Eure Eltern leihen oder schenken euch Geld
Wenn ihr eine Immobilie erwerben möchtet und eure Eltern über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, können sie euch Geld für die Finanzierung leihen. Dies kann in Form eines verzinslichen oder auch zinslosen Darlehens geschehen. Doch auch bei Familienkrediten verlangen Banken üblicherweise einen Kreditvertrag. Ob verzinst oder unverzinst – beide gelten als Kreditschuld und können sich demnach negativ auf den Zinssatz der Baufinanzierung auswirken. Nichtsdestotrotz: Auch eine Verzinsung der Leihgabe eurer Eltern ist meist immer noch günstiger, als die fehlende Eigenkapitalsumme bei der Bank zu finanzieren.
Vielleicht denkt ihr jetzt darüber nach, das Geld bei der Bank schlichtweg nicht als Kredit anzugeben. Klar seid ihr nicht dazu verpflichtet. Allerdings stellt eine Geldschenkung eure finanzielle Situation weitaus rosiger dar als sie tatsächlich ist. Räumt ihr den Kredit ein, sorgt ihr dafür, dass ihr euch mit den Monatsraten nicht übernehmt und riskiert auf lange Sicht weder euer Eigenheim noch das eurer Eltern.
Wenn eure Eltern auf einen Teil ihres Vermögens verzichten können, kann euch auch eine Schenkung bei der Immobilienfinanzierung unterstützen. Da es bestimmte Steuerfreigrenzen für Schenkungen gibt, solltet ihr euch hierüber zuvor genau informieren. Fragt am besten mal eure*n Steuerberater*in. Und noch ein kleiner Tipp: Ihr habt Geschwister? Transparente Kommunikation ist in finanziellen Angelegenheiten das A und O! Gebt Acht, dass sich niemand benachteiligt fühlt und sprecht offen über die Situation. Denn auch das schönste Haus wird euch nicht glücklich machen, wenn es die Ursache für Streit innerhalb der Familie ist.
Haus finanzieren und ans Kind vermieten
Sind eure Eltern unter 65, können sie die Immobilie problemlos an eurer Stelle erwerben und schließlich an euch vermieten. Denkbar wäre bei diesem Modell auch eine Art Mietkauf, bei dem ihr euren Eltern die Immobilie in Raten abkauft. Dem Mietkauf haben wir uns bereits zu einem früheren Zeitpunkt gewidmet. Sind sie älter, kann eine Baufinanzierung meist nur unter erschwerten Bedingungen und zu höheren Zinsen abgeschlossen werden. Überlegt euch daher gut, ob es sich lohnt.
Haben sie die Immobilie erworben, werden eure Eltern als rechtmäßige Eigentümer*innen ins Grundbuch eingetragen. Am besten setzt ihr bereits im Voraus einen notariell beglaubigten Vertrag auf, der die weitere Vorgehensweise regelt, sowohl nach Rückzahlung des Kredits als auch im Falle des Todes. Versterben eure Eltern nämlich während der Kreditlaufzeit, so gehen die Schulden auf die Erben, also auf euch und mögliche Geschwister über. Anstelle eurer Eltern seid ihr dann für die Tilgung zuständig. Könnt ihr dies nicht leisten, kommt meist nur ein Hausverkauf infrage.
Die elterliche Immobilie als Sicherheit
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die elterliche Immobilie als zusätzliche Sicherheit für euren Baukredit zu nutzen. Dabei können eure Eltern das Haus teilweise, das bedeutet zu einem bestimmten Betrag, hinterlegen, oder die Bank übernimmt eine freie Verteilung.
Die Immobilie eurer Eltern wird dann als euer Eigenkapital angerechnet. Eure Eltern treten also nicht an eurer Stelle als Kreditnehmer*innen auf. Durch die Erhöhung des Eigenkapitals steigt auch die Sicherheit für das Kreditinstitut, dass es das an euch geliehene Geld auch tatsächlich zurückerhält. Deshalb kann es euch außerdem einen günstigeren Zinssatz im Vergleich zu einem Kredit ohne zusätzliche Sicherheit anbieten. Diese Praxis ist relativ weit verbreitet und wird von vielen Banken unterstützt.
Die Verwendung der elterlichen Immobilie als Sicherheit für eure Finanzierung bedeutet jedoch auch, dass im Falle eines Zahlungsausfalls oder einer Zwangsversteigerung die Bank den hinterlegten Betrag von den Eltern einfordern kann, falls der Verkaufspreis der Immobilie nicht ausreicht, um den offenen Kreditbetrag zu begleichen. Im schlimmsten Fall kommt es sogar zum Verkauf der elterlichen Immobilie, um die Schuld bei der Bank zu begleichen.
Bevor es aber tatsächlich so weit kommt, sucht die jeweilige Bank in der Regel zuerst den Kontakt zu euren Eltern, um Wege zu finden, die Situation auf andere Weise zu lösen. Solltet ihr in eine finanzielle Notlage geraten, besprecht dies idealerweise frühzeitig mit euren Eltern. Denn wenn eure Eltern ihr Haus als Sicherheit für euch zur Verfügung stellen, sind damit Verpflichtungen auf beiden Seiten verbunden. Großes Vertrauen und eine offene Kommunikation zwischen den Eltern und dem Kind sollten daher Voraussetzung sein, bevor ihr eine solche Vereinbarung eingeht.
Eure Eltern nehmen die Grundschuld auf
Eure Eltern können nicht nur ihr Haus als Sicherheit für eure Immobilienfinanzierung bei der Bank angeben, sondern auch einen Kredit auf ihr Eigenheim aufnehmen. Das Geld aus diesem Darlehen können sie euch zur Verfügung stellen. Die Grundschuld stellt insofern eine rechtliche Verpflichtung für eure Eltern dar, als dass sie nun anstatt euch für die Rückzahlung des Kredits verantwortlich sind. Bei Zahlungsausfällen oder anderen Schwierigkeiten hat die Bank auch in diesem Fall das Recht, auf die Immobilie zuzugreifen und diese gegebenenfalls zu verkaufen, um offene Schulden zu begleichen. Es handelt sich also durchaus um ein Risiko, das ihr nicht vollständig außenvor lassen solltet.
Eure Eltern übertragen euch einen bestehenden Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag ist eine Form der langfristigen Spar- und Finanzierungsmöglichkeit für den Erwerb einer Immobilie. Normalerweise schließt derjenige den Bausparvertrag ab, der später das Darlehen in Anspruch nehmen möchte. In einigen Fällen kann es jedoch sinnvoll sein, den Vertrag auf ein anderes Familienmitglied zu übertragen, beispielsweise auf ein Kind. Bestenfalls geschieht dies kurz bevor oder wenn er bereits zuteilungsreif ist. Ihr erhaltet relativ schnell Zugriff auf die Bausparsumme und erhaltet sogar häufig besonders geringe Zinssätze. Die genauen Bedingungen und Möglichkeiten für einen solchen Übertrag variieren je nach den Regelungen des jeweiligen Bausparvertragsanbieters.
Unser Fazit
Ihr seht, die Unterstützung eurer Eltern bei der Immobilienfinanzierung kann in vielen Fällen sinnvoll sein. Das Bereitstellen von Eigenkapital durch einen Familienkredit oder die Schenkung finanzieller Mittel, der Kauf einer Immobilie, die an euch vermietet wird, aber auch die Aufnahme der Grundschuld durch eure Eltern oder die Übertragung eines bestehenden Bausparvertrages sind Möglichkeiten.
Der Zugang zur Finanzierung wird erleichtert und meist erhaltet ihr auch bessere Konditionen bei eurer Bank. Es ist jedoch wichtig, dass sowohl eure Eltern als auch ihr die finanziellen Auswirkungen und Risiken dieser Unterstützung verstehen. Es sollte eine klare Vereinbarung getroffen werden, um mögliche Konflikte oder Missverständnisse zu vermeiden. Darüber hinaus sollten steuerliche und rechtliche Aspekte berücksichtigt werden.
Jeder Fall ist individuell, und ob sich die Unterstützung der Eltern lohnt, hängt von den konkreten Umständen ab. Es ist ratsam, eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die beste Vorgehensweise für die individuelle Situation zu ermitteln.