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Immobilien-Investment

Der Grundbuchauszug – was er bedeutet und warum er für euch wichtig ist

Ihr habt eine hinreißende Immobilie gefunden und der Kaufprozess ist eingeleitet? Dann benötigt ihr jetzt einige Auskünfte und Dokumente, die es nun zu besorgen gilt. Eine dieser Unterlagen ist der Grundbuchauszug. Was das eigentlich ist und wo ihr ihn beantragen könnt, erfahrt ihr in diesem Blogbeitrag.

Grundbuch & Grundbuchamt

Das Grundbuch, aus dem das benötigte Schriftstück stammt, ist ein amtliches und öffentliches Register, in dem das Grundbuchamt die Eigentumsverhältnisse aller Grundstücke einer Gemeinde erfasst. So können sie im Regelfall lückenlos zurückverfolgt werden. Das Grundbuchamt ist Teil des Amtsgerichts und für die Führung, Einträge sowie den Grundbuchauszug zuständig. An dieses müsst ihr euch daher auch wenden, wenn ihr einen Grundbuchauszug benötigt. Auch Notare können Grundbuchauszüge aus dem Register ziehen.

Das enthält der Grundbuchauszug

Der Auszug aus dem Grundbuch ist eine vollständige Abschrift des zur jeweiligen Immobilie gehörenden Grundbuchblattes. Es enthält Informationen und Eintragungen über alle rechtlichen Daten einer Immobilie oder eines Grundstücks: Wie sind die Eigentumsverhältnisse? Mit welchen eingetragenen Lasten wie Hypotheken und Grundschulden ist die Immobilie belegt? Welche Rechte sind für die Immobilie eingetragen?

Rechte und Lasten im Grundbuch

Es mag zunächst komisch klingen, aber tatsächlich kann eine Immobilie mit verschiedenen Rechten und Lasten in Verbindung stehen. Sie können einen Einfluss auf den Wert und gelegentlich sogar auf die Finanzierbarkeit der Immobilie haben.

Wohnrecht

Das Wohnrecht wird vertraglich vereinbart und erteilt einem oder mehreren Menschen das Recht, für einen befristeten Zeitraum, meist aber bis an ihr Lebensende, in einer Immobilie wohnen zu dürfen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Genutzt wird das Wohnrecht häufig von Immobilieneigentümern, die ihre Lebenspartner auch über den eigenen Tod hinaus absichern möchten. In der Regel zahlen die berechtigten Bewohner keine Miete.

Natürlich könnt ihr eine Immobilie, auf der ein vertraglich vereinbartes Wohnrecht liegt, auch kaufen oder verkaufen. Der Wert der Immobilie fällt dann geringer aus als ohne Wohnrecht, da Mieteinbußen durch die bestehende Bewohnung zu erwarten sind.  Auch die Finanzierbarkeit von solchen Objekten ist um einiges schwieriger. Eine Einwilligung durch den Wohnberechtigten ist für einen Verkauf nicht nötig.

Leibgeding und Altenteil

Das Leibgeding, auch Altenteil genannt, stammt aus dem Mittelalter und wird heute vor allem in der Landwirtschaft angewendet. Noch zu Lebzeiten wird dann der Hof oder die Immobilie einem Dritten, meist dem späteren Erben, übertragen. Nach Übergabe des Objektes ist er dazu verpflichtet, den ursprünglichen Eigentümer bis zu seinem Tod mit sogenannten Naturalleistungen zu versorgen. Hierzu zählen die Bereitstellung von Wohnraum, Nahrungsmittel und die Pflege, aber auch das Zahlen von Renten- oder Taschengeld. Durch den Eintrag ins Grundbuch ist das Leibgeding dinglich gesichert und können die Veräußerbarkeit und somit die Finanzierbarkeit einer Immobilie einschränken.

Nießbrauchsrecht                                                

Das Nießbrauchsrecht ist ein Nutzungsrecht für fremdes Vermögen, Recht oder eine Sache. Rechtlich betrachtet gehört zum Beispiel das Haus nicht mehr dem ursprünglichen Eigentümer. Dennoch kann er das Grundstück bewohnen, vermieten, verpachten, bebauen und daraus resultierende Erträge behalten. Mit Ausnahme der rechtlichen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch ändert sich für den Nießbrauchnehmer also nichts. 

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht regelt das dokumentierte Kaufinteresse bestimmter Personen und berechtigt sie dazu, die Immobilie im Verkaufsfall vor allen anderen zu erwerben. Es wird im Grundbuch eingetragen, damit der Notar im Falle eines Verkaufs weiß, ob er zuvor jemanden nach seinem Kaufinteresse befragen muss. Der Vorkaufsberechtigte hat dann die Möglichkeit, das Objekt zu den Konditionen zu erwerben, zu denen ein Dritter sie verbindlich erwerben würde.

Darüber hinaus beschreibt das dingliche Vorkaufsrecht ein Recht für Grundstücke, durch das der Vorkaufsberechtigte die Übertragung des jeweiligen Grundstücks verlangen kann – auch wenn das Grundstück bereits bebaut wurde. Hierbei handelt es sich um einen Rechtserwerb, der einer Person auch dann eingeräumt wird, wenn der derzeitige Eigentümer noch nicht daran interessiert ist, sein Grundstück zu verkaufen. Genauso wenig ist er dazu verpflichtet, sein Eigentum überhaupt zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern.

Grunddienstbarkeiten: Beschränkungen des Eigentums

Neben Rechten und Lasten können auch Beschränkungen des Eigentums durch sogenannte Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sein. Man unterscheidet in diesem Fall von einem herrschenden und einem dienenden Grundstück. Als herrschend bezeichnet man jenes Grundstück, dem das Recht zugestanden wird. Das meist benachbarte dienende Grundstück hingegen ist mit dem Nutzungsrecht belastet.

Unter die Grunddienstbarkeiten fallen Wege- und Leitungsrechte, die das dienende Grundstück dem herrschenden Grundstück einräumt.  Das Wegerecht ist in Geh- und Fahrtrecht unterteilt und regelt die Nutzung eines Geh- oder Fahrweges über ein fremdes Grundstück. Leitungsrechte hingegen berechtigen den Eigentümer eines herrschenden Grundstücks dazu, Leitungen auf einem dienenden Grundstück zu errichten, zu nutzen und zu unterhalten. Während das herrschende Grundstück durch den Grundbucheintrag an Wert gewinnt, hat das dienende Grundstück Einbußen zu erwarten.

Wozu ihr den Grundbuchauszug braucht

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb ein Grundbuchauszug benötigt wird. Wenn ihr eine Immobilie kauft, muss sich zunächst der Verkäufer darum kümmern, euch den Grundbuchauszug zur Verfügung zu stellen. So kann er nachweisen, dass er der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist. Als neuer Eigentümer müsst ihr die Kosten für eure Eintragung ins Grundbuch dann allerdings selbst tragen. Hierfür wird eine Gebühr von etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises fällig.

Ihr selbst als Käufer werdet aller Wahrscheinlichkeit nach ebenfalls einen Grundbuchauszug benötigen. Und zwar spätestens dann, wenn ihr einen Kredit zur Finanzierung des Immobilienkaufs aufnehmen möchtet. Die Bank fordert von euch dann eine Vorlage des Dokuments. Dieses sollte maximal sechs Monate alt sein.

Aber Vorsicht! In beiden Fällen solltet ihr darauf achten, dass es sich um einen beglaubigten Grundbuchauszug handelt. Auch wenn dieser meist ein wenig teurer ist, wird so öffentlich bestätigt, dass die Abschrift identisch ist mit der Urschrift im Grundbuch.

Photo by Max Böttinger on Unsplash

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