Der Tilgungsplan – so behaltet ihr eure finanzielle Freiheit

Ob es sich um die Rückzahlung eines Kredits, einer Hypothek oder anderer finanzieller Verpflichtungen handelt, ein gut durchdachter Tilgungsplan ermöglicht eine systematische und gezielte Abzahlung. In diesem Blogbeitrag widmen wir uns genau diesem Konzept und zeigen auf, wie ein solcher Plan euch dabei unterstützen kann, euren Immobilienkredit erfolgreich zu tilgen und eure finanziellen Ziele zu erreichen.

Was ist ein Tilgungsplan?

Der Tilgungsplan ist euer detaillierter Fahrplan zur Rückzahlung der Kredite, die ihr für den Erwerb eurer Investitionsimmobilien aufgenommen habt. Egal, ob ihr Immobilieninvestor:in oder Privatbesitzer seid, er enthält alle relevanten Informationen wie die Darlehenssumme, die Laufzeit, den Zinssatz und die monatliche Tilgungsrate. Ein gut strukturierter Tilgungsplan zeigt euch, wie sich die Schulden im Laufe der Zeit verringern und wann die letzte Rate voraussichtlich fällig sein wird. Dies gibt euch die nötige Sicherheit und ermöglicht eine sorgfältige Planung eurer Investitionsstrategie.

Warum ist ein solider Tilgungsplan wichtig?

Ein durchdachter Tilgungsplan ist für Immobilienkäufer:innen von großer Bedeutung. Zum einen behaltet ihr die volle Kontrolle über eure finanzielle Situation und könnt eure monatlichen Ausgaben besser planen. Dies ist besonders wichtig, da Investitionen oft langfristige Projekte sind, die eine stabile finanzielle Grundlage erfordern. Zum anderen könnt ihr durch eine systematische Tilgung der Immobilienkredite die Gesamtzinskosten im Laufe der Zeit minimieren. Je schneller ihr eure Kredite tilgt, desto weniger Zinsen müsst ihr insgesamt entrichten.

Diesen Einfluss hat der Zins auf euren Tilgungsplan

Der Zins hat einen erheblichen Einfluss auf euren Tilgungsplan. Wir unterscheiden zwischen zwei Arten von Zinsen: dem Nominalzins und dem Effektivzins. Der Nominalzins, auch Sollzins genannt, enthält keine zusätzlichen Kosten wie Bearbeitungsgebühren des Kreditgebers. Normalerweise wird der Nominalzins im Tilgungsplan angegeben. Es ist aber durchaus ratsam, auch den Effektivzins zu berücksichtigen, der die tatsächlichen Kosten für einen Kredit beziffert. So vermeidet ihr unerwartete Zusatzkosten, die übrigens je nach Kreditgeber variieren können.

Der Nominalzins wird bei Vertragsabschluss mit eurem Kreditinstitut festgelegt und orientiert sich am aktuellen Marktniveau. Während der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum unverändert. Der Zinsanteil basiert immer auf der aktuellen Restschuld. Da der Zinsanteil mit der sinkenden Restschuld abnimmt, steigt der Tilgungsanteil monatlich.

Bei einem Volltilgerdarlehen, bei dem das Darlehen während der Zinsbindung komplett abbezahlt wird, besteht kein Zinsänderungsrisiko. Dies ist beispielsweise bei einem Ratenkredit der Fall. Bei höheren Darlehenssummen, wie bei einer Baufinanzierung, bleibt nach Ablauf der Sollzinsbindung oft eine Restschuld bestehen, die ihr über eine Anschlussfinanzierung tilgen müsst. Mehr dazu erfahrt ihr hier.

Während der Sollzinsbindung kann sich das marktübliche Zinsniveau allerdings ändern, sodass für eure Anschlussfinanzierung ein neuer Zinssatz vereinbart werden muss. Sinken die Zinsen, profitiert ihr als Kreditnehmer:in, da der Zinsanteil im neuen Tilgungsplan kleiner wird. Steigen die Zinsen hingegen, wird die Rückzahlung des Darlehens teurer. Es ist möglich, dass die Zinsen innerhalb einer Spanne von mehreren Jahren um mehrere Prozentpunkte steigen. Um die mögliche Mehrbelastung zu berechnen, solltet ihr als Kreditnehmer:in den Tilgungsplan in Betracht ziehen und überlegen, für wie viele Jahre die Zinsbindung festgelegt werden sollte.

So erstellt ihr euren Tilgungsplan

Fünf grundlegende Schritte unterstützen euch bei der erfolgreichen Umsetzung eurer Investitionsstrategie oder der Rückzahlung eures privaten Kredits.

1. 1.
   Erfasst alle wichtigen Informationen: Notiert euch die Details aller Immobilienkredite, die ihr aufgenommen habt, einschließlich der Darlehenssummen, Laufzeiten und Zinssätze.
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   Setzt die monatliche Tilgungsrate fest: Überlegt genau, wie viel ihr monatlich für die Rückzahlung eurer Immobilienkredite aufbringen könnt. Die Rate sollte realistisch sein und eurer Investitionsstrategie entsprechen.
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   Priorisiert eure Schulden: Wenn ihr mehrere Immobilien besitzt und entsprechende Kredite laufen, entscheidet, welche Schulden ihr zuerst begleichen möchtet. Konzentriert euch dabei auf die Rückzahlung derjenigen Kredite, die euch die höchste Rendite bringen oder die höchsten Zinssätze haben.
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   Erstellt euren Tilgungsplan: Nutzt eine Tabellenkalkulation oder sprecht mit eurer Bank, um euren individuellen Tilgungsplan zu erstellen. Gebt die relevanten Daten ein und visualisiert, wie sich eure Schulden im Laufe der Zeit verringern werden.
5. 5.
   Passt den Plan bei Bedarf an: Überprüft regelmäßig euren Tilgungsplan und passt ihn gegebenenfalls an, wenn sich eure finanzielle Situation oder eure Investitionsstrategie ändert. Wenn möglich, könnt ihr auch zusätzliche Zahlungen leisten, um den Schuldenabbau zu beschleunigen und eure Rendite zu maximieren. In unserem großen Blogbeitrag über die Anschlussfinanzierung geben wir euch weitere Infos zum Thema Sondertilgung.

Mit unserem PropRate-Finanzierungsrechner könnt ihr verschiedene Szenarien durchspielen. Lasst euch unterschiedliche Finanzierungsvorschläge geben, indem ihr die Höhe des Darlehens, die Rückzahlungsdauer sowie die Sollzinsbindung variiert und schließlich zum optimalen Finanzierungsmodell findet.

Den Tilgungsplan eigenständig berechnen

Nun fragt ihr euch wahrscheinlich, wie ihr einen Tilgungsplan eigenständig berechnen könnt. Bei eurem Vorgehen könnt ihr euch am folgenden Beispiel orientieren und das Ganze mit unterschiedlich hohen Zinssätzen durchrechnen. Das von uns gewählte Beispiel stellt den vereinfachten Tilgungsplan eines Ratenkredits mit jährlicher Abrechnung dar, Sondertilgungen werden nicht berücksichtigt.

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   Berechnet den Zinsanteil und den Tilgungsanteil im ersten Jahr: Multipliziert den Gesamtdarlehensbetrag mit dem jeweiligen Prozentsatz des Zinssatzes und teilt das Ergebnis durch 100. Bei einem Zinssatz von 3 Prozent und einem anfänglichen Tilgungssatz von 4 Prozent wären das für ein Darlehen von 100.000 Euro also 3.000 Euro Zinsanteil und 4.000 Euro Tilgungsanteil.
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   Berechnet die Restschuld: Nun subtrahiert ihr den Tilgungsanteil vom Darlehensbetrag, um zu erfahren, wie viel ihr nach einem Jahr getilgt habt. In unserem Beispiel bleibt nach einem Jahr eine Restschuld von 96.000 Euro.
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   Berechnet die Annuität: Die Annuität, sprich die jährliche Zahlungssumme, setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. In der Beispielrechnung beträgt die Annuität 7.000 Euro, die über den gesamten Rückzahlungszeitraum gleichbleibt.
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   Berechnet die weiteren Rückzahlungsjahre: Nun geht ihr mit Restschuld vor wie im ersten Jahr und berechnet den zugehörigen Zinsanteil. Dieser beträgt dann noch 2.880 Euro. Da die Annuität immer gleichbleibt, subtrahiert ihr nun den neu errechneten Zinsanteil, um den Tilgungsanteil im zweiten Jahr zu erhalten: 7.000 Euro – 2.880 Euro = 4.120 Euro. So verfahrt ihr nun Jahr für Jahr weiter.

Das ist eine gute Methode, um einen ersten Entwurf für einen Tilgungsplan zu erstellen. Für einen detaillierten Tilgungsplan, der Monat für Monat aufgeschlüsselt ist und etwaige Sondertilgungen berücksichtigt, empfehlen wir allerdings die Nutzung eines Tilgungsrechners oder die Unterstützung von einer oder einem professionellen Finanzberater:in.

Fazit

Für Selbstnutzer:innen sorgt ein gut strukturierter Tilgungsplan dafür, dass ihr eure monatlichen Ausgaben genau im Blick habt und eure Immobilie Schritt für Schritt in euer Eigentum übergeht. Und auch als Immobilieninvestor:innen profitiert ihr von einer sorgfältigen Planung eurer Investitionsstrategie, denn sie hilft euch, eure Immobilienkredite effizient zu tilgen. Durch eine systematische Tilgung könnt ihr zudem die Gesamtzinskosten reduzieren und schneller finanzielle Unabhängigkeit erreichen.

Egal, ob ihr eure Immobilie selbst nutzt oder sie als Investor:in erwerbt, die Erstellung und Umsetzung eines gut durchdachten Tilgungsplans ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zur finanziellen Freiheit. Bleibt diszipliniert und behaltet eure finanziellen Ziele stets im Blick. So könnt ihr euch nicht nur über eure Immobilie freuen, sondern auch die langfristige Sicherheit genießen, die eine solide Tilgungsstrategie mit sich bringt.