Natürlich kannst du deine Immobilie unrenoviert verkaufen, aber das schmälert deinen Verkauspreis ungemein. Denn für dich als Vermieter macht es einen großen Unterschied, was du konkret an deiner Immobilie verbesserst. Alles hängt davon ab, welchen Kostenanteil du entsprechend des deutschen Mietrechts an deine Mieter weitergeben kannst. Manche Dinge muss der Mieter auch komplett alleine organisieren und tragen. Die Begriffe Sanierung, Modernisierung und Instandhaltung sind nicht scharf voneinander abgrenzbar. Es ist immer auch eine Frage der Definition.
Sanierung
Eine Sanierung wird notwendig, wenn ein Gebäudeteil in seinem technischen Zustand schon lange nicht mehr up-to-date ist und erneuert werden muss. Oftmals wird bei einer Sanierung auch davon ausgegangen, dass ein Bauteil durch nachhaltige Beschädigung nicht mehr den ursprünglichen Zweck erfüllen kann. Schon seit Jahren steht dabei die energetische Sanierung im Fokus: Hier versuchen Hauseigentümer, ihre Immobilie mindestens nach den Standards des Gebäudeenergiegesetzes zu sanieren. Sprich: Sie investieren in Heiztechnik und Gebäudedämmung.
Modernisierung
In Abgrenzung zur Sanierung sind an den Gebäudeteilen vielleicht noch keine nachhaltigen Schäden entstanden, dennoch ist eine Erneuerung aufgrund des niedrigen Standards im Vergleich zu dem, was heute üblich ist, angebracht. So kann ein Bad aus den 70er Jahren funktional noch seinen Zweck erfüllen und trotzdem dringend eine Erneuerung vertragen.
Instandhaltungen
Wenn der Hauseigentümer als Vermieter Teile der Heizanlage austauschen muss, die Klingel wieder instandgesetzt wird oder ein Fenster in der Dachgaube ausgetauscht werden muss, dann spricht man von einer Instandhaltung. Sprich: Bei der Instandhaltung werden laufend defekte oder abgenutzte Bestandteile einer Immobilie ausgetauscht. Die Instandhaltung sorgt für einen normalen altersgeminderten Werterhalt. Wird sie unterlassen, riskiert der Eigentümer einen überdurchschnittlichen Wertverlust des Objekts.
Renovierung
Wenn zum Beispiel innerhalb der Wohnung die Tapete gewechselt oder das Treppenhausgeländer neu gestrichen wird, dann ist das eine Renovierung. Etwas wird einfach ein bisschen schöner gemacht.
Die Übergänge wirken auf den ersten Blick fließend - und in der Tat gibt es immer wieder Streit darüber, ob nun eine komplette Sanierung durchgeführt wurde oder nur eine Instandhaltung. Und auch, wer wo was renovieren muss, ist oft strittig.
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Sanierung steigert den Wert, Instandhaltung erhält ihn
Die wichtigste Folge einer Immobiliensanierung ist, dass sich diese fiktiv "verjüngt". Ihre Gesamtnutzungsdauer wird erhöht und die Folge davon ist, dass auch ihr Wert steigt. Instandhaltungen hingegen sorgen "nur" für den Werterhalt. Und es gibt auch einen direkten Zusammenhang: Ein Instandhaltungsstau führt fast unweigerlich irgendwann zu einer notwendigen Sanierung. Beispiel: Die Kellerwände sind undicht und dies wird nicht behoben. Dann führt das im Extremfall dazu, dass auch die darüberstehenden Wände feucht werden. Zudem gibt es eine einfache Regel: Eine Sanierung ist immer teurer als Instandhaltung.
Sanierung und Modernisierung: Viele Möglichkeiten für Hausbesitzer
Insbesondere bei der Sanierung und Modernisierung haben Hauseigentümer eine Vielzahl an Möglichkeiten von finanzieller Unterstützung, denn die energetische Sanierung ist politisch gewollt, um die Klimaziele zu erreichen. So gibt es viele Fördermöglichkeiten wie etwa Zuschuss- und Kreditprogramme der KfW-Bank oder des BAFA. Darüber hinaus können Vermieter generell die entstandenen Kosten von der Steuer absetzen. Allerdings ist dies bei einer "wesentlichen Verbesserung" über 50 Jahre verteilt. Selbstnutzer können über die neue Sonderabschreibung für energetische Sanierung ebenfalls Teile der Kosten von der Steuer absetzen. Dann ist eine Nutzung der Zuschuss- und Kreditprogramme aber nicht mehr möglich.
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Kosten auf die Mieter umlegen
Tatsächlich bist du als Vermieter berechtigt, bei einer umfassenden Sanierung die dadurch entstandenen Modernisierungskosten über eine Mieterhöhung an die Mieter weiterzugeben. Die Grenzen dafür sind allerdings eng gesteckt. Zentrale Frage ist hier, ob die Wohnqualität durch die Maßnahme tatsächlich nachhaltig und spürbar erhöht wird. Davon ist bei einer energetischen Komplettsanierung sicherlich auszugehen, nicht aber, wenn beispielsweise aufgrund von ohnehin gegebenen Vorschriften das Dachgeschoss gedämmt wird. Als Vermieter musst du hier Fristen beachten: Du musst die Maßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn deinen Mietern mitteilen. Du darfst zudem die Miete um maximal 8 Prozent erhöhen. In Gebieten, die einer Erhaltungssatzung unterstellt sind, auch Milieuschutzgebiete genannt, musst du dir zudem viele Maßnahmen behördlich genehmigen lassen. Damit soll vermieden werden, dass Luxussanierungen die Mieten zu sehr erhöhen.
Instandhaltung: Bessere steuerliche Absetzbarkeit
Sofern "nur" Instandhaltungen in der Immobilie durchgeführt werden, kannst du als Vermieter diese Kosten nicht unbedingt auf deine Mieter umlegen - weder über eine Mieterhöhung, noch über die Betriebskostenabrechnung. Auf den Kosten bleibst du also selbst weitestgehend sitzen. Eine Ausnahme sind "kleinere Instandhaltungsmaßnahmen", sofern sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Allerdings darf der Mieter damit nicht unverhältnismäßig benachteiligt werden. Die Modernisierungskosten steuerlich absetzbar zu machen ist möglich und können in einem Jahr von der Steuer abgesetzt werden.
Eine Einschränkung gibt es allerdings: In den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie zählen auch Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den sogenannten „anschaffungsnahen Herstellkosten“, sofern die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% des Kaufpreises übersteigen. In diesem Fall sind die Kosten nicht unmittelbar abzugsfähig, sondern nur im Rahmen der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA).
Als Selbstnutzer kannst du die Kosten für eine Instandhaltung nur sehr bedingt von der Steuer absetzen, nämlich die Lohnkosten der Handwerker als sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen.
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Instandhaltungsrücklage bilden
Die Immobilienbewertung macht es vor: In der Regel wird bei der Bewertung einer vermieteten Immobilie eine pauschale Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter angesetzt, die 12 bis 15 Euro pro Jahr beträgt. Im Prinzip ist das ein guter Anhaltspunkt dafür, was dir als Vermieter oder auch als Selbstnutzer an Kosten jährlich alleine durch Instandhaltungen blühen kann. Und natürlich ist es sinnig, dafür eine Rücklage einzuplanen und aufzubauen.
Renovierung: Wie sich die Kosten verteilen
Eine Renovierung ist nicht für den Erhalt der grundlegenden Funktionsfähigkeit des Gebäudes notwendig, sondern erweitert sie ein wenig - sie „verschönert“ das Gebäude.
Vom Grundprinzip her kann bei der Abgrenzung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter gesagt werden: Was das Eigentum des Vermieters ist, darum muss er sich kümmern. Was im Besitz des Mieters ist, ist auch dessen Verantwortungsbereich. Wenn also der Vermieter im Hausflur das Treppengeländer streicht, dann ist er dafür auch kostenmäßig zuständig. Wenn der Mieter sich in der Mietwohnung eine neue Tapete gönnt, muss er sie selbst bezahlen.
Vermieter können die Renovierungskosten von der Steuer absetzen, dürfen sie aber nicht über die Mieteinnahmen oder Betriebskosten an die Mieter weitergeben. Bewohner von selbst genutzten Immobilien können zumindest die Lohnkosten bis zu einer bestimmten Höhe als haushaltsnahe Dienstleistung von den Steuern absetzen.
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Streit um die Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof hat schon vor Jahren geurteilt: Eine pauschale Vorschrift zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag etwa gestaffelt nach Jahren ist unzulässig, auch darf der Mieter nicht grundsätzlich zur Renovierung verpflichtet werden. Im Prinzip müssen Mieter die Renovierung vor Auszug nur dann (teilweise) übernehmen, wenn sie die Wohnung bereits bei Einzug renoviert übernommen haben. Am einfachsten ist es deshalb für dich als Immobilien-Investor, wenn du die neu vermietete Wohnung unrenoviert übergibst oder eine Renovierung oder den Erhaltungsaufwand gleich in der Mietkalkulation berücksichtigst. Es hängt auch von der Marktlage ab, was hier sinnvoll und umsetzbar ist.
Foto von Nolan Issac
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