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Immobilien-Investment

Der große Immobilien-Standortanalyse-Guide

Die Lage, die Lage und die Lage

Eine zentrale Rolle für eine gut kalkulierte Investition spielt die Standortanalyse einer Immobilie, denn sie entscheidet über den Preis und die Verkaufbarkeit der Immobilie.

Ein altes Maklersprichwort antwortet auf die Frage, was die drei wichtigsten Wertfaktoren einer Immobilie sind, so: "die Lage, die Lage und die Lage".

Im PropRate Immobilien-Standortanalyse-Guide wird die Lage genauer unter die Lupe genommen, um dir eine Grundlage für deine Investitionsentscheidung und nützliche Werkzeuge an die Hand zu geben.

Warum ist der Immobilienstandort so wichtig?

Ist der Immobilienstandort schlecht, hat das gleich mehrere Auswirkungen.

Einerseits ist der Verkaufspreis nicht nur tendenziell niedriger, sondern er schwankt auch deutlich mehr. Das heißt, in Zeiten geringerer Nachfrage sinkt der Preis der Immobilie stärker. Das ist das Wechselspiel der Marktkräfte: Wenn es mehr Nachfrage als Angebot gibt, dann steigen die Immobilienpreise. Wenn die Nachfrage sinkt oder sogar deutlich unter dem Angebot liegt, dann sinken die Preise. Gute und sehr gute Lagen sind von solchen Schwankungen kurzfristig weniger stark betroffen und halten ihre Preise stabiler.

Zudem kann es in besonders ungefragten Lagen vorkommen, dass Immobilien – ganz unabhängig von ihrem generellen Zustand oder Preis – prinzipiell unverkäuflich sind. Immobilien in sehr guten Lagen werden trotzdem oftmals ohne großen Aufwand schnell Käufer finden, ob sie in gutem oder schlechtem Zustand sind.

Das wirkt sich auch auf die Vermietbarkeit aus: In schlechten Lagen ist das Ausfallrisiko tendenziell höher, das heißt, die Vermietbarkeit wird nicht immer sichergestellt und das Mietausfallrisiko ist höher. Auch hier kann es mehr Schwankungen geben als in guten Lagen.

PropRate-Tipp: Recherchen sollte die Basis deiner Entscheidung sein

Je mehr Informationen du als Investor über ein Objekt und dessen Standort sammelst, desto besser ist es. Allein wegen der Zustandsbeurteilung – aufwendige und unkalkulierbare Sanierungskosten können jede Investmentidee zunichtemachen – ergibt es keinen Sinn, eine Immobilie "am grünen Tisch" zu kaufen. Du solltest dir immer persönlich ein Bild von der Immobilie und ihrem Standort machen, am besten in Begleitung eines Immobilienexperten.
Daneben gibt es zahlreiche Quellen im Web mit interessanten Informationen: So geben zum Beispiel Forschungseinrichtungen wie das IW Köln, aber auch Banken sowie Makler- und Immobilienverbände Informationen heraus. Auch Medien veröffentlichen Immobilienmarktreports, beispielsweise Focus und Capital.  

Welche Rolle die Standortwahl für den Kaufpreis der Immobilie spielt

Die Lage der Immobilie hat auch sehr konkrete Auswirkungen auf den tatsächlichen Wert einer Immobilie. Dieser wird nämlich in Deutschland offiziell vom Gutachterausschuss einer jeden Kommune analysiert und in Form des Bodenrichtwertes und einer Kaufpreissammlung veröffentlicht. Und diese Daten sind wiederum Grundlage für offizielle Gutachten, wie sie etwa in Streitfällen oder vor Gericht erstellt werden.

Die Lage des Grundstücks ist hier der elementar wichtige Faktor. Der Gutachterausschuss greift dabei auf reale Daten zu, denn beim Verkauf eines Grundstücks und der dazugehörigen Immobilie wird der tatsächliche Verkaufspreis neben einigen anderen Daten dem Gutachterausschuss gemeldet.

PropRate-Tipp: PropRate-Rating einsetzen

Eine transparente und übersichtliche Bewertung der Lage und des Wertes deines Anlageobjektes erhältst du einfach und kostenfrei mit der Immobilienbewertung von PropRate. Anhand tausender Umgebungsdaten über Infrastruktur, Lärmbelästigung, Entfernung zu Bildungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, gesundheitlicher Versorgung und vielem mehr beurteilt das PropRating auf einen Blick, ob sich eine Immobilie als Anlageobjekt lohnt.

Welche Rolle die Makrolage der Immobilie spielt

Die Makrolage ist eine Entscheidung für eine bestimmte Region in Deutschland, oftmals auch aufgeteilt nach A-, B- und C-Lagen.

Es wird im größeren Maßstab beurteilt, welcher Standort wie zu positionieren ist. So gibt es in Deutschland bei den Immobilien ein Süd-Nord- und ein West-Ost-Gefälle, welches sich in den Baupreisen widerspiegelt. Gleichzeitig gibt es ein Gefälle zwischen dem urbanen Stadtraum und dem ländlichen Raum.

Bezogen auf Städte spielen infrastrukturelle Betrachtungen ebenso eine Rolle wie auch die Wirtschaftskraft und die politische Situation eines Standorts. Auch die Internationalität, die Attraktivität als Touristenziel oder als Hochschulstandort zählen dazu.

Besondere Aufmerksamkeit bei der Analyse der Makrolage sollten auch die Bevölkerungsentwicklung und soziodemografische Faktoren erhalten. Wie steht es um die Altersverteilung und -entwicklung, Sozialstruktur und Kaufkraft der Bevölkerung? All diese Informationen lassen auf die Mieter-Zielgruppe und die Vermietbarkeit schließen. Die Wahl eines Standortes sollte in jedem Fall mit der Investmentstrategie abgeglichen werden.

PropRate-Tipp: Makrolage sollte analysiert werden

Da die Makrolage immens wichtig für die generelle Entwicklung deines Immobilieninvestments ist, solltest du hierauf auch ein besonderes Augenmerk legen. Am einfachsten ist das natürlich, wenn du eine Immobilie nur dort kaufst, wo du auch selbst wohnst. So kannst du das Risiko und die Chancen besser einschätzen.

Welche Rolle die Mikrolage der Immobilie spielt

Die Mikrolage bezeichnet die nähere Umgebung einer Immobilie.

Hier kann als Orientierung das sogenannte Chicagoer Modell dienen. Die Forscher untersuchten amerikanische Großstädte und fanden heraus, dass sie sich häufig kreisförmig entwickeln. Es gibt einen sehr teuren Innenstadtkern, der von einem Ring mäßiger Wohnlage umschlossen und dann wiederum von zunehmend besseren Wohnlagen in Ringen umrahmt wird.

Blick auf die Lage innerhalb einer Stadt oder Region

Auch die Windrichtung kann eine große Rolle spielen.

Wenn sich die Industrieanlagen einer Stadt in einem Bezirk häufen, dann bestimmt die Windrichtung über die Luftqualität der umliegenden Stadtteile – und so auch über ihren Wert.

Generalisieren lässt sich das natürlich nicht, aber es bietet doch ein paar gute Anhaltspunkte. Beispiel Ruhrgebiet: Hier reiht sich Stadt an Stadt und es ist auffällig, dass die südlichen Städte und Stadtteile jenseits der A40 - der Trennlinie im Ruhrgebiet - tendenziell ein höheres Pro-Kopf-Sozialeinkommen aufweisen als die nördlichen Stadtteile und Städte. Manchmal läuft die Abgrenzung mitten durch die Stadt, wie etwa in Essen. Manchmal sind zwei aneinandergrenzende Städte tendenziell eher Südstädte (wie etwa Mülheim an der Ruhr) oder Nordstädte (wie etwa Oberhausen).

Gerade am Beispiel des Ruhrgebiets lässt sich gut zeigen, dass die Makro- und Mikrolage verschwimmen. Betrachtet man das Ruhrgebiet als eine Stadt, ist es eher eine Mikrolagenbetrachtung, betrachtet man es als mehrere Städte ist es eine Makrolagenbetrachtung. Es ist aber auch nicht relevant, welches Etikett die Information bekommt, sondern wie viel sie dir nützt.

Blick ins Viertel als Faktor für die Standortanalyse

Schon deutlich spezifischer wird es, wenn du nun den Stadtteil oder das Viertel der Immobilie genauer betrachtest: Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und an generelle Infrastruktur? Wie sieht es mit „Geschäften des täglichen Bedarfs“, Kindergärten, Schulen, Grünanlagen, Restaurants und Kneipen, eben dem generellen Freizeitangebot aus? Wie sieht es mit der Luftverschmutzung und sonstigen Störfaktoren, wie etwa der Einflugschneise des Flughafens aus?

Alle diese Faktoren können über die Attraktivität der Lage entscheiden, sprechen möglicherweise aber auch verschiedene Zielgruppen an.

Eine einfache Einteilung hilft hier etwas bei der Beurteilung und Einordnung:

Einfache Wohnlage mit ungünstigen Luftverhältnissen und starker Besiedlung
Mittlere Wohnlage ohne besondere Vor- und Nachteile
Gute Wohnlage mit einer aufgelockerten Bebauung, vielen Grünflächen und guten Verkehrsanbindungen
Sehr gute Wohnlage mit aufgelockerter, niedriggeschossiger Bebauung, Villen und sehr vielen Grünflächen

Blick auf die Straße zur Lagebeurteilung

Ein noch detaillierter Blick, ist der auf die Straße, in der sich die Immobilie befindet und ihre Verortung dort. Beispiel: Die Immobilie befindet sich in einem tendenziell eher grünen, ruhigen Stadtteil, ganz konkret ist sie aber direkt neben einer Straßenbahnhaltestelle positioniert. Du musst dann damit rechnen, dass der dadurch entstehende Lärm einige potenzielle Mieter abschreckt.

Solche Faktoren spielen in vielen Punkten eine große Rolle: Tendenziell ist es natürlich gut, dass ein Stadtteil oder ein Viertel Schulen und Kindergärten hat, jedoch fühlen sich manche Menschen davon massiv gestört, wenn diese direkt vor der eigenen Haustüre sind. Auch Handwerksbetriebe, nette Restaurants und andere Einrichtungen sind für einen Stadtteil und ein Viertel schön, können in unmittelbarer Nähe aber auch störend sein.

Dementsprechend kann es schon größere Unterschiede machen, auf welcher Straßenseite sich Ihre Immobilie befindet. Je genauer du den konkreten Standort betrachtest, desto mehr stellt sich die Frage nach einer passenden Zielgruppe für deine Immobilie.

PropRate-Tipp: Entwicklungen und News beobachten

Selten werden Entscheidungen zur Stadtentwicklung über Nacht getroffen, es dauert oft Jahre, bis etwas umgesetzt wird. Im Positiven, wie auch im Negativen: Vielleicht ist die Nord-Süd-U-Bahn ein sehnsüchtig erwartetes Infrastrukturprojekt, welches den Standort aufwertet. Vielleicht ist es aber gar nicht schlimm, wenn die Straße direkt vor dem Balkon nun doch nicht mehr aufgeständert wird, weil eine Schnellstraße direkt durch die Stadt als nicht mehr als zeitgemäß gilt. Bedenke aber immer, dass das keine Gewähr für die Zukunft ist.
Alles, was hilft, einen generellen Überblick über ein Viertel zu bekommen, ist gut. Schaue auf Stadtpläne oder zum Beispiel auf interaktive Kartenangebote wie etwa die von Google oder Bing. Recherchiere Stadtteil-News-Angebote und -Informationen. Und natürlich solltest du dir vor dem Investment auch einen persönlichen Eindruck vor Ort machen.

Welche Rolle die topografische Lage und andere Faktoren spielen

Quasi die „Nano“-Lage ist der Blick auf das Grundstück selbst, und zwar ganz unabhängig vom Zustand der Immobilie. Die Topografie spielt dabei eine große Rolle. Die Hanglage des Grundstücks kann aufgrund eines schönen Blicks reizvoll sein, verursacht aber auch höhere Baukosten. Auch der Baugrund ist interessant, da er manchmal besser oder schlechter für eine Immobilie geeignet.

Auch die Höhe des Grundwasserspiegels oder die Gefahr von Überschwemmungen spielen eine große Rolle für das Bauvorhaben selbst. Steht der Grundwasserspiegel beispielsweise sehr hoch, ist das immer ein Problem. Entweder musst du dann auf einen Keller verzichten oder der Keller lässt sich als sogenannte „weiße Wanne“ bauen, was zusätzliche Kosten verursacht. Informiere dich darüber bei deinen Kommunen und Wasserverbänden. Häufig gibt es spezielle Karten, die solche Dinge ausweisen.

Ebenfalls schlecht für die Lage sind vorhandene Altlasten oder sogar Blindgänger des Zweiten Weltkriegs. Das Nachbargrundstück hat damit vielleicht keine Probleme, aber wenn ausgerechnet auf deinem Grundstück jahrzehntelang eine Tankstelle stand, dann kann es hier zu hohen Kosten kommen, wenn du den Erdboden sanieren musst.

Zwar gibt es in Deutschland Altlastenverzeichnisse, aber in diesen werden nur die bekannten oder zumindest vermuteten Altlasten eingetragen. Da die Verzeichnisse erst seit den 1970er-Jahren geführt werden, können sie viele alte Informationen nicht verarbeiten. Unterschieden wird hier nach:

Altablagerungen: Altablagerungen sind überwiegend Deponien. Darunter fallen zudem Flächen, bei denen unklar ist, welches Material hier liegt. Das trifft beispielsweise bei verfüllten Kiesgruben zu.
Altstandorte sind Flächen, bei denen aufgrund ihrer aktuellen oder vergangenen Nutzung der Verdacht auf eine Kontaminierung besteht. Dies ist beispielsweise bei Tankstellen, Düngemittelfabriken, Kfz-Werkstätten oder Schrottplätzen der Fall. Dort besteht die Gefahr, dass verschiedene chemische Stoffe und Verbindungen in den Boden gelangt sind. Auch können Munition oder Bombenblindgänger eine Gefahr darstellen. Derartige Verdachtsflächen werden ebenfalls ins Altlastenverzeichnis aufgenommen.

Und nicht zuletzt beeinflussen auch regulatorische Vorgaben die Attraktivität des Grundstücks. Der Bebauungsplan zum Beispiel erlaubt nur eine bestimmte Nutzungs- und Bebauungsart oder ein attraktiver Wintergarten kann nicht gebaut werden, weil dann die vorgeschriebenen Abstände zum Nachbargrundstück nicht eingehalten werden können.

PropRate-Tipp: Ins Grundbuch schauen

Das Grundbuch kann einige Überraschungen in Bezug auf die Lage parat halten. Beispielsweise sind hier Wegerechte verzeichnet, die andere Grundstücke über das eigene Grundstück haben. Ein aktueller Grundbuchauszug gehört ohnehin zu den unverzichtbaren Dokumenten für die Beurteilung einer Immobilie und wird auch bei der Finanzierung verlangt.

Fazit: Die Standortanalyse ist entscheidend für erfolgreiche Immobilieninvestitionen

Makrolage, Mikrolage, topografische Lage und vieles mehr – Standortfaktoren sind vielschichtig und setzen umfangreiche Recherchen voraus, denn der Standort eines Objektes hat einen signifikanten Einfluss auf deine Kapitalanlage. Sowohl die Rentabilität als auch die Zukunftssicherheit hängen maßgeblich vom Standort ab. Wer Mietausfälle vermeiden und von Wertstabilität profitieren will, sollte den Standort der Investmentimmobilie tiefgehend verstehen.

Die Standortanalyse von PropRate

Um dich als Investor bestmöglich bei deiner Investition und Standortanalyse zu unterstützen, bündelt die Objektanalyse von PropRate die wichtigsten Parameter für ein umfassendes Verständnis des Standortes deines Investitionsobjektes. Sowohl Nahverkehr und -versorgung, Sozioökonomie, Umweltfaktoren, zukünftige Bauvorhaben und die Wertentwicklung vergleichbarer Objekte in der Umgebung werden für dich analysiert und visualisiert. Jetzt mit wenigen Klicks alles Wissenswerte über Standort und Entwicklung erfahren!

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