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Immobilien-Investment

Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase?

Die Immobilienpreise stiegen lange Zeit steil an. Steigende Bauzinsen scheinen dem nun ein Ende zu bereiten. Platzt damit eine Immobilienblase in Deutschland? Gibt es diese auf dem Wohnungsmarkt überhaupt?

Wenn die Nachfrage nach Immobilien so stark ist, dass die Immobilienpreise in ungute Regionen anwachsen, dann besteht die Gefahr einer Immobilienblase. Denn dann kann es sein, dass bei sinkender Nachfrage solche Preisspekulationen nicht mehr aufgehen.

Die Eigenschaft einer Blase ist, dass sie sehr laut und schlagartig platzt. Sprich: Auf die Immobilienblase folgt oft eine Immobilienkrise, denn eine Kettenreaktion aus überschuldeten Immobilienbesitzern und geplatzten Krediten kann sich in Gang setzen - und kann dann zu einer großen Finanzkrise heranwachsen.

Immobilienblase: Die Subprime-Krise und ihre Auswirkungen

Dass dies nicht reine Theorie ist, zeigt die jüngere Vergangenheit: In der sogenannten Subprime-Krise des US Wohnungsmarkts ging es auch vor allem darum, dass die Kredite von Immobilieninhabern mit geringer Bonität in den USA reihenweise platzten. Das Problem dabei: Solche Kredite wurden in Pakete mit besseren Forderungen zusammengerührt, daraufhin sehr gut von Rating-Agenturen bewertet und weiterverkauft, gerade im Finanzsektor untereinander.

Das war kein Problem, solange die Immobilienpreise in den USA immer weiter anstiegen. Aber die Blase platzte und in diesem Zuge mussten erste Hypothekenbanken Konkurs anmelden. Folglich sank das Vertrauen der Finanzinstitut untereinander und es kam zur weltweiten Finanzkrise - mit verheerenden Folgen für die Weltwirtschaft.

Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase, die platzt?

So stand natürlich auch das Schreckensgespenst einer Immobilienblase in Deutschland immer wieder auch in jüngerer Vergangenheit auf der Tagesordnung. Ganz aktuell hat das Finanzinstitut UBS eine Studie herausgegeben, in der sie den Immobilienmarkt mancherorts „auf der Kippe“ sieht. „Das nominale Preiswachstum bei Wohnimmobilien hat sich in den untersuchten Städten von Mitte 2021 bis Mitte 2022 im Schnitt auf 10 Prozent beschleunigt“, stellt die Bank beim Vergleich 25 internationaler Städte fest. „Doch der globale Boom auf den Wohnungsmärkten geht nun zu Ende.“ So sieht die Studie konkret bei Frankfurt und München ein „Bubble-Risk“, also das Risiko einer Immobilienblase.

Wenn beispielsweise der sogenannte Kaufpreisfaktor in München über 40 steigt, dann stellt sich pauschal die Frage, wie so hohe Kaufpreise sich langfristig über die Mieteinnahmen wieder amortisieren sollen. Sprich: Ein Stück weit spielt hier auch die Spekulation auf einen noch höheren Immobilienpreis eine Rolle. Und natürlich besteht die Gefahr, dass solche hohen Preise irgendwann in sich zusammensacken können. Auf der anderen Seite: Selbst die Corona-Pandemie hat in Deutschland bisher nicht dazu geführt, dass Preise stagnieren oder gar gesunken sind.

Einen Schnitt zumindest bei selbst genutzten Immobilien machen derzeit die steigenden Bauzinsen. Sie führen schlicht dazu, dass sich private Immobiliennutzer nur noch weniger Immobilien leisten können, denn die Finanzierungskosten sind rapide gestiegen. Ein echtes Problem ist das für Käufer nicht: Sie verzichten zwar womöglich auf ein Investment, welches sie normalerweise durchgeführt hätten, haben aber keine direkten finanziellen Nachteile dadurch.

Anschlussfinanzierung könnte schwieriger werden

Anders sieht es bei Immobilienbesitzern aus, die in Kürze refinanzieren müssen. War die Immobilienfinanzierung schon zu historisch niedrigen Zinsen eher „Oberkante-Unterlippe“ abgeschlossen, so können solche Menschen nun vor einem Problem stehen: Sie können die neue, nun deutlich höhere Kreditrate womöglich nicht mehr bedienen.

Aber auch hier handelt es sich um ein eher mittelfristiges Problem. Denn die Konsequenz daraus wären Immobiliennotverkäufe und Immobilienzwangsversteigerungen. Und gerade bei Zwangsversteigerungen kann es Jahre dauern, bis eine solche Immobilie dann am Markt verfügbar ist. Zudem schützen die hohen Eigenkapitalanforderungen vieler Banken auch davor, dass sehr viele Immobilienbesitzer nach einer Zinserhöhung sofort vor dem Aus stehen. Nach einem knalligen, schockartigen Platzen einer Blase sieht das nicht aus.

Internationaler Blick auf die eine mögliche Immobilienblase

Beruhigend blickt auch das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) auf die internationalen Märkte: "Die Zahl der Hausverkäufe geht gerade zurück", sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim IW Köln, im IW-Podcast 1a-Lage. "Das ist auch das, was wir in Deutschland beobachten können, dass weniger Transaktionen stattfinden, dass es etwas schwergängiger ist, Immobilien zu verkaufen."

Aber das heiße noch nicht, dass eine scharfe Korrektur einsetze. "Ich sehe nicht den ganz großen Crash", ist Voigtländer mit Blick auf die weltweiten Märkte überzeugt. "Der Immobilienmarkt verändert sich, aber wir haben hier vielleicht eine Abkühlung."

PropRate-Tipp: Risiken genau miteinander abwägen
Michael Voigtländer sagt in dem IW-Podcast auch, dass die Immobilienmärkte in Deutschland eher lokal geprägt sind. Sprich: Die Situation in München ist eine völlig andere, als die im hohen Norden. Als Investor solltest du dich deshalb in Märkten, in denen du investierst, gut auskennen. Wie spekulativ du dann dabei vorgehst, ist eine individuelle Abwägung aus Risiko und Chance. Klar ist, dass eine hohe potenzielle Rendite auch immer mit einem höheren Risiko erkauft wird.

Photo by Alfred Kenneally on Unsplash

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