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Immobilien-Investment

Selbstgenutztes Wohneigentum steuerlich absetzen: Das geht, das geht nicht

Was ihr beim Immobilieninvestment steuerlich absetzen könnt, haben wir euch bereits vor einiger Zeit in einem kurzen Beitrag erläutert. Wie ihr auch bei selbstgenutztem Wohneigentum das Beste aus eurer nächsten Steuerklärung rausholen könnt, zeigen wir euch in diesem Beitrag.

Handwerkliche Arbeiten ja, Materialkosten nein

Zunächst könnt ihr den reinen Arbeitslohn von haushaltsnahen Dienstleistungen teilweise absetzen. Zu ihnen zählen beispielsweise Haushaltshilfen oder auch Gärtner. Wenn der oder die Dienstleistende auf Minijobbasis bei der Jobzentrale gemeldet ist, können jährlich 510 Euro beziehungsweise 20 Prozent der Kosten abgesetzt werden. Sofern die Helfer sozialversicherungspflichtig angestellt oder selbstständig sind, könnt ihr sogar bis zu 4.000 Euro steuerlich geltend machen.

Von Handwerksleistungen wie Bau-, Reparatur- oder Renovierungsarbeiten in Form von Parkettverlegung, Maler- und Wartungstätigkeiten, Fassadenarbeiten oder auch Gebühren für den Schornsteinfeger sind 20 Prozent der Kosten, maximal aber 1.200 Euro pro Jahr steuerlich absetzbar.

Gut zu wissen: Das Finanzamt akzeptiert nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht aber die eingesetzten Materialkosten. Wenn ihr also eine Rechnung von euren Dienstleistenden erhaltet, achtet darauf, dass die Materialkosten separat von den übrigen Kosten aufgeführt sind. Wenn möglich solltet ihr die Rechnungen stets per Banküberweisung statt in bar begleichen, denn auch das erkennt das Finanzamt nicht an. Eine Quittung über die Barzahlung kann euch dann leider nicht mehr weiterhelfen.

Sonderausgabe Denkmalschutz

Ihr bewohnt eine euch gehörende denkmalgeschützte Immobilie? Da habt ihr wahrscheinlich gleich doppeltes Glück. Zum einen machen diese Objekte meist vor allem optisch jede Menge her. Zum anderen ermöglicht der Fiskus steuerliche Erleichterungen bei besonders hohen Belastungen. Das gilt nicht nur für die Sanierung von denkmalgeschützten Eigentumswohnungen, sondern auch bei Sturm- und Hochwasserschäden. Darauf gehen wir aber in einem späteren Absatz noch detaillierter ein.

Erstmal zurück zum Denkmalschutz. Seid ihr Selbstnutzer einer solchen Immobilie, könnt ihr Erhaltungsaufwendungen im Kalenderjahr des Abschlusses der baulichen Maßnahme sowie in den folgenden neun Jahren zu jeweils 9 Prozent absetzen. Konkret bedeutet das also, dass ihr über einen Zeitraum von zehn Jahren insgesamt 90 Prozent der Kosten abschreibt.

Wichtig ist nur, dass der Denkmalschutz bereits vor Beginn der Arbeiten besteht und ihr die Sanierungsarbeiten im Voraus mit der Denkmalschutzbehörde abstimmt. Denn sie erstellt am Ende eine Bestätigung über die baulichen Maßnahmen für das Finanzamt.

Energetische Sanierungen – auch steuerlich ein Zugewinn

Seit 2020 könnt ihr Kosten für die energetische Sanierung eures Eigenheims steuerlich geltend machen. Hierzu zählen Maßnahmen wie eine neue Heizung, die Wärmedämmung und der Austausch von Fenstern. Neben dem Immobilienstandort, der ausdrücklich im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) liegen muss, ist auch die eigene Nutzung eine obligatorische Voraussetzung. Solange noch jemand anderes die Immobilie unentgeltlich bewohnt, ist das in Ordnung. Sollte ein Teil eurer Immobilie vermietet sein, könnt ihr die Kosten nur anteilig für die selbstbewohnte Einheit absetzen.

Weitere Voraussetzung: Eure Immobilie muss zu Beginn der Sanierung mindestens zehn Jahre alt sein, für jüngere Gebäude gibt es keine Steuerermäßigung. Das Alter der Immobilie wird ab jenem Tag gerechnet, an dem der Bauantrag gestellt oder die Bauunterlagen eingereicht wurden. Solltet ihr das genaue Datum nicht kennen, so wird vom 1. Januar des Baujahres an gerechnet.

Absolut wichtig für die Absetzbarkeit der Kosten ist, dass die Durchführung der Sanierungsarbeiten durch ein Fachunternehmen erfolgt und dass diese Arbeiten in den Fachbereich des jeweiligen Unternehmens fallen. Das Bundesministerium der Finanzen hat außerdem spezielle Anforderungen an die Fachunternehmen formuliert, die es zu beachten gilt. Diese findet ihr in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV).

Obligatorisch ist auch eine Bescheinigung durch das Fachunternehmen darüber, dass die Sanierungsmaßnahmen den gesetzlichen Mindestanforderungen entsprechen. Denn hier gibt es Grenzwerte, beispielsweise für die maximale Wärmedurchlässigkeit einer neuen Wärmedämmung, die unbedingt einzuhalten sind. Als Alternative können auch Experten diese Bescheinigung ausstellen, sofern sie die Planung oder Sanierung begleitet haben und als Energieberater des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) oder als Energieeffizienzexperten der KfW zugelassen sind. Ansprechpartner hierfür können außerdem Architekten oder Bauingenieure sein. Diese müssen allerdings eine Berechtigung für die Ausstellung von Energieausweisen sowie eine Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens vorweisen können.  

Steuerliche Erleichterungen auch bei Sturm- und Hochwasserschäden

Wenn euer Eigenheim von Sturm oder Hochwasser getroffen wurde und an der Immobilie Schäden entstanden sind, könnt ihr dem Finanzamt diese als gesonderte außergewöhnliche Belastung melden. Zusätzlich zu den weiter oben ausgeführten Handwerkerleistungen in Höhe von maximal 1.200 Euro könnt ihr eure jährliche Steuerlast durch die Beseitigung von Sturm- oder Hochwasserschäden um weitere 1.200 Euro mindern. Aufräum- und Sanierungsarbeiten, aber auch der Neukauf von Möbeln lassen sich damit abbilden.

Doch auch hierfür gelten bestimmte Voraussetzungen. Nur, wenn eure Versicherung den Schaden nicht übernimmt und die Kosten im direkten Zusammenhang mit den entstandenen Schäden stehen, könnt ihr die außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Das heißt, das jeweilige Extremwetter gilt als unkontrollierbare Ursache und die vorherrschenden Umstände wurden nicht von euch herbeigeführt. Wichtig ist, dass ihr nicht allzu lang wartet und die Schäden zeitnah reparieren lasst. Eine Ausnahme besteht dann, wenn ihr eine Begründung dafür habt, weshalb der Schaden verzögert behoben wurde, beispielsweise, weil ihr die Finanzierung nicht auf einmal stemmen konntet.

Unser Fazit

Wichtig ist, dass ihr jede Rechnung, die Arbeiten in und an eurer Immobilie belegt, aufhebt. Denkt daran, Barzahlungen zu vermeiden und besteht in jedem Fall auf eine Rechnungsbegleichung per Überweisung – sei der Betrag auch noch so klein. Denn am Ende läppert es sich! Lebt ihr in einem denkmalgeschützten Eigenheim, so können mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmte Erhaltungs- oder Sanierungsarbeiten zu jahrelangen Steuerersparnissen führen. Und auch die energetische Sanierung kann sich unter bestimmten Umständen steuermindernd auswirken. Seid ihr von gesonderten, außergewöhnlichen Belastungen durch Sturm und Hochwasser getroffen, so wendet euch im besten Fall an den Steuerberater eures Vertrauens. Er wird euch die treffendste Auskunft über die tatsächliche Steuerminderung erteilen.

Photo by charlesdeluvio on Unsplash

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