Mietkauf – lohnt sich das oder nicht?

So funktioniert der Mietkauf

Der Mietkauf ist eine Finanzierungsmethode, bei der ihr als Mieter*in einen notariell beurkundeten Mietkaufvertrag mit eurem Vermieter abschließt, der besagt, dass ihr die gemietete Immobilie am Ende einer festgelegten Mietperiode, meist nach zehn bis fünfzehn Jahren, zu einem vereinbarten Preis erwerben werdet. Dieser Vertrag besteht aus einem klassischen Mietvertrag und einem Kaufvertrag, der den zukünftigen Erwerb regelt. Neben einer monatlichen Mietzahlung, von der euer Vermieter einen Teil als Mietzins einbehält und der übrige Anteil auf die endgültige Kaufsumme angerechnet wird, habt ihr vor oder während der Mietzeit – je nach Modell – eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent zu leisten und müsst am Schluss meist zusätzlich einen Restbetrag entrichten. Es geht also auch hier nicht ganz ohne Eigenkapital.

Mietkauf oder Optionskauf?

Neben dem klassischen Mietkauf, der euch zum Erwerb der gemieteten Immobilie verpflichtet, gibt es den sogenannten Optionskauf. Wie der Name bereits vermuten lässt, bietet er euch lediglich eine Option zum späteren Kauf eures gemieteten Objektes, die der Vermieter ins Grundbuch eingetragen lässt. Somit entfällt die Anzahlung und auch ein notariell beurkundeter Mietkaufvertrag ist nicht nötig. Allerdings bezahlt ihr die Kaufoption meist mit einer höheren Miete. Diese wird aber, wie auch beim Mietkauf, am Ende zu Teilen auf den Kaufpreis angerechnet. Vielfach werden Optionskäufe von Genossenschaften angeboten. 

Das sind die Vorteile des Mietkaufs

Auf den ersten Blick bietet der Mietkauf einige Vorteile. Schließlich wisst ihr durch die vertragliche Regelung des Mietpreises, welchen festen Betrag ihr in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren fürs Wohnen ausgeben werdet. Denn dieser ist nicht an die allgemeine Zins- oder Mietpreisentwicklung gebunden und bleibt somit über die gesamte Mietperiode stabil. Wenn euer Eigenkapital hoch genug ist und ihr die Anzahlungen ohne Unterstützung eines Kreditinstituts leisten könnt, benötigt ihr keine Finanzierung. Daneben bietet euch der Optionskauf die Möglichkeit, die Immobilie erst einmal ganz genau unter die Lupe zu nehmen, um herauszufinden, ob ihr euch wohlfühlt und alles so ist, wie ihr es euch vorgestellt habt. Ist das nicht der Fall und der Erwerb kommt für euch nicht infrage, müsst ihr die Option nach Ablauf der Mietperiode nicht annehmen.

Achtung, Nachteile!

Der Mietkauf mag bisher nach einer attraktiven und verlockenden Möglichkeit klingen, um an Eigentum zu kommen. Dennoch solltet ihr die Nachteile nicht aus dem Blick verlieren, denn davon gibt es einige. Auch wenn es zunächst so scheint, als benötigtet ihr kein oder nur wenig Eigenkapital, empfehlen wir euch unbedingt sicherzustellen, dass ihr dennoch genügend davon zur Verfügung habt. Denn auch, wenn ihr vielleicht keine Baufinanzierung auf die Beine stellen müsst, habt ihr eine Anzahlung und eine Restsumme zu leisten. Außerdem seid ihr bereits während der Mietperiode Kostenträger*in für Reparaturen und Instandhaltungen, die in und an der Immobilie anfallen. Und auch die monatlichen Mieten sind beim Mietkauf meist höher als die Mietpreisspiegel des jeweiligen Wohnortes, sodass eure Ausgaben potenziell eher steigen. Seid ihr am Ende finanziell nicht in der Lage, die Immobilie zu erwerben, müsst ihr vom Kauf zurücktreten. Das geht für euch mit einem großen Verlust einher, denn der zuvor bereits angesparte Betrag bleibt Eigentum des Vermieters.

Mit Zuschüssen von Bund und Ländern habt ihr nicht zu rechnen, denn anders als beim Immobilienkauf, bieten sie für den Mietkauf keine Förderungen an. Genauso mangelt es an Einheitlichkeit auf dem Mietkaufmarkt. Angebote sind so kaum vergleichbar und es kommen vielfach versteckte Kosten in Form von Provisionen oder Versicherungsbeträgen auf euch zu, mit denen ihr zuvor nicht rechnen konntet. Und auch die Attraktivität der Angebote lässt zu wünschen übrig: Viele Vermieter versuchen ihre maroden Immobilien durch den Mietkauf zu horrenden Preisen an den Mann oder die Frau zu bringen – also seid auf der Hut, wenn ihr ein solches Modell in Betracht zieht.

Unser Fazit

Der Mietkauf mag auf den ersten Blick ein attraktives Modell sein, aber um auch ohne viel Eigenkapital an Eigentum zu kommen, solltet ihr immer hinter die Fassade schauen. Da es keine Vereinheitlichung gibt, sind die meisten Mietkaufangebote kaum zu vergleichen und ihre Konditionen nur schwer zu durchschauen. Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter*innen überteuerte Preise für stark sanierungsbedürftige Mietkaufimmobilien fordern, ohne dass ihr euch dessen bewusst seid.

Überlegt euch also vorher gut, ob ihr anfallende Kosten wie Anzahlung und Restkaufpreis, Provisionen und möglicherweise anfallende Reparaturen abdecken könnt, um finanzielle Risiken zu vermeiden. Womöglich ist der deutlich klarer geregelte Immobilienkauf am Ende doch die sicherere Lösung. Mit unserem Finanzierungsrechner findet ihr ganz schnell heraus, was zu eurem Geldbeutel passt und könnt euch anschließend in unserem PropRating nur die Objekte anzeigen lassen, die sich damit decken. Obendrauf erhaltet ihr zu jedem Objekt eine Einschätzung zum tatsächlichen Immobilienwert auf Basis der vier Parameter Lage, Rendite, Preis und Wertentwicklung, sodass ihr nicht einfach die Katze im Sack kauft.