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Immobilien-Investment

Eine Beispiel-Rechnung: Das erste Immobilien-Investment

Du hast dich für den Kauf einer Immobilie als Geldanlage entschieden? Dann stehen jetzt die Zahlen ganz oben auf der Investoren-Checkliste. Denn nur wenn du die Rendite und den Cashflow korrekt ausrechnest, kannst du einschätzen, ob sich dein Investment wirklich lohnt.

Zum Cashflow zählen übrigens neben den laufenden Einnahmen und Ausgaben auch alle anfallenden Steuern sowie Darlehenstilgungen. In diesem Beitrag zeigen wir dir, wie du ganz einfach selbst ausrechnen kannst, ob sich dein Vorhaben im wahrsten Sinne des Wortes auszahlt.

Pro-Tipp: Das Immobilien-Bewertungstool PropRate rechnet für dich. Wenn du hier deine Wunschimmobilie anlegst und deine Finanzierung sowie die Miete angibst, erhältst du einen guten Überblick über Cashflow und Rendite.

Mit was musst du grundsätzlich rechnen?

Wichtig sind natürlich der Kaufpreis oder die Herstellungskosten für einen Neubau sowie Erwerbsnebenkosten, in einer Höhe von mindestens 10 % des Kaufpreises. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer, Makler-, Notar- und Grundbucheintragungsgebühren. Hinzu kommen die jährlichen Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten und weitere Rücklagen für den Ernstfall.

Das 1 x 1 im Immobilien Investment.

Miete

Bei der Vermietung von Wohnimmobilien ist die exakte Berechnung der Wirtschaftlichkeit wichtig. Hast du ein geeignetes Objekt in begehrter Wohnlage gefunden, bist du schon mal einen guten Schritt voraus. Denn nichts ist unglücklicher als ein Leerstand: Keine Miete, kein Einkommen. Doch bei guter Objektwahl kannst du im Laufe der Zeit durch den Immobilien-Wert und die kontinuierlichen Mietzahlungen eine beachtliche Rendite erzielen. Vorausgesetzt, die Mieteinnahmen übersteigen die laufenden Unterhaltskosten (die du wiederum teilweise auf die Mieter umlegen kannst). Wichtig: Habe immer die Instandhaltung auf dem Schirm. Ob Sanierung- oder Modernisierungsmaßnahmen  - das Geld dafür solltest du für alle Fälle auf der Bank haben.

Eigenkapitalrendite

Deine Eigenkapitalrendite sagt aus, wie gut dein Geld für dich arbeitet. Sie stellt dein eingesetztes Kapital dem erwirtschafteten Gewinn gegenüber.

Veräußerungsgewinn

Auch über den Verkaufspreis lässt sich eine attraktive Gewinnsumme erzielen, hier spricht man vom Überschuss. Dieser ist im Verhältnis zur Dauer des Besitzes und natürlich dem Anschaffungspreis zu setzen. Und noch ein Vorteil: Hast du die Immobilie zum Beispiel selbst bewohnt oder besitzt sie schon beispielsweise 15 Jahre, bleibt der Verkauf steuerfrei. Diese Form lohnt sich natürlich nicht unbedingt für Investoren, die ein Objekt erst seit 5 Jahren besitzen. Dennoch ist sie eine attraktive Option für die Zukunft von Investoren, auch im Hinblick auf die eigene Altersvorsorge.

Doch nun zur Praxis mit der Beispiel-Rechnung.

Step 1 ist die Formel für den Cashflow

Warmmiete - Bewirtschaftungskosten - Zinsen - Tilgung – Steuern

Im Grunde ist der Cashflow nichts anderes als Ihre Mieteinnahmen abzüglich aller Ausgaben, die monatlich für dich anfallen. So siehst du ganz einfach, ob am Ende etwas für dich übrig bleibt, ob du nur deinen Kredit tilgst oder, ob diese Immobilie sogar ein Verlustgeschäft für dich ist.

Step 2 ist die Formel für die Eigenkapitalrente

{(Nettokaltmiete pro Jahr - Kapitaldienst p.M. * 12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten Summe)} x 100

Die Eigenkapitalrendite setzt die Mieteinnahmen in ein Verhältnis mit den Gesamtkosten, die du für eine Immobilie zu tragen hast.

Hier sei dir noch einmal das kostenlose Tool PropRate ans Herz gelegt. Es rechnet ganz automatisch für dich, damit du direkt einen Überblick hast, ob sich eine Immobilie für dich lohnen könnte.

Anders sieht es natürlich aus, wenn du die Immobilie ganz klassisch als Eigenheim nutzen willst. Dann ist der Gewinn für dich persönlich psychologischer Natur: Du investierst in deine Eigenständigkeit und das gute Gefühl, deine ganz eigenen vier Wände zu besitzen und niemandem Miete überweisen zu müssen.

Foto von Karolina Grabowska

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