Der große PropRate Immobilien Investment Guide 2022
Das Zinsniveau ist auf einem historischen Tief und bei den klassischen Sparformen liegt die Renditeerwartung im schlimmsten Fall unter der Inflationsrate. Man vermehrt sein Geld also nicht, sondern muss förmlich zusehen, wie das Ersparte schmilzt. Kein Wunder, dass Investoren sich zunehmend anderen Anlageformen zuwenden. Und wie jeder weiß: Gewohnt wird immer. Was liegt also näher, als eine Investition in den Immobilienmarkt zu erwägen. Und genau das tun derzeit tausende neuer Erstinvestoren.
· Lesezeit 20 minPropRate Redaktion
1 | Bevor es losgeht
Neben der Rendite, die eine Immobilie abwirft, bietet sie im Vergleich zu den Aktienmärkten auch mehr Sicherheit, da sie weit weniger von gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen und unternehmerischen Entscheidungen abhängt, als die Investition in Aktien. Neben den Aspekten einer langfristigen und sicheren Rendite, spielt auch die Wertentwicklung der Immobilie eine wesentliche Rolle, die auch immer mehr Kleininvestoren dazu bewegt, sich näher mit einem Immobilien-Investment zu beschäftigen. Die Gefahr eines Totalausfalls, wie es bei riskanten Aktien immer wieder vorkommt, gibt es bei Immobilien praktisch nicht. Kurz: Eine Investition in Immobilien gilt als risikoarm, inflationssicher und werthaltig. Nicht zuletzt hat die Corona-Krise eindrücklich gezeigt, dass ein Immobilieninvestment, insbesondere in Wohnimmobilien, dem Wertpapierbereich in vielen Punkten voraus ist.
Information ist dein Vorsprung.
Trotz der Attraktivität eines Immobilien-Investments, muss jede Immobilie zunächst auf den Prüfstand. Wie gut ist die Rendite? Welche Kosten kommen kurz-, mittel- und langfristig auf mich zu? Wie bewerte ich, ob eine Lage gut ist oder nicht? Was ist mit den Steuern, Kaufnebenkosten, Mieteinnahmen, und, und, und…? Es gibt viele Fragen zu beantworten und ebenso viele Fehler zu vermeiden.
Mit dem einen oder anderen Tipp von uns lässt sich deine Immobilien-Investition einfach optimieren. Das Ziel des PropRate Immobilien Investment Guides ist, dir punktgenau die Informationen zu geben, die du für eine erfolgreiche Immobilien-Investition benötigst. Wir richten uns nicht primär an erfahrene Investoren, sondern an die Neueinsteiger. Aber auch als erfahrener Anleger wirst du unsere Themen und unser PropRate Tool schnell zu schätzen lernen. Wenn du gerade noch ganz am Anfang stehst und dich fragst, wie du Schritt für Schritt das für dich geeignete, gewinnbringende und sichere Investment finden kannst, dann ist dieser Guide der ideale Startpunkt. Betrachte unseren Immobilien Investment Guide einfach als ein komplettes Immobilien Investor Starter Paket. Wir haben die wesentlichen Tipps und Informationen für dich gebündelt mit dem Ziel, dir typische Anfängerfehler zu ersparen.
Der erste Schritt. Bin ich ein Immobilieninvestor?
Am Beginn deiner Reise solltest du dir darüber im Klaren sein, ob Immobilien überhaupt das passende Investment für dich sind. Beantworte zuerst folgende Fragen für dich:
- Wie groß ist mein Investmenthorizont?
- Wie groß ist mein Budget?
- Wie viel Geld leiht mir die Bank?
- Wie viel Zeit kann ich für die Suche einer Immobilie aufbringen?
- Wie viel Zeit bin ich bereit, in meine Immobilie zu investieren?
Wie eine Partnerschaft oder Ehe ist auch eine Immobilie im Idealfall eine Verbindung auf längere Zeit, vielleicht sogar – wenn die Immobilie als Anlage für deine Kinder gedacht ist – eine generationsübergreifende Entscheidung. Schon daher solltest du dir die Zeit nehmen, zu überdenken, welches Objekt für dich geeignet ist. Auch schadet es nicht, wenn du deine Investitionen diversifizieren: du solltest also in Erwägung ziehen, nicht das gesamte zur Verfügung stehende Vermögen in den Traum eigener Immobilien zu investieren.
Eine Immobilien-Investition führt zunächst zu einer hohen Kapitalbindung. Bist du zum Beispiel aufgrund eines Liquiditätsengpasses gezwungen, deine Immobilie früher als geplant wieder zu verkaufen, kann dies im schlimmsten Fall zu Verlusten führen. Deswegen ist die erste Regel bei Immobilien Investments: Eile und Immobilien vertragen sich nicht. Achte bereits im Vorfeld darauf, dass du immer über ausreichend liquide Mittel verfügst, um unvorhergesehene Ausgaben oder Einschnitte wie vorübergehende Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit überbrücken zu können. Wenn du diese und einige weitere Tipps verinnerlichst, wird dir dein Immobilien-Investment lange viel Freude bereiten.
2 | Das Finanzielle
Wieviel Immobilien-Finanzierung kann ich mir leisten?
Die anhaltend und historisch niedrigen Baufinanzierungs-Zinsen ermöglichen es immer mehr Menschen, in Immobilien zu investieren. Zum Vergleich: Vor 10 Jahren lag der durchschnittliche Zinssatz zwischen 4 und 5 Prozent. Vor 20 oder gar 30 Jahren waren Zinsen knapp unterhalb von 10 Prozent normal. Das bedeutet, dass die Belastung durch ein Darlehen heute nur etwa halb so hoch ist wie in vergangenen Hochzinsphasen. Was liegt also näher, als auf eine Finanzierung zurückzugreifen. Solltest du über erhebliche Eigenmittel verfügen, lässt sich dieses auf weitere Immobilien Investments verteilen, oder so einsetzen, dass die gekaufte Immobilie zügig abbezahlt ist. Ist eine Immobilie schuldenfrei, kann diese zur Absicherung der Beleihung weiterer Investments genutzt werden. Für den Erwerb einer Investment Immobilie Schulden zu machen, ist auch aus steuerlicher Sicht interessant, denn die Kreditzinsen können gegen die Einnahmen steuermindernd eingesetzt werden.
Neben den Zinsen fallen auch Tilgungskosten an; schließlich willst du deinen Kredit auch abzahlen. Zins und Tilgung nennt man zusammen Annuität. Deine Liquiditätsplanung sollte neben der Annuität auch die laufenden (planbaren) Kosten, ebenso wie außerplanmäßige Ausgaben berücksichtigen. Vor allem ungeplante Kosten führen bei Erstinvestoren immer wieder zu Engpässen. Als Richtwert werden zwischen 30 und maximal 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens für Annuität und Rücklagenbildung empfohlen. Rechne lieber konservativ als optimistisch und schöpfe deine Möglichkeiten nicht vollständig aus; auf diese Art wirst du ruhiger schlafen können. Ein leistbares kleines Investment kann besser performen, als ein zu straff gerechnetes, größeres Immobilien-Investment.
So findest du die richtige Finanzierung für deine Immobilie.
Außenansicht eines modernen Wolkenkratzers, ein stehender Geschäftsmann schaut aus dem Fenster und telefoniert.Bild von Chris Davis
Die Vergabestandards für Kredite sind in den vergangenen Jahren zwar gelockert worden, gleichzeitig sind aber die Bonitätsanforderungen an die Kunden gewachsen. In der Zinsflaute werden schon mal Kredite unterhalb 0,5 Prozent Effektivzins angeboten. Damit die Banken später nicht auf massenhaft notleidenden Krediten sitzen bleiben, werden die zu beleihenden Immobilien und Kunden genau geprüft.
So wie die Bank dich unter die Lupe nimmt, sollten du im Umkehrschluss auch die Kreditinstitute eingehend miteinander vergleichen. Betrachte dabei nicht nur den Effektivzins, sondern lenke dein Augenmerk auch auf Gebühren und Sondertilgungsmöglichkeiten. Mit immer niedrigeren Margen neigen einige Banken dazu, über Gebühren etwas hinzu zu verdienen. So lassen sich Banken gerne Gutachten erstellen und vom Kunden bezahlen. Auch Sondertilgungen können schnell ins Geld gehen, wenn dafür Bearbeitungsgebühren berechnet werden. Und obwohl die Zinsen generell niedrig sind, gibt es durchaus Unterschiede zwischen den Banken. Schon aus Gründen der Vergleichbarkeit ist es daher anzuraten, mehrere Kreditangebote einzuholen.
Solltest du mit einem Finanzierungsmakler arbeiten, erhält dieser bei erfolgreichem Abschluss einer Finanzierung eine Vermittlungsprovision von der finanzierenden Bank. Einige Banken versuchen, diese Provision von ihren Kunden zurückzuholen. Die Höhe der Provision kann ein Hinweis darauf sein, ob der Vermittler dir ein Angebot unterbreitet, weil es für dich günstig ist, oder weil es ihm eine höhere Provision einbringt.
Auch der Umgang des Vermittlers oder der Bank mit deinen Daten sollte dir wichtig sein. Viele Banken sind über gemeinsame Systeme miteinander vernetzt. Deswegen kann es passieren, dass ein negativ beschiedener Kreditantrag bei Bank A dazu führt, dass du auch bei Bank B schlechtere Karten hast oder schlechtere Konditionen bekommst. Wenn du eine offizielle Kreditanfrage stellst, wird es auch bei der SCHUFA eine Anfrage geben. Wenn in einem kurzen Zeitraum zu viele Anfragen bei der SCHUFA registriert werden, kann sich das auf deine Kreditwürdigkeit auswirken. Online-Kredit-Vergleichstools können Abhilfe schaffen und deine Bonität schützen, da du hier für einen ersten Kredit-Check lediglich standardisierte Zinsvergleiche abrufst, ohne Preisgabe vieler persönlicher Daten.
Viele Erstinvestoren vergessen auch im ersten Schritt einfach mit der Hausbank zu reden. Keine Bank kennt deine finanziellen Umstände besser als deine Hausbank. Ein erstes Gespräch mit deinem Kundenberater hilft dir, zunächst auch ohne Kreditanfrage, deine grundsätzliche Finanzierbarkeit zu prüfen. Es kann nützlich sein, zu diesem Gespräch die Ergebnisse deines Online-Kreditvergleichs mitzubringen. Dein Berater erkennt in dir einen informierten Kunden und wird sich wahrscheinlich um bessere Konditionen für dich bemühen. Und schon geringe Unterschiede der Konditionen können langfristig zu erheblichen Einsparungen führen.
Prüfe also gründlich, bevor du dich bindest. Beim Bau oder der Sanierung einer Immobilie kann es immer wieder zu unvorhergesehenen Kosten kommen. Wenn du dann eine Nachfinanzierung benötigst, zahlt es sich möglicherweise aus, eine Bank gewählt zu haben, zu der du einen Draht hast.
Die Kaufnebenkosten wirst du fast immer selber tragen müssen
Was Erstinvestoren oft übersehen: Die Kaufnebenkosten werden in den meisten Fällen nicht von der Bank mitfinanziert, sondern als Eigenkapital vorausgesetzt. Oft rechnen die Banken nur mit dem reinen Immobilienwert ohne Kaufnebenkosten als Grundlage für eine Finanzierung. Die Kaufnebenkosten liegen in Summe etwa zwischen 5 und 12,5 Prozent.
Wichtige Kaufnebenkosten sind:
- Grunderwerbskosten: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2020
Pro Tipp: Wenn du Immobilien mit dem kostenlosen Tool PropRate vergleichst, wendet es automatisch den aktuellen Steuersatz des Bundeslandes an.
Bundesland
Grunderwerbssteuer
GrESt
BW
Baden-Württemberg
5,0 %
BY
Bayern
3,5 %
Berlin
BE
6,0 %
BR
Brandenburg
6,5 %
HB
Bremen
5,0 %
HH
Hamburg
4,5 %
HE
Hessen
6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern
MV
6,0%
Niedersachsen
NI
5,0 %
Nordrhein-Westfalen
NW
6,5 %
RP
Rheinland-Pfalz
5,0%
SL
Saarland
6,5 %
SN
Sachsen
3,5 %
ST
Sachsen-Anhalt
5,0 %
SH
Schleswig-Holstein
6,5 %
TH
Thüringen
6,5 %
Notar: Gebühren für Kaufvertrag, Beurkundung und notarielle Folgeleistungen
Gebühren für Auflassungsvormerkungen und Eintragung in das Grundbuch
Gegebenenfalls Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Kreditmittel
Die von der Bank „genehmigte“ Höhe eines Kredites liegt in der Regel deutlich unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie. Der Kreditwert richtet sich also nicht nach dem Marktwert, sondern nach dem sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Die Differenz zwischen Beleihungswert und Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten definiert das benötigte Eigenkapital. Leider ist die Faustregel aber auch: Je weniger Eigenkapital, desto höher die Zinsen. Je besser du deine Wunsch-Immobilie kennst, desto besser kannst du diese deiner Bank erklären und - mit etwas Geschick - den Beleihungswert erhöhen.
Cashflow: Der Bruder der Rendite.
Rendite allein macht nicht glücklich. Wie sicher du im Laufe der Jahre durch deine Investition navigierst, hängt auch vom Cashflow ab. Der Cashflow ist der Geldfluss, den du mit dem Besitz deiner Investment Immobilie erzeugst. Es ist der Betrag, der nach dem Gegenrechnen von Ein- und Ausgaben monatlich auf deinem Konto landet. Er ist neben der Rendite ein wichtiger Faktor, um deine Immobilien-Investition zu bewerten. Auf der Einnahmenseite steht im Wesentlichen die Nettomiete abzüglich der nicht umlegbaren Nebenkosten. Darunter zählen jene Nebenkosten, die keine Verbrauchs- oder Abnutzungskosten darstellen und die von dir als Eigentümer getragen werden müssen. Auf der Ausgabenseite sind unter anderem die Kapitaldienste, also deine Kreditkosten, Instandhaltungskosten, Verwaltung und einige andere Kosten. Eine Immobilie mit Top-Rendite kann trotzdem zum Problem werden, wenn der Cashflow nicht stimmt. Banken ziehen den Cashflow unter anderem bei der Risikoermittlung heran, um das Verhältnis zwischen Bonität, Immobilienwert und Belastung auszutarieren.
3 | Die richtige Immobilie finden.
Blick auf Balkon eines PenthousesBild von Étienne Beauregard-Riverin
Immobilien-Investment – diese Optionen gibt es.
Prinzipiell kann man indirekt oder direkt in Immobilien investieren. Indirekt investieren bedeutet zum Beispiel über Immobilienfonds, Immobilienanleihen oder über Aktien von Unternehmen der Immobilienbranche zu investieren. Wir beschäftigen uns an dieser Stelle mit Direkt-Investitionen, also dem Kauf vermieteter Immobilien. Auch der Kauf einer bezugsfreien Immobilie ist eine Direkt-Investition, da die Zahlung einer Miete durch Vermögensaufbau abgelöst wird.
Vermietete Wohnungen als Immobilien-Investment
Direkt in eine Anlage-Immobilie zu investieren bedeutet, dass du eine Wohnung kaufst und einen bestehenden Mietvertrag übernimmst. Dabei gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass du als neuer Eigentümer alle Rechte und Pflichten in Zusammenhang mit der Mieterin oder dem Mieter, der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwaltung übernimmst. du musst dich genauso wie der Vor-Eigentümer an Fristen und Vereinbarungen halten. Umso wichtiger ist es, die Immobilie genau zu prüfen. Unser PropRate Tool unterstützt dich bei dieser Prüfung – nicht nur zur Bewertung der einzelnen Immobilie, sondern sogar beim Vergleich beliebig vieler Immobilien untereinander.
PropRate-Tipp
Top oder Flop? Mit PropRate die richtige Immobilie finden.
Immobilien Investments bieten, wie andere Investmentformen auch, Chancen und Risiken. Wie beim Aktienkauf auch ist es für dich als Immobilien Investor nicht nur wichtig zu wissen, wo der Kurs oder Wert einer Investition heute steht. Erfolgreich investieren heißt immer auch, auf eine positive Wertentwicklung zu setzen. Für einen Blick in die Zukunft reicht oft ein Blick in die Vergangenheit. Wie war die Wertentwicklung der letzten Jahre? Wie haben sich die Mieten am Standort entwickelt? Zwar wird dir niemand garantieren können, wie sich die Quadratmeterpreise und Mieten entwickeln; das Entwicklungspotenzial einer Immobilie lässt sich auf diese Weise aber durchaus herausfinden. Deine Ziele sind eine solide Rendite durch die laufende Vermietung, eine geringe Leerstandsquote und schließlich ein hoher Ertrag beim späteren Wiederverkauf. Das Potenzial einer Immobilie zu erkennen hat nicht nur mit Intuition, sondern viel mehr mit guter Recherche und Vorbereitung zu tun.
Einige der wichtigsten Faktoren einer guten Anlageimmobilie:
- Gute Lage – sowohl Mikro- als auch Makrolage
- Gute Verkehrsanbindung
- Nahe Einkaufsmöglichkeiten
- Hohe bauliche Qualität des Gebäudes / Alter
- Gutes soziales Umfeld / geringe Kriminalität
- Energieeffizienz des Gebäudes (auch Nutzung von Photovoltaik etc.)
- Gut angelegte Grundrisse
- Ärzte, Post, Apotheke etc. in der Nähe
Für Erstinvestoren und gewiefte Profis gleichermaßen bietet unser PropRate Immobilien-Vergleichstool unschätzbare Dienste bei der Einschätzung, ob eine Lage vielversprechend ist oder nicht. Es analysiert, basierend auf Millionen von Umfeld-Daten, die Lage von Immobilien. Dazu bewertet es zum Beispiel die Infrastruktur unter Berücksichtigung von Daten wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinischer Nahversorgung. So erkennst du mit wenigen Mausklicks, ob dein Wunschobjekt Top oder Flop ist.
Lage – Entwicklungstrends voraussehen.
Was sind die drei wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines Immobilien-Investments? Richtig: Lage, Lage, Lage. Diese alte Weisheit trifft, zumindest in Teilen, auch heute noch zu. Das muss nicht bedeuten, dass du gleich tief in die Tasche greifen und in eine Wohnung in der Innenstadt oder einer Nobelwohngegend investieren musst. Denn die „Lage“ definiert sich heute anders als früher. Nicht mehr die teuerste Einkaufsstraße oder das schickste Wohnviertel stehen im Fokus schlauer Investoren, sondern trendige Wachstumslagen. Wenn du zum richtigen Zeitpunkt, mit dem richtigen Riecher (oder mit PropRate) in der richtigen Lage einen „guten Schuss“ machst und etwas Geduld mitbringst, wirst du vom Aufwärtstrend der Lage profitieren. Durch Aufwertung, steigende Preise und Mieten und darausfolgend mehr Einnahmen.
Infrastruktur checken.
Was gibt es Schöneres als aus der Wohnung zu kommen und in wenigen Minuten zum Bäcker, zur Apotheke, zum Supermarkt oder zur nächstgelegenen U-Bahn, Straßenbahn- oder Bushaltestelle zu gelangen? Du siehst, es ist nicht nur komfortabler, wenn die Dinge des täglichen Lebens nahe liegen, sondern auch von großem Wert. Genauso sehen das auch Mieter bei der Wohnungssuche. Wenn Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken und andere Punkte des täglichen Lebens schnell und gut erreichbar sind, wertet das eine Immobilie auf. Für eine erste Erfassung der umliegenden Infrastruktur kann schon eine anfängliche Recherche über Google Maps sehr aufschlussreich sein. Auch hier lohnt es sich etwas in die Zukunft zu blicken und zu recherchieren. Informationen über geplante Infrastrukturprojekte, wie die Verlängerung einer Straßenbahnlinie, der Bau eines Shopping-Centers oder die Einrichtung einer verkehrsberuhigten Zone sind Insider-Tipps, die den Wert einer Immobilie positiv beeinflussen.
Bestehende Verträge genau prüfen.
Wie weiter oben schon erwähnt: Kauf bricht nicht Miete. Falls du also nicht in eine freistehende Neubauimmobilie investierst, übernimmst du beim Kauf einer vermieteten Wohnung alle Rechte und Pflichten gegenüber des Mieters. Auch wenn Wohnraum-Mietverträge in Deutschland nach BGB-Recht abgeschlossen werden und dadurch einem klaren Regelwerk unterliegen, solltest du bestehende Mietverträge genau prüfen. Fragen Sie den Verkäufer, ob es Nebenabreden oder Nachträge zum Mietvertrag gibt. Lass dir im Kaufvertrag bestätigen, ob es Mietrückstände oder Streitigkeiten gibt, ebenso wie gerichtliche Auseinandersetzungen. Auch Verträge mit einer Hausverwaltung sollten einer Prüfung unterzogen werden. Sei dabei sorgfältig und umsichtig im Umgang mit den Daten Dritter und beachte stets den Datenschutz. Informationen zum deutschen Mietrecht und all seinen Tücken finden Sie hier.
Wie hoch sind meine Einnahmen?
Deine Rendite hängt maßgeblich von der erzielten Miete und den Fixkosten ab. Die Faustrechnung lautet: Monats-Nettokaltmiete x12, geteilt durch Gesamtkaufpreis = Rendite. Das Ergebnis ist nicht hundertprozentig genau, weil zum einen der nicht umlegbare Anteil des Hausgeldes (oft auch Wohngeld genannt) steuerlich absetzbar ist und die Nebenkosten jährlich mit dem Mieter abgerechnet werden, wodurch Rückzahlungen oder Nachforderungen entstehen können. Aufschluss über die Kosten gibt der sogenannte Wirtschaftsplan, der von der Hausverwaltung jährlich für das Folgejahr erstellt wird. Der Wirtschaftsplan ist also eine Projektion auf das kommende Wirtschaftsjahr. Lies außerdem unbedingt die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Dort wirst du erfahren, ob es Beschlüsse der Gemeinschaft für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum gibt und, wenn ja, ob diese über die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind oder über sogenannte Sonderumlagen bezahlt werden sollen. Wenn letzteres der Fall ist, wird man auch dich als neuen Eigentümer zur Kasse bitten, was deine Freude an deinem Immobilien Investment schnell trüben kann.
In den letzten Jahren ist der Mieterschutz in Deutschland erweitert worden. Mieterhöhungen können nicht in beliebiger Höhe ausgesprochen werden und in vielen Städten wurden Mietspiegel eingeführt. Der Mietspiegel ist eine amtliche Tabelle, aus der du ableiten kannst, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete in der Stadt, der Gemeinde und teilweise Straßen- und Hausnummern genau ist. Die meisten Mietspiegel sind online abrufbar und werden in mehrjährigem Turnus aktualisiert. Falls die laufende Miete deines Wunsch-Investments über dem Mietspiegel liegt, kannst du die Miete in der nächsten Zeit kaum erhöhen.
Sehen ist besser als glauben – die Besichtigung.
Was auf dem Exposé in schillernden Farben daherkommt, kann in der Realität weit weniger schön sein. Eine Besichtigung der Immobilie ist aber nicht nur aus diesem Grund ausgesprochen wichtig. Denn im Kaufvertrag für eine gebrauchte Immobilie sind umfangreiche Haftungsausschlüsse vereinbart. Insbesondere bei vermieteten Immobilien wird der Verkäufer nur selten jedes Detail kennen. Besichtige die Immobilie mit deinem Makler, am besten auch mit dem Verkäufer selbst. Lege dein Augenmerk dabei besser auf zentrale Punkte, anstatt dich mit oberflächlichen Dingen aufzuhalten. Alles rund um das Thema Maklerbeauftragung erfährst du hier.
- Wirf einen Blick auf die Elektrik: Handelt es sich bei den Sicherungen um alte Schmelzsicherungen oder bereits um moderne Kippschalter? Wurde die Elektrik im Immobilienleben bereits erneuert?
- Wie sieht das Bad aus und von wann ist es?
- Was für Fenster sind verbaut?
- Wie alt ist die Heizung und wurde sie regelmäßig gewartet?
Kurzum, achte auf potenzielle Kostentreiber, und zwar nicht nur in der Wohnung, in die du eventuell investieren möchtest, sondern auch im Gemeinschaftseigentum, also in jenen Bereichen im Gebäude, die der Gemeinschaft gehören und unterstehen. Das sind unter anderem Keller, Dach, Hauselektrik und diverse Zu- und Ableitungen, sowie die Fassade und Hofbereiche. Aufschluss geben die Protokolle der Eigentümerversammlungen – hier werden Beschlüsse für geplante Arbeiten protokolliert. Dein Makler wird dir die Dokumente gerne zukommen lassen und dich mit Rat und Tat unterstützen.
Solltest du eine umfangreiche Sanierung der Wohnung bzw. des Gebäudes planen, empfiehlt sich ein Gespräch mit einem Architekten oder Ingenieur.
4 | Der Kauf deiner Immobilie
Schlüssel neben einem MiniaturhausBild von Tierra Mallorca
Es ist soweit – der Kauf deiner Immobilie.
Du hast Dokumente gewälzt, Berechnungen angestellt, Finanzierungen verglichen, Wohnungen besichtigt und vielleicht auch den Preis ein wenig verhandelt? Dann näherst du dich dem „schönsten“ Teil in diesem Immobilien Investment Guide: dem Kauf deiner Immobilie. Vorab lässt sich sagen: Es gibt wenige Länder, in denen der Kaufvertrag für eine Immobilie so sicher ist, wie in Deutschland. Sichergestellt wird dies von Notarinnen und Notaren. Diese sind, auch wenn dies nicht sofort den Anschein hat, öffentliche Amtsträger. Sobald es an den Kauf geht, führt am Notar kein Weg vorbei. Ein guter Makler wird dir einen Notar vorschlagen können. Da du als Käufer den größten Teil der Beurkundungskosten trägst, hast du auch das letzte Wort bei der Notarwahl. Trotzdem kann es von Vorteil sein, der Empfehlung deines Maklers zu folgen. Denn nicht jeder Notar ist routiniert mit Wohnungskaufverträgen. Solltest du also auf einen eigenen Notar bestehen, erkundige dich zuvor bei ihm, ob Wohnungskaufverträge zu seinen Schwerpunkten zählen.
Der Notar wird von dir oder in deinem Namen vom Makler mit der Erstellung eines Kaufvertrag-Entwurfes beauftragt. Achtung: Bereits hier fallen Gebühren an. Ein Notarvertrag sollte also erst dann in Auftrag gegeben werden, wenn Ihre Kaufentscheidung steht. In dieser Phase ist die Unterstützung durch einen routinierten Immobilienmakler von großem Wert. Er stellt den reibungslosen Informationsfluss zwischen Ihnen, dem Verkäufer und dem Notar sicher. Notare, auch das ist wichtig, sind der Neutralität verpflichtet und dürfen weder den Verkäufer noch den Käufer rechtlich in der Kaufangelegenheit beraten. Solltest du eine Prüfung des Kaufvertragsentwurfes wünschen, musst du dies auf eigene Rechnung durch eine Person deines Vertrauens oder einen Anwalt vornehmen lassen. Die Bestandteile des Vertrages werden zwischen den Parteien verhandelt und vom Notar in den Kaufvertrag eingearbeitet.
Wenn sich alle Beteiligten auf einen Vertragsentwurf geeinigt haben, wird der Kaufvertrag vor Ort beim Notar beurkundet. Der Notar verliest den Vertrag, der anschließend von den Beteiligten und vom Notar unterzeichnet wird. Im Kaufvertrag sind auch die Zahlungsmodalitäten für die Immobilie vereinbart. Bei gebrauchten Wohnungen wird abgewartet, bis die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Frühestens dann wird üblicherweise der Kaufpreis vom Notar „fällig gestellt“ und es kann der Nutzen-/Lastenwechsel erfolgen. Mit der Vormerkung im Grundbuch wird zunächst sichergestellt, dass die Wohnung nicht noch einmal verkauft werden kann. Erst einige Zeit später kommt es dann zum abschließenden Eintrag in das Grundbuch.
Der richtige Mieter – drum prüfe, wer sich ewig bindet.
Zwei Personen, die Dokumente auf Tisch lesen und unterschreibenBild von Romain Dancre
Die Rentabilität einer Investment-Immobilie hängt neben der erzielten Miete und den laufenden Investitionen nicht zuletzt auch von einem funktionierenden und möglichst stabilen Mietverhältnis ab. Häufige Mieterwechsel bedeuten vorübergehenden Leerstand und damit auch Zahlungsausfälle. Mieterwechsel sind meist auch mit kleineren oder größeren Reparaturen und Fresh-ups verbunden. Bei kleinen Wohnungen mit schmalen Mieten können die Kosten rasch Ihre Rendite empfindlich stören. Ein langfristiger und solider Mieter ist meist besser als eine kurzfristig angelegte Mietmaximierungs-Strategie. Nimm dir die nötige Zeit, potenzielle Mieter kennenzulernen. Wenn es deine Zeit ermöglicht, setze besser nicht auf Massenbesichtigungen, sondern auf individuelle Einzeltermine mit deinen Interessenten. Immer wieder zeigt sich, dass eine Neuvermietung viel mehr Arbeit als vermutet verursacht. Dafür gibt es Makler, die ihr Handwerk verstehen und dir die Last der Vorprüfung der Mieter abnehmen. Lasse dir von deinen Interessenten die grundlegenden Daten geben, ohne den Datenschutz zu verletzen. Üblich ist eine Selbstauskunft, Lohnbescheinigungen (Kopien) des oder der Arbeitgeber, eine Mitschuldenfreiheitsbescheinigung und die genaue Information, wer zum Haushalt gehören soll. Dein Mietkandidat muss solche Fragen wahrheitsgemäß beantworten. Am Ende entscheidest du wahrscheinlich nach Aktenlage und nach Sympathie. Schließlich sind wir alle Menschen…
Selbst verwalten oder verwalten lassen?
Eine gut ausgesuchte Anlagewohnung ist sicher eine gute Investition, kann aber auch viel Arbeit mit sich bringen. Die Mietersuche, das Mietermanagement, Kautionszahlungen, Mietanpassungen, Indexerhöhungen, Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen sind nur einige Faktoren. Insbesondere Erst-Investoren geraten dabei schnell aus dem Konzept. Und wenn es hakt, ist eine schnelle Hilfe durch Experten meist nicht gegeben. Klar ist der Aufwand mit etwas Erfahrung bei einer Immobilie oft noch zu bewältigen – sobald du aber ein kleineres oder größeres Portfolio besitzt, stößt du an deine Grenzen, wenn du kein professioneller Investor bist. Was liegt also näher, als die Verwaltung in professionelle Hände zu geben. Die sogenannte SEV, Sondereigentumsverwaltung, umfasst den Kontakt zu deinen Mietern, die Abrechnung, die Lösung von kleinen oder auch größeren Problemen und vieles mehr. Der kleine Nachteil: Die Kosten für die Verwaltung sind von dir zu tragen, nicht vom Mieter. Wer schon einmal Immobilien selbst verwaltet hat, wird verstehen, inwiefern sich diese Ausgabe trotzdem „rentiert“. In Form von gewonnener Zeit, einer professionellen Verwaltung und besserem Schlaf.
Übrigens: Die Kosten für eine Immobilienverwaltung kannst du von der Steuer absetzen. Welche Kosten noch absetzbar sind, erfährst du hier.
5 | Fazit
Bleistift auf einem leeren NotizblockBild von Kelly Sikkema
Fazit: Doppelt hält besser.
Wir hoffen, dieses kleine Einmaleins der Immobilien Investment Grundlagen hat dir deine dringendsten Fragen beantwortet. Immobilien entfalten ihr Potenzial nicht nur durch Zahlen, sondern durch eine Kombination aus Strategie, Risikobereitschaft, Lage-Know-how, Wirtschaftlichkeit, einer funktionierenden Gemeinschaft, zuverlässigen Mietern und vielem anderen mehr. Nicht jede Eventualität lässt sich im Vorfeld einer Immobilien-Investition planen. Aber mit Hilfe unseres Immobilien-Tools PropRate kannst du die Gewissheit haben, die wesentlichen Merkmale eines guten Immobilien-Investments nach modernsten Methoden und auf Grundlage von Millionen von Daten geprüft und verglichen zu haben.
Wir wünschen viel Erfolg!
