Prolongation und Umschuldung – Zwei Arten der Anschlussfinanzierung
Aber erstmal zu den Grundlagen. Es wird unterschieden zwischen zwei Arten der Anschlussfinanzierung: Prolongation und Umschuldung. Bei der Prolongation handelt es sich um die Verlängerung einer bereits bestehenden Finanzierung. Im Rahmen einer gesetzlichen Prolongationsfrist von drei Monaten vor Ablauf der Zinsbindung muss euch euer Darlehensgeber ein neues Angebot unterbreiten, sofern es bei der bisherigen Tilgung keine größeren Probleme gab. Es empfiehlt sich aber, dass ihr als Eigentümer*innen bereits vorher aktiv werdet und eigenständig auf eure Bank zugeht. So könnt ihr gegebenenfalls ein günstigeres Angebot an Land ziehen oder euch rechtzeitig um eine Alternative kümmern.
Der Vorteil der Prolongation besteht darin, dass der Prüfungsprozess der Bank wesentlich einfacher ist. Ihr habt während der Kreditlaufzeit umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen? Dann kann die Vorlage eines Nachweises der getätigten Maßnahmen zu einem besseren Zinssatz führen. Da das bisherige Kreditinstitut bereits im Grundbuch eingetragen ist, spart Ihr Euch zudem die Eintragungskosten.
Im Gegensatz dazu entscheidet ihr euch bei der Umschuldung für einen neuen Finanzierungsanbieter. Eure neue Bank löst den Kredit nach Ablauf der Zinsbindung bei eurer alten Bank ab und übernimmt die noch bestehende Grundschuld. Für diese sogenannte Grundschuldabtretung entsteht eine Gebühr, die ihr als Eigentümer zu tragen habt. Mit 0,1 bis 0,2 Prozent des restlichen Grundschuldbetrags ist diese aber ziemlich gering. Außerdem müsst ihr alle Unterlagen, die für die Beschaffung einer Finanzierung notwendig sind, erneut zusammenstellen und bei eurem neuen Finanzierungspartner einreichen. Ihr möchtet das Kreditinstitut bereits vor Zinsbindungsende wechseln? Dann müsst ihr eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten, die je nach Institut bei höchstens einem Prozent der Restschuld liegt.
In §489 BGB wird euch außerdem ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Dieses eröffnet euch die die Möglichkeit, das Darlehen nach zehn Jahren und mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeit zu kündigen. Achtung: In vielen Fällen wird die Kündigung nach §489 BGB erst wirksam, wenn der noch geschuldete Darlehensbetrag innerhalb von zwei Wochen an das Kreditinstitut zurückgezahlt wird. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Stellt daher unbedingt sicher, dass die Umschuldung termingerecht abgeschlossen werden kann. Solltet Ihr überlegen von diesem Recht gebraucht zu machen, empfehlen wir euch, dies bereits im Vorfeld mit dem Finanzierungsberater eures Vertrauens zu besprechen.
Die folgenden Tipps können euch dabei helfen, die richtige Form der Anschlussfinanzierung zu finden und die dabei anfallenden Kosten möglichst niedrig zu halten.
1 | Sondertilgung leisten
Viele Banken bieten euch ein Sondertilgungsrecht, das bis zu einer Tilgung von fünf Prozent der Darlehenssumme kostenlos ist. Darüber hinaus werden häufig Gebühren fällig. Wie es mit einer Sondertilgung in eurem individuellen Fall aussieht, ergibt sich aus dem Finanzierungsvertrag. Wird euch darin kein explizites Sondertilgungsrecht eingeräumt, könnt ihr davon ausgehen, dass eine solche Zahlung nicht gebührenfrei möglich ist.
Anders verhält es sich im Fall der Anschlussfinanzierung. Endet eure Erstfinanzierung, habt ihr die Möglichkeit, die restliche Kreditsumme durch bereits angespartes Eigenkapital, Sonderzahlungen eures Arbeitgebers oder Steuererstattungen zu verringern und damit den Darlehensbetrag einer Anschlussfinanzierung zu reduzieren.
2 | Das richtige Kreditinstitut finden
Holt euch neben der Prolongation eurer Hausbank Angebote von anderen Kreditinstituten ein und vergleicht sie. Auch wenn der Wechsel des Kreditinstituts erstmal aufwändig erscheinen mag, kann es sich durchaus lohnen, sich für die Anschlussfinanzierung einen neuen Partner zu suchen. Die Konditionen bei einer neuen Bank sind trotz zusätzlicher Gebühren in Form der Grundschuldabtretung in Höhe von bis zu 0,2 Prozent des Restgrundschuld oftmals attraktiver. Beträgt eure Grundschuld noch 200.000 Euro, müsst ihr für den Wechsel des Kreditinstituts also höchstens 400 Euro zahlen. Kalkuliert, ob die Einsparung durch eure Zinsvereinbarung mit der neuen Bank diesen Betrag übersteigt. Ist dies der Fall, lohnt sich ein Wechsel definitiv. Außerdem ist der Wert vieler Immobilien seit ihrem Kauf gestiegen. Wählt ihr anstatt eurer Hausbank einen neuen Finanzierungsanbieter, werden eure Liquidität und eure Immobilie automatisch neu bewertet. Mit der kostenlosen PropRate-Immobilienbewertung könnt ihr schon heute einen Blick auf die Wertentwicklung euerer Immobilie werfen.
Wichtig ist, dass ihr euch frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmert. Unser PropRate-Finanzierungsrechner kann euch dabei behilflich sein, den richtigen Finanzierungspartner zu finden.
3 | Ein Forward-Darlehen abschließen
Auch, wenn eure derzeitige Finanzierung noch ein bisschen läuft, kann es sich für euch bereits jetzt lohnen, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen. Nach vielen Jahren der Niedrigzinsen sind sie zuletzt immer wieder gestiegen. Wenn ihr den Markt schon vor Ablauf eurer jetzigen Finanzierung genau beobachtet, könnt ihr bares Geld sparen.
Mit einem Forward-Darlehen könnt ihr euch die aktuellen Zinsen sichern, insbesondere dann, wenn eine Zinssteigerung erwartet wird. Mit eurem derzeitigen oder einem neuen Kreditinstitut vereinbart ihr dann schon weit vor Beginn der Anschlussfinanzierung den Zinssatz, zu dem das Darlehen laufen wird. Für jeden Monat, der bis zum Beginn der Inanspruchnahme des Forward-Darlehens verstreicht, werdet ihr einen Zinsaufschlag leisten müssen. Dieser liegt bei etwa 0,01 bis 0,05 Prozent der Darlehenssumme pro Monat. Das bedeutet, das Darlehen wird teurer, je weiter es in der Zukunft liegt. Da die Zinsschritte der Banken aber oftmals absehbar sind, ist für euch schnell ersichtlich, ob sich ein Forward-Darlehen für euch lohnt. Abschließen könnt ihr es dann, wenn der Zeitpunkt des Beginns eurer Anschlussfinanzierung nicht mehr als 60 Monate, mindestens aber 12 Monate in der Zukunft liegt.
4 | Längere Laufzeit der Anschlussfinanzierung
Die Entscheidung über die Laufzeit der Zinsbindung liegt bei euch. Um euch vor potenziell steigenden Zinsen zu schützen, könnt ihr bei einer noch immer hohen Restschuld eine möglichst lange Dauer eurer Anschlussfinanzierung von beispielsweise 15 Jahren auswählen. Sind die Zinsaufschläge für Darlehen mit einer langen Zinsbindung gering, kann sich eine langfristige Bindung durchaus lohnen. Doch auch wenn lange Laufzeiten günstig abgeschlossen werden können, sollte euer Ziel darin bestehen, möglichst schnell schuldenfrei zu sein und einen geringen Restbetrag innerhalb kürzester Zeit zurückzuzahlen. Um das richtige Finanzierungsangebot für eure individuelle Situation zu erhalten, könnt ihr beim PropRate-Finanzierungsrechner vorbeischauen
Unser Fazit
Egal, ob ihr euch für eine Prolongation oder eine Umschuldung entscheidet, ihr solltet euch frühzeitig um verschiedene Angebote kümmern. So könnt ihr euch eine Anschlussfinanzierung zu den für euch besten Konditionen sichern. Auch die Kombination unserer Tipps kann dazu beitragen, die Kosten so gering wie möglich zu halten. Beispielsweise könnt ihr ein Forward-Darlehen mit längerer Laufzeit abschließen und euch so bereits heute einen günstigeren Kredit auf lange Sicht sichern.
Wenn ihr dennoch merkt, dass ihr das Darlehen nur noch schwer tilgen könnt, solltet ihr euch umgehend an eure Bank wenden. Wird ein Kredit nicht mehr bedient, kann es zu Zwangsversteigerungen kommen, die weder von euch noch vom Kreditinstitut gewollt sind. Für die Bank versteckt sich dahinter ein aufwändiger und vor allem kostenintensiver Prozess, den sie gern vermeiden wird. Ein Gespräch kann daher helfen, eine Lösung zu finden, wie ihr die Immobilie auch weiterhin halten könnt.
PropRate-Tipp
Tipp zur Anschlussfinanzierung
Für Kreditinstitute ist das Anschlussfinanzierungsgeschäft ein „einfaches“ Geschäft, egal ob Umschuldung oder Prolongation. Der Kunden kennt den Ablaufprozess und verfügt bereits über eine Kredithistorie, die dem Institut bekannt ist. Deshalb bieten Banken häufig Anschlussfinanzierungsaktionen an, mit denen ihr bares Geld sparen könnt. Dies können Abschläge beim Forward-Darlehen sein oder auch gerne die Übernahme der Kosten für die Grundschuldeintragung. Ein unabhängiger Finanzierungsberater screent den gesamten Markt und stellt euch eine Übersicht über die besten Angebote zusammen.
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