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Immobilien-Investment

Wie sich die Immobilienpreise in Berlin entwickeln

Berlin kennt seit Jahren bei den Immobilienpreise nur einen Trend: nach oben. Es gibt viele attraktive Lagen für ein Investment in unterschiedliche Immobilien.

Berlin übt als Hauptstadt einen großen Reiz aus. Das kulturelle Angebot der Stadt ist immens groß und vielfältig, so wie die Menschen, die dort leben. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise im nationalen und internationalen Vergleich noch vergleichsweise niedrig.

So kostete laut Numbeo.com in Hongkong ein Quadratmeter Wohnfläche über 31.000 US-Dollar, während es in Berlin noch knapp über 8.000 US-Dollar sind. Berlin rangiert damit auf Platz 44. Neben europäischen Metropolen wie Paris und London, liegen auch deutsche Großstädte wie Hamburg, Stuttgart, Frankfurt und München vor Berlin. Das Potenzial des Berliner Immobilienmarktes scheint für Kaufwillige also noch Luft nach oben zu haben.

Steigende Immobilienpreise in Berlin

Offizielle Daten rund um die Immobilienmärkte und deren Entwicklung gibt es von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Kommune, so natürlich auch in Berlin. Im Immobilienmarktbericht wurden dort für 2021 über 23.000 Kaufabwicklungen registriert. Der Geldumsatz stieg im Vergleich zum Vorjahr um 28 Prozent auf nun über 23,9 Milliarden Euro. Sprich: Auch die offiziellen Zahlen zeigen, dass Berlin weiterhin einer der stark aufstrebenden Metropolen in Deutschland ist. Auch Investoren setzen weiterhin auf Berliner Immobilienportfolios, wenn auch mit leicht abschwächender Tendenz.

Die Umsatzsteigerungen sind in Berlin jedenfalls sehr hoch: Der Accentro Wohnungseigentumsreport verzeichnete hier für Berlin zwischen 2011 und 2021 eine Steigerung von über 156 Prozent. Zum Vergleich: Beim Blick auf die Top-8-Städte verzeichnet nur Leipzig mit über 183 Prozent einen stärkeren Anstieg.

Auch Mietpreise steigen weiterhin

Indirekt spiegeln sich die Immobilienpreise auch in den Erwartungen an die Miete wider. Als Immobilieninvestor sind für Sie die Nettokaltmieten eine wichtige Größe, um einen angemessenen Kaufpreis für die Immobilie abschätzen zu können. Und hier stellt das IW Köln fest, dass im Berliner Stadtzentrum im Jahr 2022 11,55 Euro pro Quadratmeter an Miete bezahlt werden müssen - 2021 waren es noch 10,96 Euro. Tendenz also weiterhin steigend.

Und der Bedarf scheint noch lange nicht gestillt. So wird - nachdem vor einigen Jahrzehnten die ostdeutschen Plattenbauten Stockwerke verloren - in Berlin nun auch wieder übers Aufstocken von Häusern diskutiert.

Wie sich der generelle Trend auf die Immobilienpreise in Berlin auswirkt

Anders, als in früheren Jahren, steigen derzeit die Bauzinsen. Dadurch wird die Baufinanzierung teurer und das führt dazu, dass sich womöglich manche Immobilien für dich als Investor nicht mehr rechnen. Am Markt bewirkt das, dass die Zeit der Mondpreise zu Ende geht und Objekte wieder über mehr Qualitäten verfügen müssen, um hohe Immobilienpreise zu rechtfertigen. Die Nachfrage ist zwar weiterhin hoch, die Preise für Immobilien geraten aber womöglich dennoch unter Druck.

Für dich als Käufer ist es gut, wenn der Preisanstieg fürs Haus zumindest stagniert. Die Inflation kann sogar dafür sorgen, dass die Preise für Wohnungen und Häuser mancherorts sinken. Aber mit Prognosen ist es nicht immer leicht: Wie sich der Immobilienmarkt tatsächlich entwickelt, kann niemand mit Gewissheit vorhersagen.

Berliner Bezirke zeigen weiterhin steigende Preise

Natürlich üben in Berlin die angesagten Szene-Viertel wie etwa Schöneberg, Prenzlauer Berg und Friedrichshain weiterhin einen hohen Reiz auf Mieter und Käufer aus. Aber im Schatten dessen entwickeln sich auch zuvor ärmere und multikulturell geprägte Lagen wie etwa Kreuzberg, Neukölln und Wedding gut. Und auch eher bürgerliche Stadtteile wie Pankow, Köpenick oder Spandau legen zu.

Der nähere oder entferntere Speckgürtel - wie etwa das durch die Tesla-Ansiedlung bekannte Grünheide - ziehen unter diesem Eindruck auch bereits seit Jahren an. Der Standort der Immobilie ist also ein wichtiger Faktor.

PropRate-Tipp: Werte schnell vergleichen
Das PropRate-Rating bietet dir einen schnellen Einstieg in die Immobilienpreise von Berlin und Umgebung. Hier kannst du mit einer konkreten Adresse recherchieren, was ein angemessener Kaufpreis einer Immobilie ist. Verglichen werden hier die Angebotspreise und die Mieten, zusätzlich fließen tausende Umgebungsdaten in das Rating ein. Ein guter Überblick für alle Immobilienpreise in Deutschland.

Immobilienpreisentwicklung in den einzelnen Stadtbezirken von Berlin

Neukölln, der Multi-Kulti-Stadtteil, fiel noch vor wenigen Jahren mit Negativ-Schlagzeilen auf: Beim Gang durch die Straßen gab es viel Leerstand, etablierter und vielfältiger Einzelhandel wich uniformen Billigketten und Fast-Food. Und dann wurde Neukölln zur "In"-Gegend. Davon bleibt die Preisentwicklungen nicht unberührt.

Der Bodenrichtpreis pro Quadratmeter, mit dem der Gutachterausschuss den Wert von Grundstücken normiert, stieg in Neukölln laut Immobilienmarktbericht auf 570 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter Bauland in der mittleren Wohnlage. In der einfachen Wohnlage (offene Bauweise, die zugrundeliegende Geschossflächenzahl beträgt zwischen 0,4 und 0,6) stieg er um 550 bis 800 Euro an. Doch im Vergleich ist das immer noch wenig. In Spitzenlagen wie etwa in Dahlem oder Grunewald werden zwischen 2.300 und 3.000 Euro aufgerufen.

PropRate-Tipp: Immobilienmarktbericht ist Pflichtlektüre
Der Gutachterausschuss unterscheidet nicht nur detailliert nach Stadtteilen und Bezirken, sondern auch nach Art der Nutzung und Bebauung der Grundstücke. Der Bericht ist zudem völlig kostenlos erhältlich. Es sollte also zu Ihrer Standardlektüre gehören, wenn du dich für Investments in Berlin interessierst. Ganz unabhängig davon, ob es um dein Eigenheim geht oder um Häuser, die du vermieten willst. Was du im Falle einer Vermietung rechtlich beachten musst, findest du hier.

Photo by Florian Wehde on Unsplash

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