Warum es zu Mietausfällen kommt und wie ihr euch davor schützen könnt

Eigentumswohnungen gelten in Deutschland seit Jahren als beliebtes Anlageobjekt. Doch mit der Inflation und den damit einhergehenden steigenden Lebenshaltungskosten rechnen immer mehr Vermieter*innen damit, dass ihre Mieter*innen die Miete bald nicht mehr vollständig zahlen können. Darüber hinaus gibt es viele weitere Gründe, die zu Mietausfällen führen können. In diesem Blogbeitrag haben wir euch daher die häufigsten Auslöser für Mietausfälle zusammengefasst und geben euch Tipps, was ihr als Vermieter*innen tun könnt, wenn es zu einem Zahlungsausfall kommt.

· Lesezeit 5 minPropRate Redaktion

Private Missstände der Mieter*innen

Finanzielle Schwierigkeiten sind nicht ausschließlich an Preissteigerungen gebunden. Genauso können Arbeitslosigkeit, Krankheit oder persönliche Probleme dazu führen, dass Mieter*innen nicht mehr in der Lage sind, ihre Miete zu bezahlen.  In diesen Fällen ist es immer von Vorteil, wenn ihr ein gutes Verhältnis zu euren Mieter*innen pflegt. Denn so könnt ihr euch in offenen Gesprächen einer gemeinsamen Lösung nähern und das Beste für beide Parteien rausholen.


Die Sache mit dem Betrug


So nett euch die potenziellen neuen Mieter*innen eurer Immobilie auch beim Besichtigungstermin vorgekommen sein mögen, so wenig solltet ihr euch bei der Vermietung allein auf eure Menschenkenntnis verlassen. In Gesprächen kann viel über die finanzielle Situation erzählt werden, die womöglich gar nicht stimmen. Um euch vor möglichen Mietausfällen zu schützen, solltet ihr euch daher Dokumente vorlegen lassen, die die Zahlungsfähigkeit der Mietinteressenten belegen. Hierzu zählen neben einer Arbeitsbestätigung auch Lohnbescheinigungen oder eine Schufa-Auskunft. Lasst euch auch die Ausweisdokumente vorzeigen, um zu verhindern, dass sich Mieter*innen unter falschem Namen bei euch einmieten. Ihr dürft sogar ein polizeiliches Führungszeugnis fordern. Auch wenn euch all das keine hundertprozentige Garantie dafür geben kann, dass ihr eure Miete stets pünktlich und regelmäßig erhalten werdet, wird die Forderung der Unterlagen die meisten Mietbetrüger*innen von vornherein abschrecken.


Leerstand


Auch leerstehende Immobilien bedeuten Mietausfall. Dabei kann Leerstand verschiedene Ursachen haben, wie zum Beispiel eine unattraktive Lage, hohe Mietpreise oder eine schlechte Verwaltung. Sollte eure Wohnung bereits seit längerem leerstehen oder beobachtet ihr, dass die Mieterfluktuation besonders hoch ist und immer wieder zum Leerstand eures Objektes führt, solltet ihr euch unbedingt damit auseinandersetzen, was ihr ändern könnt, um die Wohnung attraktiver zu machen und Mietausfällen vorzubeugen, indem ihr Mieter*innen langfristig haltet. Klar, an der Lage ist oftmals nicht viel zu machen. Aber bereits ein geringerer Mietpreis oder eine serviceorientiertere Hausverwaltung können dazu führen, dass Leerstand vermieden wird.


Die Missachtung gesetzlicher Verpflichtungen durch den oder die Vermieter*in


Doch auch der oder die Vermieter*in kann selbst dafür verantwortlich sein, wenn die Mieter*innen plötzlich nicht mehr zahlen. Vermieter*innen unterstehen nämlich gewissen gesetzlichen Verpflichtungen wie der Umsetzung notwendiger Reparaturen oder Renovierungen, um die Wohnbedingungen für die Mieter*innen aufrechtzuerhalten oder zu verbessern. Kommt ihr als Vermieter*innen diesen Pflichten nicht nach, haben eure Mieter*innen unter Umständen die Möglichkeit, ihre Miete zu kürzen oder gar ganz einzubehalten, bis die Mängel behoben sind. Um Mietausfälle zu minimieren und eine stabile Wohnsituation für alle Beteiligten zu gewährleisten, solltet ihr daher sicherstellen, dass ihr stets allen Verpflichtungen nachkommt. Das fördert nicht nur die Sicherung eurer Mieteinkünfte, sondern auch die Beziehung zu euren Mieter*innen.


Diese gesetzlichen Möglichkeiten habt ihr bei Mietausfällen


In kaum einem anderen europäischen Land leben so viele Menschen in gemieteten Immobilien wie in Deutschland. Kein Wunder also, dass das Mietrecht ganz besonders auf der Seite der Mieter*innen steht. Daher kann es Monate dauern, bis Mieter*innen mit Zahlungsrückständen aus der Wohnung geklagt sind.


Um eine angespannte Situation und Frustration zu vermeiden, solltet ihr sofort nach Bemerken des Mietausfalls das Gespräch mit euren Mieter*innen suchen. Zeigt er oder sie sich weiterhin zahlungsunfähig oder gar zahlungsunwillig, könnt ihr den Mietvertrag fristlos kündigen, sobald er oder sie mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Dabei müsst ihr beachten, dass die schriftliche Kündigung ausdrücklich durch die Mietrückstände begründet ist. Bestenfalls übergebt ihr die Kündigung unter Aufsicht von Zeug*innen. Nun hat der oder die Mieter*in 14 Tage Zeit, aus der Wohnung auszuziehen. Tut er oder sie dies nicht, könnt ihr eine Räumungsklage eröffnen. Leider geht es auch damit selten schneller voran, denn die Sprechung des Urteils, das die Räumung rechtskräftig beschließt, erfolgt oft erst nach über einem halben Jahr. Und auch bis zur Räumung selbst, die durch eine*n Gerichtsvollzieher*in vollstreckt wird, können anschließend weitere Monate ins Land ziehen. Seid also gewappnet, dass euch ein solcher Prozess eine Menge Zeit, Geld und Nerven abverlangen wird. Nicht zuletzt deshalb lohnt es sich, von Anfang an offen und vernünftig mit der Mietpartei zu kommunizieren und eine gemeinsame Lösung zu finden, die eine Räumungsklage umgeht.


Unser Fazit


Viele Gründe können dazu führen, dass Mieter*innen ihre Miete kurzzeitig oder auch langfristig nicht mehr zahlen können. Um euch davor zu schützen, solltet ihr eure Mieter*innen sorgfältig auswählen und ein gutes Verhältnis zu ihnen pflegen. Kommt es dann nämlich einmal zu Mietausfällen, seid ihr mit einem klärenden Gespräch und der Suche nach einer gemeinsamen Lösung meist besser beraten als mit einer Räumungsklage.