Alles, was ihr über Eigentümerversammlungen wissen müsst

In diesem Blogbeitrag werden wir euch alles Wichtige rund um Eigentümerversammlungen erklären. Ihr erfahrt, wie oft eine Eigentümerversammlung eigentlich stattfindet, welche Beschlüsse gefällt werden können, wie sie abläuft und wie es um das Versammlungsprotokoll bestellt ist. 

Wie oft finden Eigentümerversammlungen eigentlich statt?

In Deutschland müssen Eigentümerversammlungen mindestens einmal im Jahr abgehalten werden. Diese jährliche Versammlung hat die Aufgabe, wichtige Entscheidungen zu treffen und die Verwaltung der Immobilie zu planen. Zusätzlich kann es auch außerordentliche Versammlungen geben, wenn dringende Angelegenheiten behandelt werden müssen.

Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen

Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen können sich auf eine Vielzahl von Themen beziehen. Zu den wichtigsten zählen:

• Die Genehmigung des Wirtschaftsplans für das kommende Jahr.
• Die Abstimmung über die Jahresabrechnung des zurückliegenden Geschäftsjahres.
• Die Wahl des Verwalters und des Verwaltungsbeirats.
• Die Genehmigung von Maßnahmen zur Instandhaltung oder Modernisierung der Immobilie.
• Die Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung.

Die Beschlüsse werden in der Regel nach dem Mehrheitsprinzip gefasst, wobei die genauen Regeln und erforderlichen Mehrheiten je nach Art des Beschlusses variieren können.

Wer ist stimmberechtigt?

Auf Eigentümerversammlungen habt ihr das Recht, eure Meinung zu äußern und an Abstimmungen teilzunehmen, um wichtige Entscheidungen für eure gemeinsame Immobilie zu treffen. Die Art und Weise, wie die Stimmberechtigung gehandhabt wird, kann jedoch je nach den festgelegten Regeln variieren. In Deutschland gibt es drei grundlegende Möglichkeiten der Abstimmung.

Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, aber je Wohnung gibt es maximal eine Stimme.

Beim Kopfprinzip erhält jede:r Wohnungseigentümer:in unabhängig von der Anzahl der Wohnungen, die er oder sie besitzt, eine Stimme. Bestitzt ein:e Eigentümer:in mehrere Wohnungen in derselben Immobilie, hat er oder sie dennoch nur eine Stimme bei Abstimmungen. Auch, wenn eine Wohnung von mehreren Eigentümer:innen gemeinsam gehalten wird, haben sie zusammen nur eine Stimme. Dieses Prinzip gewährleistet, dass jede Partei unabhängig von ihrem Eigentumsanteil in der Gemeinschaft gleichberechtigt ist.

Objektprinzip: Jede Wohn- oder Geschäftseinheit hat eine Stimme, unabhängig von der Größe.

Beim Objektprinzip besitzt jede:r Eigentümer:in so viele Stimmen wie ihm oder ihr Wohnungen im Objekt gehören. Demnach kann ein:e Eigentümer:in mit mehreren Einheiten die Stimmmehrheit haben kann und somit in der Lage sein, alle Beschlüsse zu bestimmen.

Wertprinzip: Die Stimmen werden nach der Größe der Miteigentumsanteile berechnet.

Beim Wertprinzip bestimmt der Wert oder die Größe der Eigentumswohnung die Stimmberechtigung. Um eine faire Verteilung sicherzustellen, werden sogenannte Miteigentumsanteile eingeführt. Diese Anteile repräsentieren den Wert und die Größe jeder Wohnung und sind im Grundbuch festgehalten. Eigenümer:innen einer wertvolleren Wohnung haben nach dem Wertprinzip mehr Stimmanteile als Besitzer weniger wertvoller Wohnungen. Diese Methode basiert auf einer objektiven Bewertung und berücksichtigt die unterschiedlichen Werte der Einheiten in der Gemeinschaft.

Laut Wohneigentumsgesetz (§25 Abs. 2 WEG) gilt das Kopfprinzip als Abstimmungsgrundlage. Es ist aber möglich, dass in der Gemeinschafts- oder Teilungsordnung einer Eigentümerversammlung ein alternatives Abstimmungsprinzip vereinbart ist. Um festzustellen, welches Abstimmungsprinzip für eure Versammlungen gilt und wie euer Einfluss geregelt ist, solltet ihr euch daher eure Gemeinschaftsordnung einmal genau ansehen.

Beschlüsse anfechten: Eure Rechte als Wohnungseigentümer:in

Es kann vorkommen, dass ihr mit den getroffenen Beschlüssen nicht einverstanden seid oder glaubt, dass sie rechtswidrig sind. In diesem Fall habt ihr das Recht, Beschlüsse anzufechten, wenn sie nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprechen oder eure Interessen verletzen. Die Anfechtung erfolgt schriftlich und muss innerhalb einer bestimmten Frist nach Kenntnisnahme des Beschlusses erfolgen.

Beachtet aber, dass die Anfechtung von Beschlüssen ein rechtliches Verfahren ist. Daher empfehlen wir euch in jedem Fall eine rechtliche Beratung, denn die genauen Vorschriften und Verfahren können je nach Bundesland variieren. Wendet euch daher an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder an eine rechtliche Beratungsstelle, um Unterstützung und Ratschläge bei der Anfechtung von Beschlüssen zu erhalten.

Der Ablauf einer Eigentümerversammlung

Der Ablauf einer Eigentümerversammlung folgt einem klaren Muster und beinhaltet mehrere Schritte:

1. 1.
   Teilnahmeberechtigung prüfen: Zu Beginn der Versammlung wird überprüft, wer zur Teilnahme an der Versammlung berechtigt ist. Dies stellt sicher, dass nur Wohnungseigentümer:innen oder deren bevollmächtigte Vertreter:innen teilnehmen.
2. 2.
   Beschlussfähigkeit feststellen: Es wird festgestellt, ob genügend Wohnungseigentümer:innen anwesend oder vertreten sind, um eine beschlussfähige Versammlung zu haben.
3. 3.
   Versammlung eröffnen: Die Versammlung wird offiziell eröffnet, oft durch den oder die Verwalter:in oder eine:n vom Beirat gewählten Vorsitzende:n.
4. 4.
   Tagesordnungspunkte einführen: Die Tagesordnungspunkte werden vorgestellt, oft mit kurzen Erläuterungen zu jedem Punkt, um die Diskussion zu lenken.
5. 5.
   Diskussionen moderieren: Es werden Diskussionen zu jedem Tagesordnungspunkt geführt, wobei Wohnungseigentümer:innen die Gelegenheit haben, ihre Meinungen und Argumente auszutauschen.
6. 6.
   Abstimmungen durchführen: Nach den Diskussionen werden Abstimmungen zu den verschiedenen Tagesordnungspunkten abgehalten, um Entscheidungen zu treffen. Dies erfolgt meist durch Handzeichen.
7. 7.
   Beschlüsse dokumentieren: Die Ergebnisse der Abstimmungen und alle getroffenen Beschlüsse werden schriftlich festgehalten, um eine klare Dokumentation sicherzustellen.
8. 8.
   Versammlung beenden: Nachdem alle Tagesordnungspunkte behandelt wurden und die Beschlüsse aufgezeichnet sind, wird die Versammlung offiziell beendet.

Die grundlegenden Elemente des Protokolls

Das Protokoll einer Eigentümerversammlung ist ein entscheidendes Dokument, das alle wesentlichen Informationen und Beschlüsse der Versammlung enthält. Folgende Punkte sind darin enthalten:

• Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung.
• Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung.
• Teilnehmerliste und Liste der Miteigentumsanteile.
• Feststellung der Beschlussfähigkeit.
• Vorstellung der Tagesordnungspunkte mit kurzer Erläuterung.
• Ergebnisse aller Abstimmungen.
• Unterschriften von Verwalter:in, Beiratsvorsitzendem:r und einem bzw. einer Wohnungseigentümer:in.

Die sorgfältige Dokumentation im Protokoll gewährleistet Transparenz und ermöglicht es euch, eure Entscheidungen zu überprüfen. Es kann als rechtliches Dokument dienen, das bei eventuellen Streitigkeiten oder Anfechtungen von Beschlüssen als Beweismittel verwendet wird.

Fazit

Eigentümerversammlungen sind entscheidend für die Verwaltung und Pflege eurer gemeinsamen Immobilie. Indem ihr den Ablauf versteht und eure Rechte kennt, könnt ihr aktiv an den Entscheidungsprozessen teilnehmen und sicherstellen, dass eure Interessen gewahrt werden. Denkt daran, dass die korrekte Dokumentation der Versammlung und Beschlüsse von großer Bedeutung ist, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und ein reibungsloses Zusammenleben in eurer Eigentümergemeinschaft sicherzustellen. Gute Zusammenarbeit und klare Kommunikation sind der Schlüssel zu einer erfolgreichen Eigentümergemeinschaft.