Was du über den Zinsmarkt wissen musst
Die Finanzierung deiner Immobilie ist der wichtigste Kostenfaktor für dein Investment. Aber wenn du dir von einer Bank Geld leihst, macht sie das natürlich nicht umsonst. Das, was du ihr dafür zahlst, sind Zinsen und die Höhe dieses Betrags kann einen großen Unterschied für deine finanzielle Belastung machen. Du solltest also gut informiert sein über den Zinsmarkt und seine Auswirkungen auf dich.
Wovon hängt die Höhe der Zinsen meiner Finanzierung ab?
Neben deinem Einkommen und dem Wert der Immobilie, wird die Bank auch eine Bewertung des Ausfallrisikos vornehmen. Die genauen Parameter dafür werden von den Kreditinstituten nicht offengelegt. Aber als Beamter mittleren Alters mit solidem Einkommen kannst du dir sicher sein, bessere Konditionen angeboten zu bekommen, als ein selbständiger Unternehmer. Der Unternehmer hat möglicherweise ein höheres Einkommen, das Ausfallrisiko ist aber ungleich höher und damit auch die Zinsen.
Auch die Laufzeit wirkt sich auf die Zinshöhe aus. Die Bank vereinbart eine Zinsbindung – das ist die Vertragslaufzeit des vereinbarten Zinssatzes. Eine längere Zinsbindungsfrist bedeutet eine höheren Zinsaufschlag. Lange Zinsbindungen sind vor allem bei niedrigen Marktzinsen sinnvoll. Dadurch entsteht Planungssicherheit und man muss sich nicht um zukünftige Zinsschwankungen sorgen. Bei einem höheren Marktzins lohnt sich ein Blick auf kürzere Zinsbindungen, um den hohen Marktzins so kurzfristig wie möglich zu schultern.
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Was ist der Leitzins?
Der Leitzins bezeichnet den von einer Zentralbank festgelegten Zinssatz, zu denen Geschäftsbanken bei einer Zentral- oder Notenbank Geld leihen oder anlegen können. Dieser ist nicht auf alle Ewigkeit festgesetzt, sondern kann von der Zentralbank angepasst werden. Die EZB nutzt den Leitzins als finanzpolitisches Werkzeug mit dem Ziel, die Preise im gesamten Euro-Raum stabil zu halten und einer Inflation vorzubeugen. Zusätzlich soll die Wirtschaft angekurbelt werden. Ein hoher Leitzins fungiert als Wirtschaftsantreiber, um zum Beispiel während einer Inflationsphase die Nachfrage zu senken und als Konsequenz daraus die Preise zum Fallen zu bewegen.
Wie steht es aktuell um den Leitzins?
Nachdem die vergangenen Jahre von niedrigen Zinsen geprägt waren, hatte die EZB den Hauptrefinanzierungszins infolge einer rekordverdächtigen Teuerungsrate bereits Anfang September 2022 um 0,75 Prozent auf 1,25 Prozent erhöht. Nun stieg er erneut auf einen festgelegten Zinssatz von 2 Prozent. Die Begründung dafür ist die aktuell inflationäre Situation, die die EZB zu den Erhöhungen bewegte.
Inwiefern beeinflusst der Leitzins meine Finanzierungszinsen?
Die Geldinstitute geben ihre gestiegenen Kosten in der Regel direkt an Verbraucher und Unternehmen weiter, indem auch sie die Zinsen, zu denen ihr einen Kredit bei ihnen aufnehmen könntet, erhöhen. Konkret heißt das, dass deine Finanzierungszinsen aktuell höher wären als noch vor einem Jahr.
Doch die Zinserhöhung birgt auch Chancen, so komisch das klingen mag. Wir erreichen eine Markphase, in der immer mehr Immobilieneigentümer das Ende der Zinsbindungslaufzeit erreichen und einen Anschlusskredit benötigen. Diese sind aber plötzlich deutlich höher verzinst als zuvor, was dazu führen wird, dass viele ihre Immobilien verkaufen werden. Und genau da entstehen für euch Chancen. Es werden also mehr Objekte auf dem Markt verfügbar sein und für einen Immobilienkauf bessere Verhandlungsmöglichkeiten entstehen.
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Wie sieht die Prognose für die Höhe der Bauzinsen aus?
Nur ein Guru kann mit Gewissheit sagen, auf welches Zinsniveau sich die Bauzinsen in der nächsten Zeit entwickeln werden. So dient aber der Kurs des Euro Bund Futures als Indikator dafür.
Sinkt hier die Rendite, dann steigen die Bauzinsen - und umgekehrt. Und hier ist im Jahresverlauf ein deutlicher Abwärtstrend zu beobachten, gerade auch im September.
Die generellen Trends bleiben allerdings in dieser Beziehung bezeichnend: So gehen erste Experten bereits davon aus, dass die Inflation in Deutschland auf über 10 Prozent steigen könnte. Die Energiepreise bergen eine große Ungewissheit.
Und natürlich bleibt auch der Krieg in der Ukraine gefährlich für die wirtschaftliche Entwicklung. Auch die amerikanische Notenbank Fed hebt zudem aktuell beständig die Zinsen an, um die Inflation in den USA - die andere Gründe hat, als in Europa - in den Griff zu bekommen.
Was heißt der hohe Zinssatz jetzt ganz konkret für den Kauf und die Finanzierung meiner Immobilie?
Die steigenden Bauzinsen setzen die Immobilienpreise tendenziell unter Druck, was für dich bezüglich des Kaufs gut ist. Denn die Verkäufer werden womöglich immer weniger Mondpreise für ihre Immobilien verlangen können.
Bei der Finanzierung ist es ratsam, auf längere Zinsbindungen zu achten. So ist es gegen einen leichten Zinsaufschlag möglich, die Zinsbindung für 15 Jahre festzuschreiben. Das hat für dich den Vorteil, dass du ab dem zehnten Jahr fünf Jahre Zeit hast, dich um die nächste Anschlussfinanzierung zu kümmern. Möglich ist das, weil du ab dem zehnten Jahr aus jedem Baufinanzierungsvertrag aussteigen darfst, egal, für wie lange du diesen abgeschlossen hast. Du kannst dann also ganz bewusst eine ruhigere Zinsphase abwarten.
Kann ich was tun, um meinen Zinssatz für mich positiv zu beeinflussen?
Ja, kannst du indirekt. Neben der aktuellen Marktlage beeinflussen auch weitere Faktoren den Bauzins, den du ganz konkret für deinen Kauf oder Bau erhältst. Das ist zum einen deine generelle Bonität, zum anderen aber auch, wie viel Eigenkapital du für einen Immobilienkredit aufbringen kannst. Das sind Stellschrauben, an denen du drehen könntest. Außerdem solltest du unbedingt die Konditionen für Immobiliendarlehen der unterschiedlichen Banken miteinander vergleichen - hier gibt es nämlich große Unterschiede.
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