Die Grundsteuerreform – das solltet ihr wissen

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf euren Grundbesitz, also auf bebaute und unbebaute Grundstücke sowie forst- und landwirtschaftliche Betriebe, erhoben und kommt vollständig euren Städten und Gemeinden zugute. Mit diesen Mitteln können die Kommunen Kitas, Schulen, Schwimmbäder und Büchereien finanzieren sowie in die örtliche Infrastruktur investieren, indem sie beispielsweise Radwege ausbauen oder Brücken sanieren.‍

Für die Erbringung dieser Steuer seid grundsätzlich ihr als Eigentümer verantwortlich. Sofern euer Objekt vermietet ist, könnt ihr die Grundsteuer aber in der Anlage V eurer Steuererklärung als Werbungskosten absetzen. Lebt ihr selbst in eurer Immobilie, ist dies hingegen nicht möglich. Es sei denn, die Immobilie ist teilvermietet und wird somit nur anteilig von euch genutzt. Dann könnt ihr immerhin den vermieteten Teil steuerlich geltend machen. Auch eine Umlage der Grundsteuer auf eure Mieter ist möglich. Voraussetzung hierfür ist allerdings eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Ohne sie könnt ihr eure Mieter nicht in die Pflicht nehmen.

Darum steht die Reform jetzt an

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer erfolgt laut Bundesverfassungsgericht auf der Grundlage überholter Werte. Während die Besteuerung im Westen Deutschlands auf Grundstückswerten aus dem Jahr 1964 basiert, liegen der Grundsteuer in den ostdeutschen Bundesländern sogar Werte von 1935 zugrunde. ‍

Seither haben sich Grundstücks- und Gebäudewerte in West und Ost unterschiedlich entwickelt, sodass die Einheitsbewertung teilweise stark von den tatsächlichen Werten eurer Immobilien abweicht. So kann es sein, dass ähnliche benachbarte Grundstücke zu unterschiedlich hohen Grundsteuerzahlungen verpflichtet sind. Aufgrund des im Grundgesetz verankerten Gebots der Gleichbehandlung hat das Bundesverfassungsgericht dieses Bemessungssystem daher im Jahr 2018 als verfassungswidrig erklärt. Genaueres zum Gesetz der Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts lest ihr hier.‍

So wird die Grundsteuer berechnet

Die Grundsteuer wird mit folgender Formel berechnet: ‍

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer‍

Die einzelnen Faktoren verändern sich allerdings in ihrer Bemessung. Als Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung seid ihr dazu verpflichtet, eine sogenannte Feststellungserklärung beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Das habt ihr bestenfalls bereits elektronisch und zwischen dem 01. Juli und 31. Oktober 2022 getan. Im Fall des Erbbaurechts ist dies die alleinige Aufgabe des Erbbauberechtigten. Anhand der Erklärung ermittelt das Finanzamt den für euch geltenden Grundsteuerwert. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt, die Bestimmung des Hebesatzes erfolgt durch die zuständige Stadt oder Gemeinde.

Der Grundsteuerwert

Neben Grundstücks- und Wohnfläche sowie Art und Alter der Immobilie gibt es weitere Faktoren, die in die Berechnung des Grundsteuerwertes hineinfließen. Grundlegend sind nämlich auch der sogenannte Bodenrichtwert, den ihr hier ermitteln könnt, und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Diese ist unter anderem abhängig von der Mietniveaustufe der Stadt oder Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Das Bundesfinanzministerium hatte diese Mietniveaustufen zuvor mithilfe von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durch¬schnittsmieten aller 16 Bundesländer erstellt und ihnen die Städte und Gemeinden zugeordnet.

Die Steuermesszahl

Um die Wertsteigerung seit 1935 bzw. 1964 auszugleichen, wird der bisherige Wert der Steuermesszahl um rund 90 Prozent gesenkt. Als Eigentümer von eines Wohngrundstücks bedeutet das für euch, dass die Steuermesszahl bei 0,031 Prozent statt bei 0,35 Prozent liegen wird. Für Grundstücke, die nicht bewohnt sind, wird der Steuersatz hingegen auf 0,034 Prozent sinken.‍

Der Hebesatz

Durch die Neubewertung kann sich das Grundsteueraufkommen für Städte und Gemeinden verändern. Um dies zu vermeiden, verfügen sie mit dem Hebesatz über ein Instrument, das sie beliebig anpassen können. Schließlich soll die Grundsteuerreform laut Bundesfinanzministerium nicht zu höheren Einnahmen der Kommunen führen.‍

Was sich für euch ändert

Bisher wurde zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B unterschieden. Unter Kategorie A (agrarisch) fällt der Grundbesitz von forst- und landwirtschaftlichen Betrieben. Die Grundsteuer B (baulich) wird hingegen für bebaute, unbebaute und der Erbpacht zugeteilte Grundstücke sowie für Teileigentum fällig. Neu hinzu kommt nun die Grundsteuer C. Sie soll vor allem dem Wohnraummangel in Ballungsgebieten entgegenwirken und den Wohnungsbau vorantreiben. Gemeinden sollen nämlich künftig einen höheren Hebesatz für Grundstücke, die zwar baureif, aber dennoch bislang unbebaut sind, festlegen dürfen, solang sie nicht bebaut werden. Seid ihr also Eigentümer eines möglichen Baugrundstücks, könnte es für euch teurer werden als bisher. Auf diese Weise sollen mit der Grundsteuer C finanzielle Anreize geschaffen werden, sodass Eigentümer baureifer Grundstücke auch tatsächlich neuen Wohnraum schaffen.

Bundeseinheitlich – oder macht jeder sein Ding?

Auch wenn es sich bei der Grundsteuerreform grundsätzlich um eine bundeseinheitliche Regelung handelt, haben die einzelnen Bundesländer durch eine sogenannte Öffnungsklausel die Möglichkeit, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Länder wie Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben diese bereits genutzt. Sie werden die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich regeln. Und auch das Saarland und Saarbrücken haben bereits von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht. So können sie vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen einführen. Wenn ihr noch mehr über die Umsetzung der Steuerreform der einzelnen Länder erfahren möchtet, klickt hier.

Unser Fazit

Generell ist damit zu rechnen, dass sich die Grundsteuer in Ballungszentren eher erhöht, während sie auf dem Land womöglich sinken könnte. Es bleibt außerdem abzuwarten, wie die Kommunen mit der Anpassung der Hebesätze umgehen. Auch wenn die Grundsteuerreform für sie „möglichst aufkommensneutral“ sein soll, liegt die Hebesatz-Festsetzung allein in ihrer Verantwortung. Inflation und Pandemie könnten für Ebbe in den Kassen gesorgt haben und somit verhindern, dass die Hebesätze in dem Ausmaß sinken, wie ihr als Immobilieneigentümer euch das wünscht. Es ist also von vielen verschiedenen Faktoren abhängig, wie hoch eure Grundsteuersatz durch die Reform zukünftig sein wird. Letztlich soll die Grundsteuerreform aber vor allem für Gerechtigkeit sorgen – und das ist doch definitiv ein positiver Ansatz!‍‍

Foto von Paul Hanaoka