erarbeiten gemeinsam mit Mieter- und Vermieterverbänden den Mietspiegel, um damit Mieterhöhungen zu begründen. Dabei besteht keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, deshalb existiert eine solche Zusammenstellung nicht in allen Kommunen. Wird aber ein Mietspiegel aufgestellt, sollte dieser laut Gesetz regelmäßig auf seine Aktualität überprüft werden. In der Regel ist der Mietspiegel in verschiedene Merkmale unterteilt, die eine Wohnung beschreiben können wie der Stadtteil der Wohnung, Lage und Baujahr des Hauses sowie die Wohnungsausstattung.

Ein sogenannter einfacher Mietspiegel bedarf keiner gesetzlichen Vorgaben. Im Gegensatz dazu muss ein qualifizierter Mietspiegel nach wissenschaftlichen, nachvollziehbaren Grundsätzen aufgestellt werden: So müssen die Methoden zur Ermittlung der Mieten dokumentiert werden und überprüfbar sein.

Mietvertrag-Unterlagen

Wird eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage erworben, wird das bestehende Mietverhältnis davon nicht tangiert. Der Käufer bekommt vor dem Kauf alle relevanten Mietvertrag-Unterlagen wie den Mietvertrag und eventuell getroffene zusätzliche Vereinbarungen. Danach erhält er die übrigen Unterlagen des Mietvertrages. Dazu gehören die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre sowie ein Überblick über den Eingang der Mietzahlungen. Wenn gewünscht, erhält der Käufer auch zusätzliche Informationen, die der Mieter bei der Anmietung der Wohnung über sich selbst gemacht hat wie Gehaltsnachweise, eine Schufa-Auskunft oder eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit.

Nebenkosten

In der Immobilienwirtschaft hat der Begriff Nebenkosten zwei Bedeutungen: Er bezeichnet zum Einen alle Kosten, die sich durch die Nutzung einer Immobilie ergeben (Details dazu finden sich unter dem Schlagwort Betriebskosten). Zum Anderen kommen Nebenkosten auch beim Kauf von Immobilien auf. Darunter fallen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar, die Eintragung ins Grundbuch und unter Umständen die Courtage für den Makler.

Obhutspflicht des Mieters

Beim Mieten einer Wohnung verpflichtet sich der Mieter, allen vorhersehbaren Schäden in dieser vorzubeugen: Die Wohnung muss pfleglich behandelt werden und ihre Bausubstanz darf bei der Einrichtung und Nutzung nicht beschädigt werden. Durch die Obhutspflicht verpflichtet der Mieter sich also dazu, die Fenster bei Regen zu schließen und im Winter regelmäßig zu heizen, um dem Einfrieren von Wasserleitungen entgegenzuwirken. Die Obhutspflicht bleibt auch bestehen, wenn der Mieter längere Zeit verreist ist. Die Obhutspflicht bedeutet auch, dass der Mieter seinen Vermieter sofort informieren muss, wenn Schäden in der Wohnung auftreten.

Pflichten des Wohnungseigentümers

Eine Eigentumswohnung bietet viele Vorteile wie finanzielle Sicherheit im Alter, die eigenen vier Wände und eine inflationssichere Wertanlage, bringt aber auch Verpflichtungen für den Wohnungseigentümer mit sich. Jeder Eigentümer, ob Eigennutzer oder Kapitalanleger, muss sich an den Verwaltungskosten beteiligen, die zusammen mit den Rücklagen Bestandteil des Hausgelds bilden.
Eigennutzer müssen beachten: Das Gemeinschaftseigentum darf vom Eigentümer nur so genutzt werden, dass es die restlichen Eigentümer nicht betrifft oder einschränkt. Das bedeutet konkret, dass er zum Beispiel nur mit der Erlaubnis der anderen Eigentümer Möbel oder Fahrräder ins Treppenhaus stellen darf. Achtung gilt aber bei folgender Regelung: Der Brandschutz muss immer sichergestellt sein. Die anderen Eigentümer dürfen ebenfalls nicht durch die Nutzung des Sondereigentums beeinträchtigt werden.

Die Eigentümerversammlung: Nicht verpflichtend, aber sinnvoll 

In der jeweiligen Gemeinschaftsordnung sind alle Pflichten der Eigentümer einer Wohnanlage aufgeführt. An der Eigentümerversammlung teilzunehmen ist zwar nicht verpflichtend, aber empfehlenswert, da der Eigentümer so bei wichtigen Entscheidungen mitwirken kann, die die jeweilige Wohnanlage betreffen. Ist einer der Eigentümer bei der Versammlung verhindert, kann er vertreten werden: Wer sein Vertreter sein darf, regelt ebenfalls die Gemeinschaftsordnung.

Protokoll der Eigentümerversammlung

Ein Protokoll muss in jeder wichtigen Versammlung, auch der Eigentümerversammlung, geführt werden, damit Entscheidungen und Zuständigkeiten festgehalten werden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat beschlossen, dass die Protokolle der Eigentümerversammlung in schriftlicher Form erstellt werden müssen. Der Versammlungsleiter, der zu Beginn jeder Eigentümerversammlung ernannt wird, ist für das Protokollieren verantwortlich. Oftmals übernimmt der Verwalter diese Rolle oder einer der Eigentümer. 

Inhalt des Protokolls: Teilnehmer und Ergebnisse 

Das Protokoll muss zunächst einmal offenlegen, um welche Eigentümergemeinschaft es sich handelt, am besten unter Angabe der Adresse, Ort und Datum der Versammlung sowie der Name des Versammlungsleiters müssen ebenfalls enthalten sein. Eine Teilnehmerliste mit den Namen der Anwesenden ist auch notwendig, inklusive deren Funktion. Das bedeutet: Lässt sich ein Eigentümer durch jemand anderen vertreten oder nehmen Mitglieder des Verwaltungsbeirats teil, die keine Eigentümer sind, müssen diese Änderungen aufgeführt werden. Zudem muss festgehalten werden, ob die Versammlung ordnungsgemäß abgehalten wurde. 

Einer der Hauptpunkte im Protokoll der Eigentümerversammlung ist die Dokumentation der erarbeiteten Beschlüsse. Diese müssen inklusive der genauen Zahl der Stimmen protokolliert werden. Von Vorteil kann dabei sein, wenn nicht nur die Ergebnisse, sondern auch die vorangegangenen Diskussionen im Protokoll enthalten sind, so sind die Beschlüsse später leichter nachvollziehbar. Es gilt dabei: Ein Protokoll muss in jedem Fall neutral gehalten sein und darf keine subjektiven Wertungen beinhalten. 

Das Protokoll der Eigentümerversammlung – Pflichtlektüre für den Kaufinteressenten 

Ist die Versammlung beendet, müssen der Versammlungsleiter, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats und ein Eigentümer das Protokoll schließlich unterschreiben. Von dieser Regel darf nur abgewichen werden, wenn diese in der Gemeinschaftsordnung auch festgelegt sind. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können bis zu einem Monat nach der Versammlung angefochten werden, deshalb muss das Protokoll zeitnah für alle Eigentümer zur Verfügung stehen. Dies verantwortet der Verwalter. Auch muss er die Protokolle verwahren, damit auch zukünftige Eigentümer Einblick in die Protokolle nehmen können. Für potenzielle Eigentümer beinhalten die Protokolle der Eigentümergemeinschaft wichtige Informationen, denn sie offenbaren, ob sich die Eigentümergemeinschaft einig ist und wie dort Beschlüsse erlassen werden.

Qualifizierter Mehrheitsbeschluss

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss bei der Verwaltung einer Wohnanlage viele Entscheidungen und Beschlüsse treffen. Diese sind von den Eigentümern jeweils mehrheitlich zu beschließen. Dabei ist folgendes zu beachten: Mehrheit ist nicht gleich Mehrheit. Für einen einfachen Mehrheitsbeschluss reicht es aus, wenn mehr Wohnungseigentümer für einen Vorschlag stimmen, als dagegen. Wird ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss verlangt, müssen die befürwortenden Stimmen einen bestimmten Anteil der Gesamtstimmenzahl abbilden. Damit der Beschluss dann gültig ist, sind in der Regel zwei Drittel oder drei Viertel aller Stimmen notwendig.

Ein doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss kann bei wichtigen Entscheidungen verlangt werden. Dafür ist es erforderlich, dass ein bestimmter Anteil aller Wohnungseigentümer für den Vorschlag stimmt und auch, dass die zustimmenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen. Dies tritt zum Beispiel dann ein, wenn es sich um die Abstimmung über ein Modernisierungsvorhaben handelt, das über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes hinausgeht. Nach dem WEG müssen mindestens drei Viertel der Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile dafür stimmen, um die Baumaßnahme zu ermöglichen (vgl. WEG§ 22 Abs. 2 Satz 1). Welcher Beschluss welche Art von Mehrheit bedarf, können die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung nachlesen, die sich zumeist in der Urkunde mit der Teilungsgenehmigung befindet.

Rauchmelder

Rauchmelder sind batteriebetriebene Geräte, die in Gebäuden installiert sind und die dort lebenden oder sich aufhaltenden Menschen bei einem Brand durch Alarm warnen. Die Installation von Rauchmeldern ist in einigen Bundesländern gesetzlich vorgeschrieben. Aktuell sind das alle Länder mit Ausnahme von Berlin, Brandenburg und Sachsen. Dort sind die Eigentümer von Wohngebäuden oder Wohnungen für den Einbau von Rauchmeldern verantwortlich. Die Ausnahme bildet Mecklenburg-Vorpommern, der Mieter oder Eigennutzer ist dort selbst dafür zuständig. Dabei müssen Rauchmelder nicht nur eingebaut, sondern auch jederzeit funktionsfähig und betriebsbereit sein. Die Zuständigkeit dafür unterscheidet sich ebenfalls wieder von Bundesland zu Bundesland: Der Nutzer der Wohnung muss sich in Bremen und Bayern zum Beispiel selbst darum kümmern, in Hamburg hat diese Aufgabe der Eigentümer beziehungsweise der Vermieter.

Rendite

Die Rendite beschreibt das Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben für eine Kapitalanlage und wird in der Regel in Prozent pro Jahr angegeben. Im Fall einer vermieteten Eigentumswohnung spielt die Nettomietrendite eine wichtige Rolle, denn sie gibt an, wieviel der Erwerbskosten und Erwerbsnebenkosten über die Jahresmiete an den Eigentümer zurückgeht. 

Wenn eine Eigentumswohnung zum Beispiel 100.000 Euro kostet, die Grunderwerbsteuer fünf Prozent beträgt, die Maklercourtage sieben Prozent und die Notarkosten 1,5 Prozent, ergeben sich Investitionsgesamtkosten von 113.500 Euro. Würde die monatliche Nettokaltmiete 600 Euro betragen, ergeben sich daraus jährliche Mieteinnahmen von 7.200Euro. 

Da das Hausgeld mehr als nur die warmen Betriebskosten enthält (Differenz Kalt- und Warmmiete), sind von der Nettokaltmiete ebenso die nicht umlegbaren Kosten des Wirtschaftsplans abzuziehen. 

Beispiel: 

Investitionsgesamtkosten: 113.500,00€
Nettokaltmiete p.a.: 7.200,00€
nicht umlegbare Kosten: 600,00€
(7.200-600) : 113.500 = 5,81% p.a

Sondereigentum

Als Sondereigentum bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz alle diejenigen Teile der Immobilie, die dem Eigentümer ganz allein gehören. Somit gilt es als Gegenstück zum Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer kann alle Räume oder Gebäudeteile, die zum Sondereigentum zählen, nach Belieben verändern, ohne dass die Eigentumsrechte anderer Eigentümer verletzt werden. Hiervon ausgeschlossen sind mögliche Einschränkungen bei denkmalgeschützten Häusern. Das Sondereigentum kann sowohl die Wohnung selbst als auch Räume des Hauses bezeichnen, die nicht zu Wohnzwecken dienen wie der Keller, Gärten oder die Garagen. Der Anteil des einzelnen Eigentümers am Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum an einer Wohnung ergeben zusammen sein Wohnungseigentum.

Sondereigentumsverwaltung

Wird eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben, wird der Käufer zum Vermieter. Mit dem Kaufprozess sind Pflichten verbunden, die einen gewissen Zeitaufwand sowie spezifische Kenntnisse erfordern: Der Vermieter muss die Wohnung instand halten, auftretende Schäden beseitigen und für seine Mieter jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Wenn der Mieter auszieht, muss sich der Vermieter unter anderem um die Wohnungsabnahme kümmern, einen Nachmieter finden sowie einen neuen Mietvertrag aufsetzen. Fast alle dieser Aufgaben aber können an einen externen Dienstleister abgegeben werden, der die so genannte Sondereigentumsverwaltung übernimmt und seine Wohnung für ihn verwaltet. Dieser vertritt ihn dann gegenüber dem Mieter, ist Ansprechpartner und kümmert sich um Schriftverkehr und Buchhaltung. Weitere Leistungen beinhalten beispielsweise das Erstellen der Betriebskostenabrechnung, die Organisation von Reparaturen in der Wohnung und die Neuvermietung der Wohnung bei einem Mieterwechsel. Die Sondereigentumsverwaltung unterscheidet sich von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümergemeinschaft: Für letztere sind alle Eigentümer zusammen verantwortlich, die Verwaltung des Sondereigentums liegt allein in der Hand des Eigentümers der jeweiligen Wohnung.

Sondernutzungsrecht

Die Teile eines Grundstücks oder Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, sind Gemeinschaftseigentum. Wenn einer der Eigentümer das Recht hat, diese Fläche alleine zu nutzen, besitzt er das sogenannte Sondernutzungsrecht darauf. Häufig ist das bei PKW-Stellplätzen, Teilen des Gartens oder auch Kellerräumen der Fall. Für Eigentümer ist wichtig, dass auch wenn an einer Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht, die Eigentümergemeinschaft für Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen muss. Die Sondernutzungsrechte finden sich in der Teilungserklärung wieder.

Sonderumlage

Eine Sonderumlage muss dann vom Wohnungseigentümer gezahlt werden, wenn die bestehenden Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft nicht ausreichen, um die Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu decken. In vielen Fällen werden diese Ausgaben mit dem Hausgeld beglichen. Für große Reparaturmaßnahmen reichen die Einnahmen des Hausgeldes jedoch manchmal nicht aus. Deshalb sind die Ursachen für eine Sonderumlage oftmals die Reparatur von größeren oder unerwartet aufgetretenen Schäden am Gebäude, der Ausfall von Hausgeldzahlungen oder eine zu knappe Kalkulation des Wirtschaftsplans. Die Höhe einer Sonderumlage hängt immer von den geschätzten Kosten für die jeweilige Maßnahme ab. Sie ist als Ergänzung zum Wirtschaftsplan anzusehen und bedarf eines Mehrheitsbeschlusses in der Eigentümerversammlung.

Teileigentum

Laut Wohnungseigentumsgesetz bezeichnet das Teileigentum die Flächen einer Wohnanlage, die in der Teilungserklärung als Sondereigentum und angelehnt an den Mieteigentumsanteil des gemeinschaftlichen Eigentums von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen definiert wurden (§1 Abs.3 WEG).
Dies können weitere Räume außerhalb einer geschlossenen Wohnung sein wie zum Beispiel ein Kellerraum, ein Dachboden oder eine Gewerbeeinheit.

Zusätzlich zu dem reinen Teileigentum gibt es in der Teilungserklärung auch das Sondereigentum: Eine Regelung, die ausdrücklich zur gemischten oder alternativen Nutzung, nämlich zur Nutzung zu Wohnzwecken und/oder nicht zu Wohnzwecken geschaffen ist. Zudem gilt das Teileigentum auch für den Anteil des Eigentümers am Gemeinschaftseigentum, also an gemeinschaftlich zu nutzenden Flächen wie dem Treppenhaus.

Teilungserklärung

Bevor ein künftiger Wohnungseigentümer eine Eigentumswohnung erwirbt, kommen eine Menge Fragen auf, unter anderem: Was genau ist mein Eigentum bei dem Objekt meiner Wahl und was ist Eigentum der Gemeinschaft? Die Antworten darauf finden sich in der Teilungserklärung. Diese beinhaltet alle wertvollen Informationen über die Verteilung der Rechte und Pflichten in der Wohnanlage. 

Mein, dein, unser Besitz – Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte 

Innerhalb der Teilungserklärung beziehungsweise Teilungsvereinbarung wird Sonder- von Gemeinschaftseigentum abgegrenzt. Das bedeutet konkret, dass festgelegt wird, welche Teile des Grundstücks und der Immobilie dem einzelnen Eigentümer und welche der Eigentümergemeinschaft gehören. In letzterem Fall handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, zu dem auch das Grundstück gehört. Daneben sind auch die Bestandteile der Immobilie zu nennen, die ihren Erhalt und ihre Nutzung gewährleisten: u.a. die tragenden Wände, das Dach, das Treppenhaus und - sofern vorhanden - die Heizungsanlage gehören in der Regel ebenfalls Besitztum aller Eigentümern. Die Teile der Immobilie, die dem einzelnen Eigentümer gehören, sind im Gegensatz dazu Sondereigentum. 

Wenn einer der Eigentümer das alleinige Recht zur Nutzung einer Fläche hat, die aber zum Gemeinschaftseigentum gehört, besitzt er ein Sondernutzungsrecht für diese. Auch dieses Recht regelt die Teilungserklärung. Es besteht häufig für den Keller oder Teile des Gartens beziehungsweise PKW-Stellplätze. 

Die Teilungserklärung: Grundlage der Verteilung von Instandhaltungs- und Reparaturkosten 

Geht es um die Verteilung der Kosten für Instandhaltung- und Reparaturarbeiten, ist die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum besonders wichtig. Der Eigentümer zahlt nämlich für die Instandhaltung des Sondereigentums, die Eigentümerschaft hingegen für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Von Wohnanalage zu Wohnanalage kann sich die Zuordnung von Sonder- beziehungsweise Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Deshalb unterscheiden sich auch die potenziellen Kosten für den einzelnen Eigentümer. Somit gilt die Teilungserklärung als eine wichtige Informationsquelle für zukünftige Eigentümer.

Umlage von Betriebskosten

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung können die Betriebskosten teilweise auf den Mieter umgelegt werden. Dabei bestimmen Verteilungsmaßstäbe wie die Wohnungsgröße oder der Verbrauch zum Beispiel von Wasser oder Heizöl die Höhe der Kosten für den einzelnen Mieter. Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter vom Vermieter bis maximal zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugeschickt werden. 

Die umlagefähigen Kostenpositionen regelt die Betriebskostenverordnung. Folgende Kosten fallen darunter:

  • Laufende Steuern, die für das Grundstück anfallen wie die Grundsteuer
  • Gebühren für Wasser
  • Gebühren für die Entwässerung
  • Heizkosten
  • Gebühren für die Warmwasserversorgung
  • Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Betriebskosten für Aufzüge
  • Gebühren für Müllentsorgung und Straßenreinigung
  • Aufwendungen für die Hausreinigung
  • Aufwendungen für die Gartenpflege
  • Gebühren für die Beleuchtung von Räumen, die gemeinsam genutzt werden, sowie für die Außenbeleuchtung
  • Schornsteinfegergebühren
  • Prämien der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hausmeisterkosten
  • Kosten für die Medienversorgung, zum Beispiel für den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage
  • Kosten für den Betrieb von Waschmaschinen und Trocknern
  • Sonstige Betriebskosten wie zum Beispiel von einer Sauna oder einem Schwimmbad

Nicht umlagefähig sind: 

  • Kapitalkosten
  • Verwalterkosten
  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes legt dar, dass eine Person keine offenen Verbindlichkeiten steuerlicher Art hat. Für folgende Prozesse ist sie notwendig: um eine Aufenthaltserlaubnis verlängern zu lassen, eine Gaststättenkonzession zu erhalten oder eine Immobilie zu erwerben. In letzterem Fall belegt sie, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer für die Eigentumswohnung oder das Haus gezahlt hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung muss dann vom Notar zusammen mit dem beurkundeten Kaufvertrag bei der zuständigen Grunderwerbssteuer-Stelle eingereicht werden. Im Voraus wird sie vom Finanzamt angefertigt und über den Notar an das Grundbuchamt weitergegeben. Dabei ist zu beachten, dass eine Eigentumsumschreibung nur mit Nachweis der Unbedenklichkeitsbescheinigung rechtskräftig ist.

Vergleichsmieten

Die ortsübliche Vergleichsmiete resultiert aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und bezeichnet die Obergrenze, bis zu der Mieterhöhungen nach § 558 BGB möglich sind. Sie gibt an, wie hoch die übliche Miete für Wohnungen mit vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage in den vergangenen vier Jahren war. Neuvermietungsmieten, aber auch die Bestandsmieten fließen dabei in die Berechnung ein. Wohnungen hingegen, die einer Mietpreisbindung unterliegen und/oder zum sozialen Wohnungsbau gehören, sind nicht relevant.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist immer an eine bestimmte Kommune gebunden. Wenn es in der jeweiligen Gemeinde einen Mietspiegel gibt, wird die Vergleichsmiete dort aufgeführt. Falls sie dort nicht einsehbar ist, kann die Vergleichsmiete anhand von mindestens drei Parametern ermittelt werden: Ausstattung und Lage vergleichbarer Objekte oder durch ein Sachverständigengutachten.

Verkehrswert

Als Durchschnittswert der momentan erzielbaren Verkaufspreise wird der sogenannte Verkehrswert oder Marktwert bezeichnet. Dabei handelt es sich um den Preis, den ein Grundstück oder eine Immobilie auf dem freien Markt erzielt. Dieser Wert bezieht sich immer auf den Zeitpunkt der Ermittlung und muss die Eigenschaften Beschaffenheit und Lage des bebauten oder unbebauten Grundstücks beziehungsweise der Immobilie beinhalten, nicht berücksichtigt werden dabei abweichende Preise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Umstände entstehen. Der Verkehrswert kommt durch das sogenannte Verkehrswertgutachten zu Stande, das wiederum von Gutachterausschüssen erstellt wird.

Versicherungsnachweis

Mit dem Versicherungsnachweis wird dem Wohnungseigentümer bestätigt, dass die notwendigen Versicherungen für die Immobilie, in der sich seine Eigentumswohnung befindet, aktiv sind. Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind eine Wohngebäudeversicherung gegen Feuerschäden sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht verpflichtend. In der Regel werden die Versicherungen zentral durch die Eigentümergemeinschaft für das ganze Gebäude abgeschlossen. Die Kosten dafür werden anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt. Die Gebäudeversicherung deckt oft neben Feuerschäden auch Sturm- und Leitungswasserschäden ab. Versicherungen gegen Elementarschäden oder Vandalismus sind zusätzlich auch möglich.

Verwaltervertrag

Möchte eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter einsetzen, reicht die Bestellung eines Verwalters allein nicht aus: Es muss ein Verwaltervertrag geschlossen werden. Denn nur damit wird die Bestellung rechtskräftig. Der Vertrag muss zunächst mit dem Verwalter festgelegt und dann vom Eigentümerbeirat in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich akzeptiert werden. Im nächsten Schritt wird er vom Verwalter sowie einem Eigentümer oder mehreren Eigentümern unterzeichnet, die zur Abzeichnung von der Eigentümergemeinschaft autorisiert wurden – Damit ist der Verwalter als solcher tätig.

Inhalt des Verwaltervertrags: Aufgaben, Vertragslaufzeit und Vergütung 

Neben der expliziten Nennung der Vertragsparteien hat der Verwaltervertrag auch die Vertragsdauer und die Kündigungsfrist zu enthalten: Für fünf Jahre kann ein Verwalter maximal bestellt werden, trotzdem ist es auch möglich, ihn danach erneut zu bestellen. Wird er wiederbestellt, kann der existente Verwaltervertrag erneut verwendet werden. Bestellt eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter erstmals, gilt die Vertragsdauer nur für drei Jahre.

Einer der wichtigsten Punkte im Verwaltervertrag ist jener, der die Aufgaben und Pflichten des Verwalters beinhaltet. Sie sind teilweise bereits im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt, teilweise in der Gemeinschaftsordnung vorhanden und auch durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung bestimmt. Die Verwaltung der Gelder der Eigentümergemeinschaft ist dabei eine der Hauptaufgaben und auch, wie genau diese Gelder, speziell die Instandhaltungsrücklage, anzulegen sind. Hierfür ist es sinnvoll, ein offenes Fremdgeldkonto zu nutzen.

Wem gegenüber der Verwalter vertretungsberechtigt ist, muss ebenfalls im Verwaltervertrag aufgeführt sein: Behörden und Gerichte sind es in der Regel. Die Höhe der Vergütung inklusive der Zahlungsmodalitäten sollte ebenfalls im Vertrag vorhanden sein. Darüber hinaus sollte auch darin stehen, unter welchen Voraussetzungen die Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten und wie oft der Verwalter den Zustand der Immobilie zu kontrollieren hat. Das Recht des Verwalters, eine andere Person für die Erledigung seiner Aufgaben zu bevollmächtigen, ist auch häufig Teil des Verwaltervertrages.

Verwaltungsbeirat

Neben der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter ist der Verwaltungsbeirat die dritte Instanz innerhalb der Verwaltung einer Wohnanlage. Drei Eigentümer bilden diesen ehrenamtlich. Der Verwaltungsbeirat ist zum einen der Vermittler zwischen dem Verwalter und den Eigentümern. Zum anderen steht er dem Verwalter bei dessen Aufgaben zur Seite und kontrolliert diesen auch. Darunter fällt insbesondere, dass der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan prüft, die der Verwalter wiederum verantwortet. Den Eigentümergemeinschaften muss klar sein, dass die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nicht obligatorisch ist. Jede Eigentümergemeinschaft kann also selbst entscheiden, ob sie einen Verwaltungsbeirat benötigt. Für große Eigentümergemeinschaften ist dies immer sinnvoll. Soll ein Verwaltungsbeirat installiert werden, muss in der Eigentümerversammlung zunächst seine Bestellung beschlossen und im nächsten Schritt der Verwaltungsbeirat gewählt werden.

Wirtschaftsplan

Als Wirtschaftsplan wird der Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft bezeichnet. Der Verwalter vermerkt darin alle geplanten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr, inklusive Angaben dazu, wie sich diese Kosten auf die Eigentümer verteilen. Außerdem ist im Wirtschaftsplan festgelegt, wie hoch der Anteil des Hausgeldes ist, der in die Instandhaltungsrücklage fließt. Der Wirtschaftsplan schafft ebenso die Basis für die Höhe des Hausgeldes. Hat die Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat bestellt, prüft dieser den Wirtschaftsplan. Damit der Wirtschaftsplan rechtskräftig ist, muss er aber von der Eigentümerversammlung beschlossen werden

Wohnungseigentumsgesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt WEG, ist die rechtliche Basis für Eigentumswohnungen. Vollständig heißt es: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht und legt unter anderem die Begründung von Wohnungseigentum, Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft sowie die Verwaltung von Wohnungseigentum fest. Im WEG sind außerdem Vorschriften für Gerichtsverfahren vermerkt, bei denen die Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt ist. Das Wohnungseigentumsgesetz wurde bereits im Jahr 1951 beschlossen, aber 2007 bzgl. zahlreicher Vorschriften abgeändert. Schließlich wurde es im Dezember 2020 erneut geändert. Einen ausführlichen Beitrag zum neuen WEG Gesetz finden Sie hier.

Zweitwohnungsteuer

Wird neben der eigentlichen Wohnung noch eine Zweitwohnung genutzt, die auch im Einwohnermeldeamt registriert ist, muss der Wohnungseigentümer in vielen Kommunen die sogenannte Zweitwohnungsteuer bezahlen. Dabei ist nicht relevant, ob sich die zweite Wohnung am selben Ort wie die Hauptwohnung befindet oder wie oft sich der Wohnungseigentümer in der Zweitwohnung aufhält. Für eine als Kapitalanlage genutzte, vermietete Eigentumswohnung fällt dagegen in der Regel keine Zweitwohnungsteuer an, da diese Wohnung vom Wohnungseigentümer selbst nicht genutzt wird. Die Jahreskaltmiete ist dann in diesem Fall die Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungsteuer. Dabei wird bei der Steuerberechnung oft auf die ortsübliche Vergleichsmiete von Eigentumswohnungen zurückgegriffen. In der Regel beträgt der Steuersatz zehn Prozent, in Berlin liegt er aber beispielsweise nur bei fünf Prozent, teilweise können aber auch mehr als 20 Prozent verlangt werden.

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