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Notartermin und Grundstückskauf

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In Europa werden Grundstücksgeschäfte, auf denen später ein Haus gebaut werden soll oder auf dem bereits ein Haus steht, sehr unterschiedlich gehandhabt. Ein simpler Handschlag reicht in den wenigsten Fällen aus, um einen Kauf also einen rechtssicheren Übergang vom Eigentümer auf den Käufer sicherzustellen. In England beispielsweise ist ein einfacher schriftlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer ausreichend. In Italien kann bereits der Vorvertrag rechtlich verbindlich sein, obwohl anschließend noch ein förmlicher Kaufvertrag vor einem Notar folgt. Der deutsche Grundstückskaufvertrag gilt demgegenüber als außerordentlich sicher. Das liegt nicht zuletzt daran, dass der Kauf von einer Amtsperson, dem Notar, begleitet und beurkundet werden muss.

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Was ist ein Notar?

Bild von Tom Rumble

Notare sind Juristen mit der Befähigung zum Richteramt, die sich mit überdurchschnittlich guten Leistungen und einer zusätzlichen Ausbildung oder Prüfung für diese spezielle Tätigkeit qualifiziert haben. Notare nehmen dabei hoheitliche Aufgaben wahr, überwacht durch den Präsidenten des jeweiligen Landgerichts und Oberlandesgerichts. Je nach Bundesland können Notare nur als Notar tätig sein (sogenanntes Nur-Notariat) oder nebenbei noch als Rechtsanwälte tätig werden (sogenanntes Anwaltsnotariat). Anwaltsnotaren ist es jedoch verboten gleichzeitig in einer Sache als Anwalt und Notar tätig zu werden, um die unabhängige Amtsausübung der Notare zu gewährleisten.

In bestimmten Situationen ist die Beteiligung eines Notars unerlässlich. Hauptsächlich sind Notare auf den Gebieten des Erb- und Familienrechts, des Gesellschaftsrechts und des Grundstücksrechts tätig. Ein Erbvertrag beispielsweise ist nur bei notarieller Beurkundung gültig. Auch für die Gründung einer GmbH oder AG ist ein Notar erforderlich. Weiterhin sind Notare bei Grundstückstransaktionen tätig.

Im Gegensatz zu Rechtsanwälten vertreten Notare dabei nicht die Interessen einer Partei, sondern sind Käufern und Verkäufern gleichermaßen zu einer fairen und neutralen Aufgabenwahrnehmung verpflichtet.

Der Notar entwirft den Vertrag für den Grundstückskauf, es ist also nicht erforderlich, mit einem eigenen Vertrag zum Notar zu gehen. Es gehört zu den Aufgaben des Notars, die Wünsche der Parteien in einem rechtssicheren Vertrag umzusetzen. Er beurkundet diesen und wickelt im Anschluss die Kommunikation mit dem Grundbuchamt ab.

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Was ist ein Grundstückskaufvertrag?

Bild von Cytonn Photography

Zunächst muss der Vertrag das Grundstück genau identifizieren. Dies geschieht durch die Flurstücksnummer, die das Grundstück eindeutig im Grundbuch bezeichnet. Auch wenn im Folgenden von Grundstücken die Rede sein wird, gelten die Ausführungen gleichermaßen für die Veräußerung von Eigentumswohnungen. Neben der Bezeichnung des Grundstücks ist der Kaufpreis elementarer Vertragsbestandteil. Weiterhin kann der Kaufvertrag Regelungen über Zubehör sowie Vereinbarungen über die Gewährleistung enthalten.

Der Notar sorgt durch die Vertragsgestaltung dafür, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer abgesichert sind. Der Kaufvertrag wird so gestaltet, dass das Eigentum am betreffenden Grundstück nur übergeht, wenn der Käufer den Kaufpreis gezahlt und der Verkäufer dies dem Notar bestätigt hat.

Für den Käufer lässt der Notar nach Vertragsabschluss und vor der Zahlung eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen. Die Vormerkung schützt den Käufer ab dem Moment der Eintragung vor einer Verschlechterung der Rechtslage, wie beispielsweise der Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek. Die Vormerkung konserviert den Rechtszustand zum Zeitpunkt der Eintragung. Mit der Vormerkung ist jedoch noch kein Eigentumserwerb verbunden, vielmehr stellt sie nur eine Art Reservierung des Grundstücks dar. Dies ist insbesondere bei einer Absage wichtig. Dieses Vorgehen ermöglicht, dass keine der beiden Parteien ohne Sicherheit in Vorleistung gehen muss.

Alternativ besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Zahlung über ein sogenanntes Notaranderkonto abzuwickeln. Dabei überweist der Käufer den Kaufpreis zunächst dem Notar, welcher diesen nach erfolgtem Eigentumswechsel an den Verkäufer weiterleitet. Dies ist jedoch nur in wenigen Ausnahmefällen möglich, beispielsweise bei der Beteiligung mehrerer Banken an der Finanzierung oder bei einer Immobilie, die sich in Zwangsverwaltung befindet. Das Notaranderkonto ist mit zusätzlichen Gebühren verbunden und oft teurer als eine zusätzliche Absicherung durch eine Bankbürgschaft. Die Kosten trägt dabei üblicherweise der Käufer, es ist jedoch auch möglich im Vertrag zu vereinbaren, dass die Parteien sich die Gebühren für das Notaranderkonto teilen.

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Der Notartermin

Bild von Thirdman

Wie läuft ein Notartermin ab?

Der wichtigste Schritt ist der Notartermin. Während des Notartermins verliest der Notar den gesamten Vertrag. Notare sind dabei für ihre hohe Geschwindigkeit bekannt, denn es ist nicht möglich, auf die Verlesung des Vertrages zu verzichten. Deshalb sollten sich Käufer und Verkäufer den Vertrag bereits vorher durchlesen, um eventuell auftretende Fragen mit dem Notar zu besprechen und gegebenenfalls den Vertrag noch einmal zu ändern. Verbraucher sollen den Vertragsentwurf nach dem Beurkundungsgesetz im Regelfall mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten.

Üblicherweise sind beide Parteien während des Termins anwesend, es ist jedoch auch möglich, getrennte Termine oder sogar verschiedene Notare zu nutzen. Dann ist allerdings eine Änderung des Vertragsentwurfs vor Ort nicht mehr möglich, da beide Parteien exakt den gleichen Vertragsinhalt unterschreiben müssen. Ein solcher Termin dauert ungefähr eine Stunde.

Anschließend lässt der Notar die Vormerkung in das Grundbuch eintragen, meldet den Verkauf dem Finanzamt und fordert den Käufer nach Abschluss dieser Vorbereitungen auf, den Kaufpreis zu zahlen. Wenn der Verkäufer dem Notar den Zahlungseingang bestätigt, kommt es zur eigentlichen Eigentumsübertragung.

Denn mit dem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer nur dazu, sein Eigentum an dem Grundstück zu übertragen, das Eigentum selbst geht mit dem Vertragsschluss aber noch nicht auf den Käufer über. Dafür ist ein weiterer „Vertrag“ erforderlich, die sogenannte Auflassung. Damit Käufer und Verkäufer zu diesem Zweck nicht erneut zum Notar müssen, ist es üblich, die Mitarbeiter des Notars für die Auflassung zu bevollmächtigen. Die Auflassung wird vorgenommen, sobald der Kaufpreis gezahlt wurde.

Insgesamt ist für den gesamten Vorgang von Vertragsentwurf bis zum Eigentumserwerb des Käufers mit einer Dauer von mindestens sechs bis acht Wochen bis hin zu mehreren Monaten zu rechnen. Die tatsächliche Zeit hängt dabei von der Schnelligkeit der Kaufpreiszahlung, vor allem aber auch von der Bearbeitungsdauer des jeweiligen Grundbuchamtes ab. Einen Notartermin kurzfristig zu bekommen, gestaltet sich dabei aber eher schwierig.

Kann jemand anderes für mich zum Notar gehen?

Im Grundsatz sollte der Notartermin persönlich wahrgenommen werden. Ansonsten ist es nicht möglich, noch offene Fragen mit dem Notar im Termin zu besprechen oder kurzfristige Änderungen an der Urkunde vornehmen zu lassen. Allerdings ist auch im Fall eines Grundstückskaufs eine Vertretung zulässig. Auch wenn Bevollmächtigungen normalerweise formlos erteilt werden können, ist dies bei Grundstückskaufverträgen nicht so einfach.
Denn für den Grundstückskaufvertrag selbst ist die Form der notariellen Beurkundung vorgeschrieben. Um einer Umgehung dieser gesetzgeberischen Entscheidung entgegenzuwirken, gilt bei Bevollmächtigungen für Grundstückskaufverträge die Besonderheit, dass zum Notartermin eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich ist. Wenn die Vollmacht nicht notariell beurkundet ist, handelt der Vertreter als sogenannter Vertreter ohne Vertretungsmacht. Auch dann kann der Termin wie geplant stattfinden, der Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit jedoch noch der formgerechten Genehmigung durch den Vertretenen.

Für die Genehmigung ist lediglich die Form der öffentlichen Beglaubigung vorgeschrieben. Das heißt, dass ein Notar lediglich die Identität der unterschreibenden Person bestätigt. Für die Beglaubigung kann jeder Notar in Deutschland aufgesucht werden, im Ausland nehmen die deutschen Konsulate Beglaubigungen vor. Für die Beglaubigung ist kein erneutes Verlesen der Kaufvertragsurkunde erforderlich, sodass ein solcher Beglaubigungstermin wesentlich schneller von statten geht als die ursprüngliche Beurkundung. Mit Zugang der beglaubigten Bevollmächtigung bei dem Notar, der den Kaufvertrag aufgesetzt hat, gilt der Kaufvertrag als von Anfang an wirksam.

Aber warum muss man überhaupt zum Notar?

§ 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ordnet an, dass Verträge über Eigentumswechsel an Grundstücken der notariellen Beurkundung bedürfen. Warum ist das so? Das hat mehrere Gründe:

Einerseits möchte der Gesetzgeber den Bürger vor übereilten Verfügungen über Grundstücke schützen, da diese nicht beliebig vermehrbar sind. Den Notar trifft insoweit auch die Pflicht, die Parteien umfassend über die Rechtsfolgen aufzuklären.

Darüber hinaus wurde in der Bundesrepublik Deutschland entschieden, ein Register zu nutzen, in dem alle Grundstücke mit ihren jeweiligen Eigentümern verzeichnet sind. Dieses Register ist das Grundbuch. Nach deutschem Recht kann niemand ohne die Eintragung in das Grundbuch Eigentümer eines Grundstücks werden. Im Gegensatz zu anderen Ländern entfallen dadurch in Deutschland aufwändige historische Recherchen zu früheren Eigentümern, um zu belegen, dass der Verkäufer des Grundstücks auch wirklich dessen Eigentümer ist. Dementsprechend ist es erforderlich, bei der Führung des Grundbuchs besondere Sorgfalt walten zu lassen. Diese Aufgaben übernehmen dafür besonders verpflichtete Personen, die Notare.

Auch das Grundbuchamt benötigt alle notwendigen Unterlagen als öffentlich beglaubigte Urkunden, um Eintragungen im Grundbuch zu ändern. Ganz ohne Notar ginge es also auch an dieser Stelle nicht.

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Was kostet ein Notar?

Bild von Markus Spiske

Notare berechnen für ihre Leistungen Gebühren. Diese sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und werden nicht nach Zeit abgerechnet. Die Gebühren orientieren sich am Grundstückswert, den in Anspruch genommenen Dienstleistungen sowie der Komplexität des Sachverhalts.

Beispielberechnungen und ein Gebührenrechner finden sich auf der Seite der Bundesnotarkammer. Als Faustformel lässt sich festhalten, dass die Notar- und Grundbuchgebühren ungefähr ein bis zwei Prozent des Kaufpreises betragen.

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Gut zu wissen

Bild von Giammarco

Was ist das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des jeweiligen Amtsgerichts am Ort des Grundstücks. Dort führen Rechtspfleger das Grundbuch. Der Rechtspfleger prüft jeden Eintragungsantrag und etwaige Löschungen auf ihre Rechtmäßigkeit. Dabei ist neben den Vorschriften des BGB insbesondere auch die Grundbuchordnung zu berücksichtigen. Der Notar beantragt die Eintragungen und Löschungen beim Grundbuchamt und erhält von diesem die entsprechenden Bestätigungsurkunden.

Sicherungsmittel: Hypothek und Grundschuld

Immobilientransaktionen werden nur selten bar bezahlt, sondern überwiegend von Finanzinstituten durch Kredite finanziert. Diese verlangen im Gegenzug für den Kredit Sicherheiten für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Käufers. Dabei bietet sich besonders das zu erwerbende Grundstück als Sicherheit an, in Betracht kommt aber grundsätzlich jedes Grundstück. Während sich im sonstigen Warenhandel die sogenannte Sicherungsübereignung als beliebtestes Sicherungsmittel etabliert hat, ist dies im Grundstücksrecht nicht der Fall. Neben möglichen steuerlichen Gründen liegt das vor allem an der Transaktionsgeschwindigkeit. Wie bereits erläutert verlangt die Eigentumsübertragung bei Grundstücken jedes Mal einer Eintragung in das Grundbuch. Banken, die Kredite refinanzieren wollen oder auch Eigentümer, die ihre Immobilienfinanzierung umschulden wollen, möchten dafür jedoch nur selten mehrere Wochen auf die Rückmeldung vom Grundbuchamt warten und auch die Notarkosten sollten nicht erneut anfallen. Ermöglicht wird dies im deutschen Recht durch zwei verschiedene Sicherungsrechte an Grundstücken: Die Hypothek und die Grundschuld. Diese beiden Grundpfandrechte haben zunächst gemeinsam, dass sie, wie das Eigentum, in das Grundbuch eingetragen werden müssen. Sowohl eine Hypothek als auch eine Grundschuldbestellung müssen von einem Notar beurkundet werden. Allerdings wird im Regelfall für eine einmal eingetragene Hypothek oder Grundschuld ein sogenannter Hypothekenbrief (oder entsprechend ein Grundschuldbrief) ausgestellt. Dieses Schriftstück des Grundbuchamtes ermöglicht es, weitere Übertragungen des betroffenen Sicherungsrechts ohne Eintragung ins Grundbuch und ohne Notarkosten nur durch Übergabe des Briefes vorzunehmen. Man spricht deshalb von einer Briefhypothek oder einer Briefgrundschuld, welche den gesetzliche Regelfall darstellt.

Eine weitere Gemeinsamkeit von Hypothek und Grundschuld ist, dass jeweils nur das Grundstück selbst für den Kredit haftet, nicht jedoch dessen Eigentümer. Inhaber von Hypotheken oder Grundschulden können also vom Eigentümer nicht die Zahlung der ausstehenden Kreditsumme verlangen, sondern nur die Duldung der Zwangsvollstreckung das Grundstücks. Selbstverständlich bleibt die vertragliche Verpflichtung des Kreditnehmers zur Rückzahlung des Kredits unberührt, dieser haftet persönlich.

Worin liegen nun die Unterschiede zwischen Hypotheken und Grundschulden? Die Hypothek ist ein streng akzessorisches Sicherungsmittel. Das bedeutet, dass die Hypothek in ihrem Bestand von der zu sichernden Forderung, hier also dem Kredit, abhängig ist. Ohne wirksamen Kreditvertrag entsteht keine Hypothek, bei vollständiger Rückzahlung des Kredits erlischt die Hypothek automatisch. Der Eintrag wird im Grundbuch nur auf Antrag gelöscht. Das ist zwar eine bloße Formsache, muss jedoch wieder durch einen Notar erfolgen. Dabei ist mit Gebühren in Höhe von circa 0,2 Prozent der eingetragenen Sicherungshöhe, die üblicherweise der Kredithöhe entspricht, zu rechnen. Die Grundschuld ist im Gegensatz dazu von der zu sichernden Forderung unabhängig und ist deshalb auch für weitere Finanzierungen als Sicherungsmittel verwendbar. Es ist also möglich nach Tilgung des ursprünglichen Kredits die Grundschuld als Sicherheit für einen weiteren Kredit zu verwenden.

Die Grundschuld wird durch einen weiteren Vertrag, den sogenannten Sicherungsvertrag, mit der zu sichernden Forderung verknüpft. Dadurch wird gewährleistet, dass der Grundschuldinhaber die Grundschuld nur im Sicherungsfall geltend macht. Die Löschung einer Grundschuld verursacht genauso viele Gebühren wie die Löschung einer Hypothek.

Statt die Sicherungsrechte des Verkäufers im Grundbuch löschen zu lassen und für die eigene Bank neu eintragen zu lassen, kann es günstiger sein, diese zu übernehmen. Lass dich dazu vom Notar beraten.

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