Die Unbedenklichkeitsbescheinigung - ein wichtiges Dokument beim Immobilienkauf

Was ist eigentlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Mit der Ausstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass der oder die Verkäufer*in keine Schulden oder Verpflichtungen hat, die den Verkauf der Immobilie beeinträchtigen könnten. Darüber hinaus dient sie dem Grundbuchamt als Nachweis dafür, dass der oder die Käufer*in die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß entrichtet hat.

Wie erfolgt die Ausstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Bescheinigung wird nicht automatisch ausgestellt, sondern muss aktiv angestoßen werden. Je nach Art der Schulden oder Verpflichtungen des Verkäufers oder der Verkäuferin erfordert sie möglicherweise verschiedene Dokumente und Behördengänge. Der Notar oder die Notarin, die euren Immobilienkauf oder -verkauf begleitet, stellt nach Vorlage aller nötigen Dokumente einen Antrag beim Finanzamt. Das Finanzamt wird euch bzw. dem oder der Käufer*in nach eingängiger Prüfung der eingereichten Unterlagen einen Grunderwerbsteuerbescheid und eine Zahlungsaufforderung zusenden. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird eurem Notar oder eurer Notarin der Unbedenklichkeitsbescheid zugestellt, den er oder sie mit weiteren Unterlagen beim Grundbuchamt einreicht, sodass der oder die neue*r Eigentümer*in eingetragen werden kann.

Ist eine gezahlte Grunderwerbsteuer Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Üblicherweise erfolgt die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Wenn die Steuerforderung nach Ermessen des Finanzamtes nicht gefährdet ist, erhaltet ihr die Bescheinigung in Ausnahmefällen aber auch bereits vor Zahlung der Grunderwerbsteuer. Die genauen Regelungen findet ihr in §22 GrEStG.  

Warum ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung wichtig?

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung ist der Eigentumsübergang nicht möglich. Dementsprechend wird sie sowohl beim Immobilienkauf als auch beim -verkauf benötigt. Da sie bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer durch den oder die neue Eigentümer*in gezahlt wurde, kann vor Ausstellung der Bescheinigung kein Eintrag des neuen Eigentümers oder der neuen Eigentümerin im Grundbuch geschehen.

Darüber hinaus kann der oder die Käufer*in ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht sicher sein, dass er oder sie eine schuldenfreie Immobilie kauft. Wenn sich später herausstellt, dass der oder die Verkäufer*in Schulden hat oder gegen andere Verpflichtungen verstößt, kann dies zu rechtlichen Problemen führen und den Kauf rückgängig machen. Liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht vor, kann die Eintragung des oder der Käufer*in ins Grundbuch verzögert oder gar verweigert werden. Dies kann den gesamten Kaufprozess erheblich beeinträchtigen.

Wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung bei jedem Eigentumsübergang von Immobilien benötigt?

Es gibt Ausnahmen, in denen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht notwendig ist. Dies betrifft beispielsweise den Verkauf der Immobilie an Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkelkinder, Ehegatten), den Erbfall oder den Kauf einer Immobilie unter einem Kaufpreis von 2.500 Euro. In diesen Fällen ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen und somit auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorzulegen.

Welche Kosten fallen für eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an?

Die Gebühren, die für die Ausstellung für eine Unbedenklichkeitsbescheinigung anfallen, sind mit 5 bis 15 Euro vergleichsweise gering. Bei einem Immobilienkauf bzw. -verkauf sind sie sogar in den Notarkosten enthalten. Die Übernahme der Kosten ist im Kaufvertrag geregelt, erfolgt aber üblicherweise durch den Käufer.

Unser Fazit: Unverzichtbares Dokument für die Käufersicherheit

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein unverzichtbares Dokument bei Immobilienkäufen oder -verkäufen. Sie bescheinigt, dass der oder die Verkäufer*in keine Schulden oder rechtlichen Verpflichtungen hat, die den Verkauf der Immobilie beeinträchtigen könnten und gibt dem oder der Käufer*in damit eine gewisse Sicherheit.

Außerdem kann das Grundbuchamt nur mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung eine Eigentümerumschreibung im Grundbuch vornehmen. Ihr solltet euch daher früh genug darum kümmern, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wird, denn andernfalls wird das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nur in den wenigsten Fällen ausstellen.