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Immobilien-Investment

Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie und wie er berechnet wird

Wenn du eine Immobilie kaufen willst, ist es interessant, ob der geforderte Preis angemessen ist. Eine einfache Methode dafür ist der Kaufpreisfaktor, wobei er erstmal als grobe Orientierung dient.

Berechnung des Kaufpreisfaktors

Der Kaufpreisfaktor - oder manchmal auch Maklerformel genannt - berechnet sich sehr simpel: Der Kaufpreis einer Immobilie wird durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt. Beispiel: Eine Immobilie kostet 200.000 Euro und die Nettojahresmiete beträgt 10.000 Euro. Dann ist der Kaufpreisfaktor 1:20. Oder umgekehrt gerechnet nach der Maklerformel: Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Nettokaltmiete.

Je kleiner der Faktor ist, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zu ihrem Ertrag. Sprich: ein Faktor von 1:10 - bzw. das 10-fache der Nettokaltmiete - ist besser, als ein Faktor von 1:20. Aber: Das heißt noch lange nicht, dass der Faktor von 1:10 tatsächlich auch angemessener ist.

Kaufpreisfaktor in Zustand und Lage aufgesplittet

Die Maklerformel oder der Kaufpreisfaktor sind nämlich nicht viel mehr als eine sehr grobe Pi-mal-Daumen-Einschätzung für den Verkaufspreis eines ertragsorientierten Objekts, also einer Mietimmobilie. Sie helfen vor Ort bei der Einschätzung, ob der Preis halbwegs stimmt. Die Höhe des Faktors ist allerdings nicht statisch.

In einem normalen Marktumfeld würden zum Beispiel auch die Lage und der Zustand der Immobilie Einfluss nehmen. So kann für eine Immobilie in einer einfachen Lage und in sehr gutem Zustand selbst noch der Faktor 1:13 zu hoch angesetzt sein. Umgekehrt kann für eine Immobilie in einer sehr guten Lage und in schlechtem Zustand der gleiche Faktor zu niedrig sein. Das hängt einfach damit zusammen, dass die Marktdynamik eine große Rolle spielt.

So liegt in den heiß begehrten Metropollagen bei Immobilien in normalem Zustand der Faktor auch schon mal bei 1:25. Die entscheidende Frage ist hier, ob sich das noch aus dem normalen Ertrag heraus für einen Investor lohnen kann. Sprich: Immer häufiger wird hier mehr auf weiter steigende Immobilienwerte spekuliert, als auf eine tatsächlich nachhaltige Vermietung. Vielleicht sind das erste Anzeichen einer Immobilienblase?

Zusammenhang Kaufpreisfaktor und Wirtschaftlichkeit der Immobilie

Dennoch: Anders, als es den ersten Anschein macht, ist der Kaufpreisfaktor kein guter Hinweis auf die tatsächliche Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Dafür solltest du andere Berechnungen anwenden, wie etwa die Netto-Mietrendite, bei der die Kauf- und Kaufnebenkosten, die Instandhaltung vor der ersten Vermietung und auch Kosten für die Verwaltung berücksichtigt werden.

Dennoch kann der Kaufpreisfaktor ein erster Hinweis darauf sein, ob eine Immobilie in ihrem Umfeld den momentan üblichen Preisrahmen sprengt.

Grenzen des Kaufpreisfaktors

Die pauschale Betrachtung ist die größte Schwäche des Kaufpreisfaktors: Zwar spielt natürlich bei einer vermieteten Immobilie die Nettokaltmiete auch eine sehr große Rolle bei der Wertermittlung. Deshalb ist der Blick darauf durchaus elementar.

Aber beim Kaufpreisfaktor werden der Zustand der Immobilie, Tücken rund um das Grundstück selbst oder auch in Bezug auf das Grundbuch nicht berücksichtigt. Selbst relativ formal festgelegte Größen, wie etwa der Bodenrichtpreis des Grundstücks oder Vergleichsmieten, fließen hier nicht ein. Solche Faktoren können das Immobilienschnäppchen nach Kaufpreisfaktor aber zu einem echten Investmentdesaster machen.

Weitere zu beachtende Aspekte für die Berechnung der Ertragserwartung

Die Ertragserwartung einer Immobilie setzt sich aus diversen weiteren Faktoren, wie Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten und einer möglichen Maklerprovision zusammen. Hinzu können noch weitere Ausgaben wie zum Beispiel das Hausgeld kommen - dazu zählen laufende Kosten, wie Abfallentsorgung, Verwaltungskosten, Hausstrom und die Instandhaltungsrücklage.

Deshalb solltest du deine Kaufentscheidung auf eine solide Basis stellen, auch bei der Einschätzung, ob der geforderte Preis im jeweiligen Umfeld halbwegs stimmig und in Ordnung ist. Je nach Stand des Kaufprozesses und Komplexität der Entscheidung gibt es hier verschiedene Verfahren: von der Einschätzung eines Sachverständigen über ein offizielles Verkehrswertgutachten bis hin zur Einschaltung des Gutachterausschusses einer Kommune für eine Wertermittlung. Auch hier variieren die Kosten sehr stark von wenigen hundert Euro bis hin zu mehreren tausend Euro.

PropRate-Tipp: PropRating mit einer echten Einschätzung
Ein sehr guter Einstieg ist das PropRating. Denn je mehr Daten in deine Immobilienbewertung einfließen, desto besser: Beim PropRating werden Angebotspreise und Mieten unter die Lupe genommen sowie gleichzeitig auch ein Vergleich mit ähnlichen Objekten angestellt. Zudem fließen tausende Umgebungsdaten, etwa bezüglich der Infrastruktur, ein. Natürlich kann das Tool nicht den konkreten Zustand der Immobilie oder Tücken rund um das Grundbuch oder Grundstück beurteilen. Aber mithilfe des Tools ermittelst du einen Marktpreis, der sehr viel aussagekräftiger ist als die Pi-Mal-Daumen-Rechnung des Kaufpreisfaktors - und dir so eine sehr gute Einschätzung gibt, ob ein geforderter Preis realistisch ist.

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